“人地掛鉤”落實一二線熱點城市 正加快供地節(jié)奏
一邊是人口外流但土地供應(yīng)嚴重過剩的三四線城市，一邊是外來人口大量流入但土地供應(yīng)十分緊張的一二線大城市，在過去一段時間，土地市場一直存在著這樣的供需錯配。
如何解決這個問題？“人地掛鉤”是一個重要途徑。
國家發(fā)展改革委（下稱“發(fā)改委”）發(fā)展規(guī)劃司負責同志日前介紹城鎮(zhèn)化情況時表示，今年我國將全面落實城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，結(jié)合上年度農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶情況，調(diào)整完善2017年度土地利用計劃指標分配辦法。
廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長王崎對第一財經(jīng)記者表示，未來在土地供應(yīng)方面，一二線熱點城市的土地紅線應(yīng)適當放寬，將周圍三四線城市的土地指標轉(zhuǎn)移到一二線熱點城市。從而在滿足一二線城市發(fā)展需要的同時，促進三四線城市的集約化發(fā)展。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，過去幾年對大城市都是提出要嚴控邊界，減少土地供應(yīng)，但現(xiàn)在則是順應(yīng)人口流動變化，增加大城市的土地供應(yīng)，“這是樓市調(diào)控思路的一個重大變化。”
“人地掛鉤”政策
過去很長一段時間，我國實行“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中等城市和小城市”的中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，土地供給向三四線城市傾斜，與人口向大都市圈集聚的趨勢背離。由于這種供需錯配，部分一二線城市土地供應(yīng)不足，房價泡沫化嚴重，而三四線城市土地供給嚴重過剩，土地浪費、效率低下十分嚴重。
因此，實施“人地掛鉤”，才能與人口的流動態(tài)勢和實際需求相吻合。
去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議明確要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標。要落實地方政府主體責任，房地產(chǎn)價格上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部今年4月1日發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》（下稱《通知》），提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位?！锻ㄖ芬?，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。
在“人地掛鉤”的政策之下，已有一些大城市近期加快了土地供應(yīng)的步伐。
上海日前發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》稱，“十三五”期間（2016~2020年），上海計劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比“十二五”期間增加約60%。
深圳市規(guī)土委7月11日發(fā)布的《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實施計劃》提出，2017年度，深圳計劃供應(yīng)居住用地218公頃，相比去年計劃供應(yīng)的125公頃，同比增加了74.4%。
杭州2017年經(jīng)營性用地計劃出讓量則高達3089畝，創(chuàng)下新高。2016年這一數(shù)字為2773畝，2015年只有1856畝。
再看福州，該市本級住宅用地供應(yīng)中期（2017~2021年）規(guī)劃及三年（2017~2019年）滾動計劃近日出爐。在去年約160公頃的基礎(chǔ)上，市本級今年住宅用地供應(yīng)量為316公頃。按照房地產(chǎn)市場運行預(yù)期，該市明年計劃供應(yīng)住宅用地347公頃，后年計劃供應(yīng)381公頃，2020年計劃供應(yīng)418公頃，2021年的計劃供應(yīng)量更是達到了458公頃。
稍早之前，北京市計劃今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。
張大偉對第一財經(jīng)分析，從去庫存政策看，預(yù)期2017年三四線樓市整體政策將依然平穩(wěn)寬松。但一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)。這種情況下，很多一二線城市開啟了增加土地供應(yīng)的政策。
土地供應(yīng)有增有減
在廣東省體改研究會副會長彭澎看來，土地指標應(yīng)當順應(yīng)人口的變動而變化，在人口流入多的大城市，應(yīng)當增加指標，在人口流出地，也要相應(yīng)減少指標。
上述《通知》也要求，各省級國土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調(diào)控目標，加強對本地區(qū)市縣住宅用地年度供應(yīng)計劃編制和實施工作的監(jiān)督指導(dǎo)，并將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。
根據(jù)《通知》，各地需根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
從目前情況看，一二線熱點城市庫存周期大多在6個月以下，屬需要顯著、加快供地節(jié)奏的范圍。
張大偉認為，一二線大城市紛紛增加土地供應(yīng)，除了順應(yīng)人口流動趨勢，解決實際住房需求外，也是增加有效投資、帶動經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的需要。
這是因為，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重較大，而且還能拉動上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資對當前我國經(jīng)濟穩(wěn)增長仍十分關(guān)鍵。尤其是只有保持一定的發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得空間。
但過去很長一段時間，土地供應(yīng)過多向三四線城市傾斜，而一二線土地供應(yīng)明顯不足，在人口往一二線大城市集聚的趨勢下，三四線城市的土地供應(yīng)已經(jīng)明顯過剩，房地產(chǎn)開發(fā)投資提升的空間很小。這些城市要指望開發(fā)商大規(guī)模拿地增加投資已無可能。因此，只有通過增加一二線城市土地供應(yīng)，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)投資和固投保持在合理的增速。
數(shù)據(jù)顯示，2017年1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1~4月份回落0.5個百分點。2017年上半年，一線城市合計土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積2738萬平米，同比上漲了57.3%。
張大偉認為，這是限購、限貸、限價、限售、限商住等作用于需求端的“減法”同時，所做的加法，這將有利于平穩(wěn)市場的供需結(jié)構(gòu)。
大城市增加土地供應(yīng)無疑有利于平抑房價。但這些大城市尤其是上海等超大城市多土地資源稀缺，供地能力不足。再加上目前超大城市人口已經(jīng)嚴重超載、交通擁擠等大城市病問題，中心城區(qū)新增建設(shè)用地已然較小。
應(yīng)對這種情況，加快都市圈的發(fā)展成為重要方向。6月28日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進市域(郊)鐵路發(fā)展的指導(dǎo)意見》，至2020年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲、長江中游、成渝等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的超大、特大城市及具備條件的大城市，市域(郊)鐵路骨干線路基本形成，構(gòu)建核心區(qū)至周邊主要區(qū)域的1小時通勤圈。
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