5月15日,濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)迎來(lái)本年度土地市場(chǎng)的首次成交,同時(shí)也是濟(jì)南“4·19”限購(gòu)新政后的首輪土拍。最終,大柿子園地塊溢價(jià)率達(dá)到189.56%,以3909元/平方米樓面地價(jià)成交,競(jìng)得單位為安徽盛晟;海子洼地塊溢價(jià)率達(dá)到179.69%,以4795元/平方米樓面地價(jià)成交,競(jìng)得單位為保利。

濟(jì)南“4·19”新政的推出,意味著土地出讓溢價(jià)率直接和預(yù)售許可掛鉤,但即便如此,房企拿地的決心依然強(qiáng)烈。中原地產(chǎn)研究院(山東)投資顧問(wèn)中心總經(jīng)理薄夫利表示,從2016年開始,全國(guó)排名前100名的房企進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)的節(jié)奏開始加快,根據(jù)新政后的土拍政策,房企由期房銷售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售,這對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力和現(xiàn)金流是一個(gè)絕對(duì)的考量。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,由于長(zhǎng)清在今年4月19日之前不屬于限購(gòu)區(qū)域,而濟(jì)南主城區(qū)從去年10月開始限購(gòu),因此當(dāng)?shù)氐淖≌瑤?kù)存消化很快,房?jī)r(jià)漲得也快。此次土拍共吸引萬(wàn)科、龍湖和碧桂園等20余家房企角逐,競(jìng)爭(zhēng)激烈。

高溢價(jià)掛鉤現(xiàn)房銷售

4月中旬,濟(jì)南市國(guó)土資源局發(fā)布公告,網(wǎng)上掛牌出讓8宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),包括5宗工業(yè)用地、3宗居住用地。

從公告內(nèi)容來(lái)看,這3宗居住用地全部位于長(zhǎng)清區(qū),2017-G034號(hào)地面積約5.8萬(wàn)平方米,位于文昌街道辦事處大柿子園村,地上容積率2.0,規(guī)劃建設(shè)高層住宅,起始價(jià)為15667.83萬(wàn)元;2017G035、2017-G036號(hào)地位于長(zhǎng)清文昌街道辦事處的海子洼金牛街南側(cè),捆綁出讓,總面積大約9.5萬(wàn)平方米,起拍價(jià)接近23000萬(wàn)元。該地塊地上容積率僅為1.4,可以規(guī)劃建設(shè)多層住宅,也能夠搭配開發(fā)出小高層住宅和低密度別墅產(chǎn)品。

濟(jì)南在“4·19”新政中提及土地的政策為:“引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)。結(jié)合土地出讓溢價(jià)率提高項(xiàng)目預(yù)售條件,居住用地出讓溢價(jià)率達(dá)到100%以上(含),項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可;溢價(jià)率達(dá)到150%以上(含),項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過(guò)后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià),當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)時(shí),按競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示,溢價(jià)率和預(yù)售證進(jìn)行掛鉤,是今年的一個(gè)特點(diǎn),目前類似濟(jì)南、無(wú)錫、開封等城市都在各類政策中有過(guò)類似的表述。這樣做,能夠?qū)崿F(xiàn)兩個(gè)目的。第一是為了穩(wěn)定地價(jià),對(duì)一些高溢價(jià)率的現(xiàn)象進(jìn)行了懲罰和約束,即項(xiàng)目銷售的開盤要求更高;第二是間接服務(wù)于預(yù)售制度的變革,后續(xù)會(huì)借這個(gè)機(jī)會(huì)推行現(xiàn)房銷售模式,預(yù)計(jì)后續(xù)現(xiàn)房銷售的比例會(huì)繼續(xù)增加。

根據(jù)新規(guī),此次3塊出讓的土地必須進(jìn)行現(xiàn)房銷售,這使得開發(fā)企業(yè)前期投入成本將會(huì)更大,銷售時(shí)間延長(zhǎng)。按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求,競(jìng)得大柿子園地塊的安徽盛晟集團(tuán)還要配建居民日常生活所需的綠地、公共服務(wù)設(shè)施,其中須包括公廁及一處建筑面積不少于1200平方米的室內(nèi)副食品市場(chǎng)。

“弱二線”此前被低估

嚴(yán)躍進(jìn)表示,從濟(jì)南土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看,類似長(zhǎng)清區(qū)等屬于近郊區(qū),包括地鐵規(guī)劃等都比較好,類似區(qū)域的土地投資有較好的性價(jià)比。對(duì)于長(zhǎng)清區(qū)來(lái)說(shuō),除了交通規(guī)劃收益以外,此類區(qū)域本身新盤項(xiàng)目相對(duì)少,所以后續(xù)從潛在的需求做測(cè)算,預(yù)計(jì)市場(chǎng)認(rèn)可程度會(huì)比較高。

去年四季度調(diào)控政策收緊后,長(zhǎng)清地區(qū)項(xiàng)目的施工速度難以達(dá)到預(yù)售許可條件,拿證難導(dǎo)致可供應(yīng)的房源下降。從今年2月份到現(xiàn)在3個(gè)月的時(shí)間里,長(zhǎng)清區(qū)僅有兩個(gè)項(xiàng)目開盤加推。

在目前形勢(shì)下,濟(jì)南市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域土地價(jià)值和房?jī)r(jià)已經(jīng)居于高位,為降低土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),避免熱點(diǎn)區(qū)域高價(jià)值土地再次帶來(lái)房?jī)r(jià)攀升,因此開發(fā)商轉(zhuǎn)向了城市土地價(jià)值相對(duì)較低的長(zhǎng)清、章丘等區(qū)域。

同時(shí),薄夫利也認(rèn)為,在主城區(qū)房?jī)r(jià)較高的情況下,會(huì)有部分的投資需求外溢到長(zhǎng)清、章丘這樣的地區(qū),但自住型的需求外溢的可能性較小

此外,由于濟(jì)南軌道交通R1號(hào)線全線施工,帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好,對(duì)沿線樓盤的房?jī)r(jià)帶動(dòng)較大。某樓盤的高層住宅去年同期不過(guò)5000元/平方米左右的均價(jià),現(xiàn)在普遍在8500元/平方米上下,甚至突破了9000元/平方米。這也成為此次長(zhǎng)清地價(jià)飆升的一個(gè)催化劑。

對(duì)于濟(jì)南來(lái)說(shuō),嚴(yán)躍進(jìn)表示,后續(xù)土地市場(chǎng)依然會(huì)表現(xiàn)火熱。類似地塊的總投資成本雖然較高,但明顯低于諸如南京、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng),所以會(huì)被積極看好,高溢價(jià)也是符合市場(chǎng)預(yù)期的。