樓市調(diào)控政策一波未走，下一波又來。如今，房地產(chǎn)草木皆兵，部分城房價(jià)一有風(fēng)吹草動(dòng)，就有聲音喊著房價(jià)要跌了，泡沫要破！那么事實(shí)到底如何？北京房價(jià)下跌20%是個(gè)案還是趨勢?房價(jià)真的要跌了嗎？

北京房價(jià)跌20%是個(gè)案

北京房價(jià)下跌20%，房價(jià)要下跌了？

近日，根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院的最新統(tǒng)計(jì)，5月北京二手住宅市場實(shí)際簽單量環(huán)比下降了34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比下降11.9%，二手房成交均價(jià)環(huán)比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦莊等地幅度甚至超過了20%。

20%的跌幅到底有多高？不妨來看看房產(chǎn)中介相關(guān)人員怎么說。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受媒體采訪時(shí)指出，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數(shù)據(jù)讓他“很驚訝”，因?yàn)橐粋€(gè)月內(nèi)出現(xiàn)這么大的跌幅有些“違背常識”。2013年年底房價(jià)開始下跌，到2014年年底，經(jīng)歷了一整年也就下跌了15%左右，這還是成交量持續(xù)低迷、買賣雙方博弈很久的結(jié)果。2008年、2011年兩輪調(diào)控，房價(jià)確實(shí)有出現(xiàn)“腰斬”的，但也是在6-9個(gè)月以后了，調(diào)控2個(gè)月就下跌20%的情況“歷史上從未有過”。

此處需要冷靜一分鐘——問題的關(guān)鍵是這20%的跌幅是個(gè)案還是有燎原之勢？

“跌幅20%這一數(shù)字可能是某些個(gè)案房源，業(yè)主著急出手的，不太可能是整個(gè)區(qū)域的均價(jià)。樓市不像股市那么大起大落，跌20%就該崩盤了。”張大偉說，“5月北京地區(qū)的房價(jià)大約下跌了1%-2%，這個(gè)跌幅已經(jīng)不小了，雖然不多，但代表了趨勢性的變化。” 

也就是說，目前房價(jià)確實(shí)存在小幅微跌，但20%的跌幅是個(gè)案，不足為奇，更不足為據(jù)。所以，當(dāng)前形勢下，房價(jià)要下跌了，似乎是不成立的。

我為什么不看好房價(jià)跌？

地王潮一浪接著一浪

發(fā)布了一文“大道至簡:我為什么不看好房價(jià)”的觀點(diǎn)是有一點(diǎn)道理的。

文章中有一個(gè)觀點(diǎn)我們抽離出來看下：

2016年中國真實(shí)的城鎮(zhèn)化率為41%，在國際經(jīng)驗(yàn)來看仍屬于加速發(fā)展期的前半段，按照國際經(jīng)驗(yàn)來看要經(jīng)過差不多30個(gè)點(diǎn)的上升空間，到70%以后才能到低平發(fā)展階段。

姑且不去考慮城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、統(tǒng)計(jì)口徑如何，按照賈康的邏輯，還有30%可漲，至少還有一倍空間，這不是可以繼續(xù)大干快上的節(jié)奏嘛，所以房價(jià)要繼續(xù)漲漲漲。

這或許就可以解釋嚴(yán)調(diào)控下，為什么地王依舊頻現(xiàn)？

公眾號金融街小邪女“舉國沸騰，房價(jià)又要漲”一文指出，

鎮(zhèn)江新地王出現(xiàn)！經(jīng)過130余輪的競拍，R1703地塊最終被中海以成交樓面地價(jià)9450元/㎡摘得，溢價(jià)率達(dá)110%，成為鎮(zhèn)江新地王。

同日，合肥取消土地拍賣限購，并降低房企拿地門檻。新政原文：經(jīng)2017年5月26日市土地管理委員會(huì)第五次主任（擴(kuò)大）會(huì)議批準(zhǔn)，不再執(zhí)行“競買人報(bào)名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)的居住用地競買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競買”。同時(shí)，三縣房價(jià)連創(chuàng)歷史紀(jì)錄，高達(dá)1.75萬/㎡，合肥市區(qū)2萬+/㎡更加普遍！

是的，不用懷疑，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道，“搶地潮”來了。

而這背后的原因則是土地供應(yīng)稀缺。

房企拿地?zé)崆榫痈卟幌碌谋澈螅峭恋毓?yīng)稀缺和一二線城市人口的居高不下的矛盾。

供應(yīng)端上，土地供應(yīng)已連續(xù)兩年下滑。

任志強(qiáng)曾說過，2015年土地供應(yīng)就是負(fù)的33%，很多城市土地已經(jīng)出現(xiàn)短缺，包括上海和北京。

今年，北京土地供應(yīng)從“增”至“減”的趨勢仍將繼續(xù)?！侗本┦?017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》稱，今年北京計(jì)劃供應(yīng)土地3900公頃，相比去年減少200公頃。

土地是兩年開工，所以2015年和2016年連續(xù)兩年的土地供應(yīng)負(fù)增長，將影響到未來城市的庫存。數(shù)據(jù)顯示，目前一線城市庫存平均只有6個(gè)月左右，已經(jīng)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫存標(biāo)準(zhǔn)。

二線城市同樣如此，以合肥為例，2017年3月24日土拍結(jié)束之后，合肥市區(qū)連續(xù)2個(gè)月再未舉行大型土拍。市區(qū)居住類（含商?。┑貕K供應(yīng)量也在驟減，整個(gè)4月，市區(qū)僅成交了1宗居?。ㄈ瞬殴ⅲ┯玫兀?月份市區(qū)居住類地塊更是“0”供應(yīng)。合肥市區(qū)6月僅推出了1宗28.1畝的“袖珍”居住類地塊上市，可見供地依然十分稀缺。

土地供應(yīng)稀缺，面粉（土地）在漲價(jià)，面包（房價(jià)）的漲價(jià)還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

一波房價(jià)的上漲潮或許正在路上。

城市人口繼續(xù)飆升需求依舊旺盛

在需求端上，城市人口還將繼續(xù)飆升！

發(fā)布了一文“大道至簡:我為什么不看好房價(jià)”有一段是關(guān)于樓市供求關(guān)系分析：

我們的房子夠住嗎？哪里夠住？買都買不到，不對呀，為什么三年前降價(jià)都沒人要，現(xiàn)在大家都在搶呢？人口流入太多了，大家都要買房。為啥三年前不買呢？現(xiàn)在不是限購了嗎？限購沒用的，只是限制了需求，不增加供給，房價(jià)還要暴漲！

這跟15年的股市很像，股價(jià)為什么漲呢？公司基本面有大幅改善嗎？沒有。中國經(jīng)濟(jì)騰飛了？一直很好啊。那為什么漲呢？資金牛杠桿牛政策牛大水牛，管他呢，無腦買入買了再說。到了7月份，股災(zāi)為什么來了？公司基本面有大幅惡化嗎？沒有。中國經(jīng)濟(jì)完蛋了？沒有。那為什么跌呢？你瞎啊，去杠桿。去了三個(gè)月了呀之前沒啥事，不是還有資金牛政策牛嘛，不是未來還會(huì)降準(zhǔn)降息嘛？管他呢，賣了再說啊，現(xiàn)在都賣不掉，跌停板賣。

供求的關(guān)系就像15年的股市一樣，不正常市場下，需求本身就是場泡沫，因?yàn)榛久娓緵]什么變化。供求規(guī)律是分析短期價(jià)格漲跌的主要因素，而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的本質(zhì)不在與供求，而是價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，價(jià)值的分析更多的是看基本面。

人口流入太多了，大家都要買房。而有房的人，為啥還在買？其實(shí)就三個(gè)字：“還會(huì)漲”！這也許是全民預(yù)期最一致的一次，因?yàn)槭聦?shí)是“確實(shí)都在漲！”買了房子就賺錢，買哪的房子都賺錢，投資也太容易了，怎么跟當(dāng)年的股市一個(gè)樣呢。

供應(yīng)端不增加，需求端還在蹭蹭蹭上漲，這樣的背景下，房價(jià)怎么走就不言而喻了。公眾號金融街小邪女對房價(jià)的比喻很恰當(dāng)，這里借用一下：

體重與房價(jià)很像：

只要不長就已經(jīng)很開心了，降是不指望了。

突然就長起來了，措手不及。

都是局部(臉和肚子；一線城市)長得最快。

所采取的主要應(yīng)對措施是少(限)吃(購)，都是治標(biāo)不治本的辦法。

再長（漲）也想吃(買)，因?yàn)檫@是剛需…