從去年“9·30”全國(guó)一輪限購(gòu)限貸政策后,今年3月以來(lái)全國(guó)再開(kāi)啟一輪全面調(diào)控政策。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì),自今年3月以來(lái),已有近40個(gè)地方從不同層面上加碼了樓市調(diào)控,包括:浙江省杭州市、嘉善縣、嘉興市;河北省保定市淶水縣、張家口市崇禮區(qū)、石家莊市、保定市主城區(qū)、廊坊市、承德市;江西省南昌市、贛州市、南昌市南昌縣;安徽省滁州市;海南省三亞市;山東省青島市、淄博市;江蘇省南京市、句容市、鎮(zhèn)江市、常州市、徐州市、南通市;北京市;廣州市;湖南省長(zhǎng)沙市;河南省鄭州市;廣東省東莞市、佛山市、中山市、湛江市;四川省成都市;福建省廈門(mén)市、福州市、福州市閩侯縣;貴州省貴陽(yáng)市;吉林省長(zhǎng)春市;甘肅省天水市;天津市等。

其中,北京市自今年3月17日起,連續(xù)10天內(nèi)九次出臺(tái)樓市調(diào)控政策,涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分、商辦類(lèi)物業(yè)限購(gòu)等。

隨著住建部表態(tài)“北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)”后,不少城市開(kāi)啟了密集疊加政策的模式。

中原地產(chǎn)研究中心分析報(bào)告顯示,從目前看,全國(guó)已經(jīng)有近40個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策120余次。多個(gè)城市比如北京、廣州、廈門(mén)、南京、杭州等城市,已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)多次政策。

上述報(bào)告指出,從全國(guó)出臺(tái)政策的城市看,主要在15個(gè)熱點(diǎn)的一線和二線城市及周?chē)?。從市?chǎng)看,在過(guò)去一年多,全國(guó)包括京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角及周?chē)鷧^(qū)域,因?yàn)閮r(jià)格絕對(duì)值較低+各種利好集中,導(dǎo)致投資需求旺盛,在過(guò)去一年多房?jī)r(jià)上漲了一倍多。從趨勢(shì)看,本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比“9·30”執(zhí)行力度更嚴(yán),特別是北京為代表的一線城市,再次全面收緊,而且持續(xù)打補(bǔ)丁,信貸全面收緊,預(yù)期在改善需求被抑制后,包括北京、成都、廈門(mén)這些城市有望再次進(jìn)入低迷調(diào)整期。

那么,新一輪樓市調(diào)控中各地都放了哪些招數(shù)?以下為澎湃新聞?wù)淼牟糠执胧?

1、認(rèn)房又認(rèn)貸

所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”是指,以家庭為單位,只要名下有住房或者有無(wú)住房但有購(gòu)房貸款記錄(含住房公積金貸款)的,無(wú)論是否已經(jīng)結(jié)清,再買(mǎi)房都按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì),今年3月以來(lái)的新一輪調(diào)控中,包括北京、杭州、廈門(mén)、廣州、青島、天津等城市紛紛實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。加上此前已經(jīng)執(zhí)行的深圳及上海,目前共有8個(gè)城市實(shí)行了該措施。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴(yán)厲的手段之一。

以北京為例,3月17日公布新政后,首套普通住宅的首付比例為35%,而二套普通住宅的首付比例則為60%,按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則,已有首套或無(wú)住房但有貸款記錄的,則需執(zhí)行二套待遇。以一套600萬(wàn)元的住房為例,即便已結(jié)清貸款想要置換,其首付款較此前高出150萬(wàn)元。

2、縮短貸款最長(zhǎng)年限

3月17日,北京率先出臺(tái)樓市調(diào)控政策,其中有一條縮短住房貸款期限至25年。

一般而言,各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)貸款期限為30年。而貸款年限壓縮至為25年,最直接的是會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者月供增加。

據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì),截至目前,北京以及天津縮短了貸款最長(zhǎng)年限,規(guī)定暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的住房貸款,其中北京規(guī)定包含公積金貸款。

以貸款300萬(wàn)為例,在基準(zhǔn)利率前提下,25年的話每月等額還款大約在1.73萬(wàn)元,30年每月等額還款大約在1.6萬(wàn)元,縮短貸款年限則每月多還一千左右。

3、離婚一年內(nèi)買(mǎi)房按第二套執(zhí)行

據(jù)新華社報(bào)道,“假離婚”從而規(guī)避政策漏洞已成為當(dāng)前市場(chǎng)上一大樓市亂象。部分中介機(jī)構(gòu)為促成交易,還誘導(dǎo)購(gòu)房者辦理“假離婚”,以享受首套房利率優(yōu)惠和更低的首付比例。

據(jù)報(bào)道,天津市一位民政工作人員表示,從2016年至今,天津某區(qū)離婚登記數(shù)量同比增長(zhǎng)了73.5%,“按經(jīng)驗(yàn)判斷‘假離婚’估計(jì)占一半左右”。

而有的房地產(chǎn)中介甚至利用民政局婚姻信息不與房管局聯(lián)網(wǎng)的現(xiàn)狀,替買(mǎi)方制作可以以假亂真的“離婚證”和“戶口本”以蒙騙房管局,并收取數(shù)百元的“工本費(fèi)”。

3月24日,北京率先針對(duì)“假離婚”這一亂象出臺(tái)了相關(guān)措施,明確對(duì)離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人,商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。隨后廣州也出臺(tái)措施跟進(jìn),直接堵住“假離婚”買(mǎi)房的漏洞。

4、規(guī)定年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)手

在今年3月以來(lái)頒布的政策中,不少地方也將轉(zhuǎn)手年限予以規(guī)定,這也在一定程度上抑制了炒房的發(fā)生。

據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì),在新一輪調(diào)控中,包括成都、廈門(mén)、福州、杭州、青島、廣州、福建省福州市閩侯縣等地均規(guī)定了針對(duì)個(gè)人或者企業(yè)將名下住房上市交易的最短年限,在規(guī)定的年限期間,住房不得上市交易。

5、“商住房”限購(gòu)

3月31日,北京率先出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》,規(guī)定新建商辦項(xiàng)目不得賣(mài)給個(gè)人,成為首個(gè)“商住房”限購(gòu)的城市。

所謂“商住”房,其實(shí)就是一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的用地,到了企業(yè)手里被變相做成了類(lèi)住宅,打政策的擦邊球,以分割方式向居民單獨(dú)出售。與住宅70年產(chǎn)權(quán)相比,商業(yè)或辦公改建房的產(chǎn)權(quán)一般是40年到50年,項(xiàng)目?jī)?nèi)水電全部都是商用,且不能落戶。

與70年產(chǎn)權(quán)的住宅相比,“商住房”的價(jià)格明顯偏低,這也使得部分購(gòu)房者在未了解具體政策的情況下完成簽單。政策發(fā)布后,一些中介機(jī)構(gòu)也將相關(guān)房源緊急下架。緊隨北京之后,廣州也跟進(jìn)了“商住房”限購(gòu)。

6、增加個(gè)稅或社保繳納年限

在新一輪的調(diào)控中,增加個(gè)稅或社保繳納年限也是此次調(diào)控的手段之一,這一手段的主要目的在于限制外地人買(mǎi)房。

在上一輪調(diào)控中,伴隨著一線城市以及熱點(diǎn)二線城市調(diào)控趨嚴(yán),部分投機(jī)炒房者將目光瞄著了這些城市周邊的熱點(diǎn)區(qū)域從而推高房?jī)r(jià)。此次調(diào)控中,不少城市對(duì)非戶籍的購(gòu)房者給出了個(gè)稅及社保繳納的年限,且規(guī)定補(bǔ)繳無(wú)效。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì),包括杭州、河北崇禮、南昌、贛州、青島、南京、石家莊等十余個(gè)城市增加了個(gè)稅或社保的繳納年限。