“并購(gòu)?fù)?rdquo;融創(chuàng)又出手了，融創(chuàng)以631.7億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目及76個(gè)酒店，創(chuàng)下內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)間并購(gòu)的歷史最高金額。圖謀向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá)遇上規(guī)?；c轉(zhuǎn)型發(fā)展的融創(chuàng)，這筆交易或?qū)崿F(xiàn)雙贏。

進(jìn)入白銀時(shí)代，房企逐漸從過(guò)去的拿地競(jìng)爭(zhēng)模式過(guò)渡到現(xiàn)在的企業(yè)之間股權(quán)兼并模式，未來(lái)這種現(xiàn)象或?qū)㈩l繁發(fā)生。

交割后萬(wàn)達(dá)品牌不變

根據(jù)雙方協(xié)議，萬(wàn)達(dá)以注冊(cè)資本金的91%即295.75億元，將西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文化旅游城項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款。融創(chuàng)以335.95億元，收購(gòu)北京萬(wàn)達(dá)嘉華、武漢萬(wàn)達(dá)瑞華等76個(gè)酒店。雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。

值得注意的是，雙方同意交割后，萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”：品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬(wàn)達(dá)文化旅游城”品牌；規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬(wàn)達(dá)實(shí)施管控；運(yùn)營(yíng)管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬(wàn)達(dá)公司負(fù)責(zé)。

酒店交割后，酒店管理合同仍繼續(xù)執(zhí)行，直至合同期限屆滿。雙方同意在電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。

由此可以看出，萬(wàn)達(dá)也并非簡(jiǎn)單的“賣資產(chǎn)”，在其文旅項(xiàng)目上均保留了萬(wàn)達(dá)品牌。萬(wàn)達(dá)通過(guò)出售資產(chǎn)達(dá)到“輕運(yùn)營(yíng)”目的，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

萬(wàn)達(dá)推進(jìn)“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型

作為國(guó)內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“先招商再投資”、打造“訂單商業(yè)”、“只租不售”等模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響。不過(guò)，隨著未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率降低，有的企業(yè)開(kāi)始選擇退出房地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)也成為其中之一。

萬(wàn)達(dá)此前發(fā)布“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型計(jì)劃，其目標(biāo)是到2020年開(kāi)業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，徹底去房地產(chǎn)化，變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司。到2020年收入達(dá)到1000億美元，市值2000億美元。

雖然此前和萬(wàn)科的合作及與蘇寧的合作并非一帆風(fēng)順，但此次打包資產(chǎn)賣給融創(chuàng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這場(chǎng)交易應(yīng)該是雙贏。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)指出，從賣的角度來(lái)看，賣是因?yàn)楝F(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格處于高位，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在賣可以順利實(shí)現(xiàn)退出；同時(shí)，通過(guò)出售剝離資產(chǎn)，尤其是剝離不是太盈利的資產(chǎn)，可以降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債，優(yōu)化公司發(fā)展戰(zhàn)略，使萬(wàn)達(dá)走的更輕，從而可以聚焦核心業(yè)務(wù)，也有利于萬(wàn)達(dá)順利回A，估值上也會(huì)高一些。

“隨著樓市進(jìn)入下半場(chǎng)與本輪樓市進(jìn)入調(diào)整期，處于利潤(rùn)考量、降低負(fù)債與轉(zhuǎn)型發(fā)展需要，萬(wàn)達(dá)有可能還會(huì)繼續(xù)‘去地產(chǎn)’化，后期還會(huì)有更多的萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品走向‘輕資產(chǎn)’，比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。”張宏偉說(shuō)。

巧合的是，萬(wàn)達(dá)電影股價(jià)曾在6月22日突發(fā)性跳水，起因是一條“萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)債今天被砸得很慘”的消息，但隨后萬(wàn)達(dá)發(fā)布聲明稱該事件系惡意炒作，并稱將對(duì)相關(guān)微博大號(hào)進(jìn)行起訴。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)的主要目的應(yīng)該和回A受挫有關(guān)，作為國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，上個(gè)月債券出現(xiàn)恐慌性拋售，可能影響了流動(dòng)性，也可能會(huì)對(duì)萬(wàn)達(dá)未來(lái)融資和發(fā)債帶來(lái)負(fù)面影響，所以轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)對(duì)提高流動(dòng)性有幫助。

融創(chuàng)借力繼續(xù)做“大”

對(duì)于房地產(chǎn)龍頭企業(yè)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，過(guò)去單一側(cè)重中高端住宅市場(chǎng)的發(fā)展顯得過(guò)于集中，在這種情況下介入酒店及文化旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于業(yè)務(wù)開(kāi)拓。盡管目前，融創(chuàng)對(duì)樂(lè)視的戰(zhàn)略投資結(jié)果還未明朗化。

目前，大房企從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變賽已經(jīng)開(kāi)始，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型可以規(guī)避短期住宅市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)這種企業(yè)間的并購(gòu)或合作或?qū)㈩l繁出現(xiàn)。

張宏偉認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包中有不少土地儲(chǔ)備，對(duì)于還處于規(guī)模化的融創(chuàng)來(lái)講也是必要的，同時(shí)，通過(guò)萬(wàn)達(dá)的品牌也可以增強(qiáng)投資拿地能力、融資能力等，還可以借力發(fā)力繼續(xù)做“大”。另外，融創(chuàng)規(guī)?；呀?jīng)達(dá)到一定階段，今年總銷規(guī)模預(yù)計(jì)在2000-3000億，在這個(gè)階段，融創(chuàng)需要通過(guò)轉(zhuǎn)型規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

融創(chuàng)2016年年報(bào)顯示，公司的凈負(fù)債率已由2015年的75.9%升至121.5%，提升了45.6個(gè)百分點(diǎn)。融創(chuàng)還在去年發(fā)行了100億元的永續(xù)債。對(duì)此，孫宏斌的回應(yīng)是，此次收購(gòu)用的是自有資金。截至今年6月末，融創(chuàng)賬戶上的現(xiàn)金流仍有900億元。

從去年10月到今年3、4月，樓市調(diào)控政策頻出，多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸、限售，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)控周期。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，每一輪市場(chǎng)調(diào)整期都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)“大魚吃小魚”并購(gòu)與整合的現(xiàn)象也會(huì)頻繁發(fā)生。