目前的房地產(chǎn)，應(yīng)該是由“造房子”向“造生活”的轉(zhuǎn)變。從過去美好的建筑，向美好的生活的轉(zhuǎn)變。這個轉(zhuǎn)變的實施需要企業(yè)有一個很強大的、明確的戰(zhàn)略指導(dǎo)。我們的戰(zhàn)略就是，開發(fā)要專業(yè)化、地產(chǎn)要金融化、服務(wù)要平臺化。

那么，怎么樣實現(xiàn)這3個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型呢？

首先，確保一個企業(yè)的組織架構(gòu)的保障。綠城中國在這方面確立了“五位一體”的新格局。

我們過去重點是致力于房地產(chǎn)開發(fā)，要為社會造好的房子，造質(zhì)量高的房子。發(fā)展到目前的狀況下，我們認(rèn)為應(yīng)該有一個專業(yè)化和細(xì)分化的市場。小鎮(zhèn)的建設(shè)開發(fā)，是適應(yīng)城市發(fā)展的需要和城鎮(zhèn)化進程的需要，也需要我們有代建管理輸出，也就是品牌和我們管理團隊輸出。

那么，要想讓房地產(chǎn)企業(yè)有長久的發(fā)展，也必須有一個金控平臺的保障。后房地產(chǎn)時代，也需要我們生活服務(wù)體系的保障。

我們的房產(chǎn)集團，就專注于開發(fā)專業(yè)化、戰(zhàn)略性載體，緊緊圍繞產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、性價比、周轉(zhuǎn)率、毛利率、滿意度、凈效率等7個方面的戰(zhàn)略目標(biāo)。這個是所有的房企共同追求的目標(biāo)，在這個基礎(chǔ)上，要創(chuàng)新產(chǎn)品的研發(fā)，促進產(chǎn)品科技化、產(chǎn)業(yè)化、優(yōu)化原來的格局，提高我們產(chǎn)品的性價比。

綠城中國23年來，一直致力于高端物業(yè)的開發(fā)，新的房地產(chǎn)市場的格局，是需要企業(yè)有一個橄欖性的布局。也就是說，繼續(xù)用20%的市場去做高端的豪宅，60%做性價比高的產(chǎn)品，還有20%要做社會保障性的物業(yè)。

在這個過程中，我特別贊成剛才有幾位專家提到的，我們的投資布局上，依然堅持和北上廣深一線城市和杭州、天津、濟南、合肥等等核心的二線城市的合作模式。從目前來看，尤其是2016年的四季度以來，到目前為止，三四線城市的銷售非常好，價格都在30%以上的增長。這個趨勢，我們通過各位專家的分析和我們的判斷，三四線城市依然不是房地產(chǎn)投資的主業(yè)，是因為這一輪的深度調(diào)控是一二線的溢出效應(yīng)抬高了三四線的房價，未來房地產(chǎn)最根本的核心要投資，就是人口的進入，這是最核心的指標(biāo)。

綠城20幾年來，開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)分布在23個城市，我們已經(jīng)有400個美麗的家園貢獻給社會。我們背后有將近50萬的業(yè)主跟隨著我們的開發(fā)。那么，綠城一直堅守做品質(zhì)，為客戶著想，為客戶服務(wù)的理念。如果大家回過頭來想，房地產(chǎn)企業(yè)，從官方的數(shù)據(jù)是有6萬家，我估計比這個還要多。未來房地產(chǎn)深度調(diào)控，如果這些房企自身不升級的話，我不知道如何對客戶和業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)任。

所以，做房地產(chǎn)企業(yè)，一定要做一個負(fù)責(zé)任的企業(yè)，做對客戶有保障的企業(yè)。所以我們一定要堅守我們的品質(zhì)，堅守企業(yè)的風(fēng)險把控，堅守企業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng)。在這個過程中，我們就進行了轉(zhuǎn)型。

首先，要打造開發(fā)的專業(yè)化。在開發(fā)專業(yè)化的平臺，繼續(xù)尋求轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的路徑。我們進行了小鎮(zhèn)的建設(shè)，成立了小鎮(zhèn)集團，進行了代建的建設(shè)，成立了管理服務(wù)集團，是向生活產(chǎn)業(yè)代建領(lǐng)域延伸重要的平臺。在小鎮(zhèn)建設(shè)方面，也是順應(yīng)了當(dāng)前國家的政策引導(dǎo)和各地在開發(fā)領(lǐng)域的城市化進程的需要。以開發(fā)領(lǐng)域為依托，向生活、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域延伸的一個重要平臺。

綠城小鎮(zhèn)集團是中國城鎮(zhèn)化響應(yīng)供給側(cè)改革的積極的探索，依托綠城中國強有力的品牌支撐和成熟完善的產(chǎn)業(yè)鏈運營體系，以全產(chǎn)業(yè)的開放運營模式，我們現(xiàn)在打造了3個小鎮(zhèn)：一個是我們的文旅小鎮(zhèn)，我們要和產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老相結(jié)合的小鎮(zhèn)；一個叫樂活小鎮(zhèn)；另外是人居小鎮(zhèn)，營造美麗、幸福。綠城的小鎮(zhèn)建設(shè)，小鎮(zhèn)的起步是在浙江，浙江在5年前，就提出了百鎮(zhèn)建設(shè)，它的踐行者就是綠城中國，我們已經(jīng)實現(xiàn)了小鎮(zhèn)項目落地，我們養(yǎng)老的小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)的小鎮(zhèn)和旅游的小鎮(zhèn)，現(xiàn)在都已經(jīng)推向市場，深受社會的青睞，也符合了當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。

在這里面有兩個體系，一個是現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)盲目的做小鎮(zhèn)，如果是做郊區(qū)的大盤是沒有生命力。第二，小鎮(zhèn)建設(shè)的宗旨，居住房屋是小鎮(zhèn)里面的配套，是電點綴而不是主業(yè)，如果把一個小鎮(zhèn)做成開發(fā)項目，把其他的養(yǎng)老、居住、旅游作為配套的話，這個小鎮(zhèn)是做不起來的。所以這兩點，是我們做小鎮(zhèn)的切身體會。

綠城管理集團是以開發(fā)旅游為依托，向代建領(lǐng)域延伸的一個重要平臺。代建業(yè)務(wù)是綠城中國從2009年開始起步的，經(jīng)過七八年的運營，目前已經(jīng)為房地產(chǎn)開發(fā)代建的4.0版本做了系統(tǒng)的開發(fā)，是開發(fā)領(lǐng)域中的輕資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式，一定是未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域。我們的管理集團，我們一直堅持品質(zhì)、信任、效益、分享的核心價值觀，通過輸出綠城品牌、管理體系和全產(chǎn)業(yè)鏈的資源，幫助房地產(chǎn)行業(yè)的投資人和合作伙伴在房地產(chǎn)企業(yè)中獲得收益，做到雙贏。

目前，綠城中國的待建項目，已經(jīng)達到166個，總的建筑面積已經(jīng)達到4881萬方，可售金額達到2848億元，總代建費收入金額達到131億元。根據(jù)中國指數(shù)院、中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展平均收益，公布的數(shù)字，綠城的總代建總建筑建筑占代建行業(yè)的比例達到45%，項目銷售金額占到代建行業(yè)比例的19%。并且，榮獲了2017年房地產(chǎn)代建運營領(lǐng)域企業(yè)的稱號，也榮獲了2017年中國房地產(chǎn)商業(yè)模式年度大獎。

在地產(chǎn)金融化方面，綠城的資產(chǎn)集團是地產(chǎn)金融化的重要載體。綠城資產(chǎn)集團統(tǒng)籌經(jīng)營酒店、商業(yè)中心、商業(yè)街區(qū)、會所等資產(chǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)地產(chǎn)，從1995年成立，22年的運營模式中，沉淀了大量的酒店、商業(yè)、街區(qū)商業(yè)，商業(yè)中心和會所。這些資產(chǎn)，企業(yè)怎么樣盤活和運營好，是未來后房地產(chǎn)時代這的這些企業(yè)所面臨的痛苦的課題。綠城中國房地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)鏈和金融平臺為核心，主動探索出產(chǎn)業(yè)+金融的新型地產(chǎn)金融的發(fā)展模式。逐步從資產(chǎn)的管理到資本運作的轉(zhuǎn)型，最終打造成為一家金控的平臺。

目前，綠城已經(jīng)在運營的酒店達到12家，在建的酒店有13家，運營的大型產(chǎn)業(yè)有3家，總的資產(chǎn)達到了400多個億。這400多億如果不進行盤活，如果不能夠增加我們的現(xiàn)金流，這些都是企業(yè)的沉重包袱，如果能夠和金融結(jié)合起來，就能夠開始房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)有源源不斷的現(xiàn)金流。

所以在金控平臺的打造上，我相信也迎合了當(dāng)前國家的金融戰(zhàn)略的發(fā)展平臺。在前不久召開的金融工作會議上就提出了直接融資是我們未來的方向。資產(chǎn)在市場直接融資是最有利的因素。我們也迎合了當(dāng)前的調(diào)控模式。如果我們房地產(chǎn)行業(yè)，還像過去一樣，依然把金融依托于銀行，依托于所有的金融結(jié)構(gòu)的話，任何一次調(diào)控對我們都是致命的打擊，只有自己形成了自己良性的金融地產(chǎn)的良性循環(huán)，才能夠在這個過程中有一切的可能，所以地產(chǎn)的金融化是我們企業(yè)未來的方向。

接下是我們服務(wù)的平臺化。服務(wù)平臺化是我們認(rèn)為后房地產(chǎn)時代，所有的房產(chǎn)企業(yè)要面臨的形勢：

第一，目前的物業(yè)，基本都是保潔、保基礎(chǔ)維修。但是，房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的改革以來，所有房屋的更新，所有的更換，所有的二次裝修和維修，都是需要專業(yè)化的隊伍，這樣的平臺要依托與大數(shù)據(jù)，圍繞房屋全生命鏈，利用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)手段，挖掘社區(qū)經(jīng)濟價值，開展房屋經(jīng)濟公司服務(wù)和生活服務(wù)。

我們目前搭建的生活平臺和運營，它的商業(yè)模式是什么樣的？利用一個線上的平臺和我們線下的3個服務(wù)平臺，利用綠城的生活服務(wù)平臺APP，它是圍繞高端社群全生命周期，整合提供制定定制化服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺。通過線下的房屋4S和商業(yè)的運營以及我們房地產(chǎn)的經(jīng)濟公司來支撐我們整個生活體系的建立。尤其是房屋的4S公司，我們已經(jīng)注冊成功，到目前為止，所有的房產(chǎn)企業(yè)，只有綠城注冊了一個4S。大家都知道，汽車是有4S店的，從出售以后，到整個生命周期，4S是要復(fù)雜的。所以房屋也需要4S服務(wù)，整個房屋、空間關(guān)系和它的增值服務(wù)，有大量的市場空間需要4S的服務(wù)。

另外我們的核心城市，尤其是一線城市，比如北京和上海，現(xiàn)在的舊城改造和土地的拆遷、搬遷，已經(jīng)做不動了。在這些城市，拆遷成本一平米可能就要5萬，這些土地的供應(yīng)，不是未來房地產(chǎn)開發(fā)的方向。所以，我認(rèn)為，很大的空間，就需要改造，就是二次改造。這是我認(rèn)為是的未來發(fā)展方向。

綠城中國，五大子集團，立足于重經(jīng)營、重業(yè)務(wù)、重操作、重執(zhí)行，是集團多元化發(fā)展、專業(yè)化管控、精益化管理的實施主體，按照綠城中國的總體戰(zhàn)略規(guī)劃和部署，承擔(dān)各項業(yè)務(wù)管控和創(chuàng)新發(fā)展任務(wù)。

“惟變所出，萬變不從”。面對不斷變化的房地產(chǎn)市場，綠城中國致力于打造中國理想生活綜合服務(wù)商第一品牌，穩(wěn)健運營，堅持有質(zhì)量的增長，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，探索實踐“一體五翼”的架構(gòu)藍圖。未來，綠城希望能與在座各位攜手，共同推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，推動中國城市的文明與進步，實踐美好生活的人居理想。