多重因素正在影響銀行審慎對待住房市場。

一位地方監(jiān)管人士告訴記者，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險不容忽視。管理層已經(jīng)多次提示并引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住屬性，去年10月份以來，銀監(jiān)會也通過會議、文件、專項(xiàng)檢查等釋放對房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)注與提示。“跟國外比，我們的風(fēng)險的確相對偏高；跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)比，房地產(chǎn)風(fēng)險也偏高；另外，三、四線城市樓市風(fēng)險也在積聚。”

不過，對銀行來說，風(fēng)險之外還有政策的影響，尤其是一線城市的監(jiān)管調(diào)控很大程度上影響了市場。以北京為例，近期受認(rèn)房又認(rèn)貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺重磅調(diào)控政策等因素的影響，北京房價環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房價出現(xiàn)大幅下跌。

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。根據(jù)公開信息統(tǒng)計，自今年2月28日各地陸續(xù)宣布限購起至今，全國已有超過40個城市啟動、升級了限購、限貸措施。

當(dāng)然，對銀行來說還有負(fù)債成本的考量。由于個人住房按揭貸款利率并不高，這一業(yè)務(wù)主要還是由大型銀行以及少數(shù)股份制銀行來負(fù)責(zé)，并不是包括城商行在內(nèi)中小型銀行的首選。中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員、恒豐銀行研究院執(zhí)行院長董希淼表示，為防范系統(tǒng)性風(fēng)險，規(guī)范業(yè)務(wù)合規(guī)運(yùn)行，對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管正在逐步加緊，而流動性的趨緊帶動了銀行負(fù)債端成本上升，最明顯的就是貨幣市場利率已經(jīng)走高，從5月22日起，Shibor（上海銀行間拆放利率）與LPR(貸款基礎(chǔ)利率)開始倒掛。一位城商行副行長告訴記者，去年房地產(chǎn)市場比較火爆，臨時調(diào)整做了一部分，但額度配置并不多，現(xiàn)在資金成本高起來，的確壓縮了個人按揭業(yè)務(wù)。“個貸這一塊業(yè)務(wù)本身就不是我行的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在又很難賺到錢。”

相比而言，大型銀行有著負(fù)債成本低和個人客戶多的優(yōu)勢，可以薄利多銷。

從目前的數(shù)據(jù)來看，房貸領(lǐng)域去杠桿效果已有所顯現(xiàn)。截至3月末，房地產(chǎn)貸款余額28.39萬億元，同比增長26.1％，增速比上年末回落0.9個百分點(diǎn)。一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬億元，占同期新增貸款的40.4％，比2016年底低4.5個百分點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.54萬億元，同比增長7.4％，比上年末回落0.9個百分點(diǎn)；個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7％，比上年末回落1.1個百分點(diǎn)。

宏觀調(diào)控繼續(xù)加碼

目前來看，一線城市依舊是政策調(diào)控的重點(diǎn)。以北京為例，2017年以來，北京市場房貸利率共調(diào)整了4次，首套房貸款利率從8.5折逐步升至當(dāng)下的基準(zhǔn)利率。另外，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)首套房利率平均折扣為9.92折，平均利率為4.86%。在監(jiān)測的30家銀行中，在首套房首付方面有28家銀行的首付為3.5成，占據(jù)主流。中行、農(nóng)行、工行等多家銀行利率由9.5折優(yōu)惠上調(diào)至基準(zhǔn)利率，能提供優(yōu)惠折扣的銀行家數(shù)占比僅為16.67%，大多數(shù)銀行已取消利率優(yōu)惠政策。

不過，對于市場所擔(dān)心的停貸問題，業(yè)內(nèi)人士與專家均表示不必過度擔(dān)憂。據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月份有12家銀行（分支行）暫停房貸，5月份增加到20家。停貸的分支行家數(shù)增加，反映了銀行房貸業(yè)務(wù)收縮的趨勢。在533家分支行樣本中，20家占比為3.8%。但融360房貸分析師李唯一認(rèn)為，本次停貸現(xiàn)象屬于銀行正常范圍內(nèi)的調(diào)整。在現(xiàn)有政策框架內(nèi)，不可能出現(xiàn)大面積的停貸現(xiàn)象。董希淼也認(rèn)為，目前，建行、工行等幾家占據(jù)房貸大比例的銀行并沒有放棄這一項(xiàng)業(yè)務(wù)，也沒有出現(xiàn)松動的跡象，一些并不以房貸業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的銀行暫停房貸不會影響整個市場。

當(dāng)然，也有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，房貸利率上漲對房地產(chǎn)銷售的影響不是關(guān)鍵性的因素。上述監(jiān)管人士表示，利率調(diào)整會影響購房成本，但這只會間接影響價格。由于目前基準(zhǔn)利率未調(diào)整，總體上貸款成本上升并不大，與房價漲幅相比，購房者更看重的還是后者。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則持類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為真正影響購房的因素是首付款的比例，這也是政府防范金融風(fēng)險的手段之一。

《中國住房發(fā)展報告》項(xiàng)目組發(fā)布的5月份《住房市場發(fā)展月度分析報告》分析認(rèn)為，5月份熱點(diǎn)城市房價的相對穩(wěn)定，主要源于政府對住房投資需求的嚴(yán)厲管控。

報告預(yù)計，隨著資金面的收緊以及地方政府對住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市短期仍將繼續(xù)下跌，但房價上漲的壓力仍然存在。

報告還建議，為進(jìn)一步穩(wěn)定房價，短期熱點(diǎn)城市應(yīng)堅(jiān)持限購、限貸等需求調(diào)控政策；長期應(yīng)通過城市群的發(fā)展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。

樓市博弈仍在持續(xù)

受各種外部因素影響，一線城市房地產(chǎn)已有“退燒”跡象。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院的統(tǒng)計，5月份北京二手房成交均價環(huán)比4月份同期下滑2.4％，二手住宅市場實(shí)際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2％。

值得關(guān)注的是，在政策引導(dǎo)防止一、二線城市房價過度上漲的同時，其他一些正在去庫存的城市依舊面臨較大壓力。記者了解到，隨著總行層面對房貸利率的調(diào)整，部分三、四線城市也受到了不同程度的影響。董希淼提醒稱，三、四線城市目前還處于去庫存階段，調(diào)控政策以及總行的利率指導(dǎo)應(yīng)避免“一刀切”。嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前多數(shù)三、四線城市購房信貸首付款比例較低，在去庫存方面還有積極效應(yīng)，對于此類市場，后續(xù)預(yù)計去庫存效果依然會比較好。

2016年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6.5%，如果加上建筑業(yè)，這個比例還要再高一些。所以，其細(xì)微變化將影響整個經(jīng)濟(jì)的增速。采訪中，業(yè)內(nèi)人士與專家均表示，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控既要抑制風(fēng)險、防止房價過快上漲，同時也要注意對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響。

在近期的一場媒體會上，摩根大通亞太地區(qū)副主席李晶表示，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)下半年發(fā)展的一個不確定因素，目前市場和政策還處在博弈階段。“去年下半年房地產(chǎn)成交量很高，可能已經(jīng)透支了今年的不少需求。”李晶表示，預(yù)計今年房地產(chǎn)市場整體不會出現(xiàn)明顯波動，但由于政策實(shí)施的時滯效應(yīng)，可能會對相關(guān)投資領(lǐng)域產(chǎn)生比較大的影響。