買房子對(duì)于每一個(gè)家庭來說
都是一件大事兒！
稍微不謹(jǐn)慎
就會(huì)很糟心！
近日
由于開發(fā)商違建且沒有整改
上海嘉定的一小區(qū)百戶業(yè)主
至今都沒法辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦不下來
意味著房子的產(chǎn)權(quán)存在問題
意味業(yè)主沒法落戶口
小孩也不能去小區(qū)對(duì)應(yīng)的公立學(xué)校讀書
在臨沂
哪幾類新房沒法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證？
快來看看……
在解釋哪些房子不能辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之前，先科普一下，“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”及兩者之間的關(guān)系。
大產(chǎn)證
大產(chǎn)證是在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購房者之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請初始登記。對(duì)符合規(guī)定的申請，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請起30天內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)證
小產(chǎn)證即將房地產(chǎn)開發(fā)商取得大產(chǎn)證的房地產(chǎn)分割以后，由購房者取得的房地產(chǎn)權(quán)證。就是我們平時(shí)說的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”。也就是說，只有開發(fā)商辦出了“大產(chǎn)證”，購房者才可以辦理或者委托開發(fā)商辦理“小產(chǎn)證”即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
現(xiàn)實(shí)生活發(fā)生的無法辦理
或者延遲辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的問題
大多是因?yàn)殚_發(fā)商無法
或者沒有辦理“大產(chǎn)證”
開發(fā)商為啥沒法辦大產(chǎn)證？
開發(fā)商擅自更改土地使用性質(zhì)
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分為商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地等。開發(fā)商不能擅自更改土地使用性質(zhì)，例如在工業(yè)劃撥用地上建住宅小區(qū)。這種房子不僅不能辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，還可能被規(guī)劃國土部門依法收回土地。
開發(fā)商擅自更改規(guī)劃
開發(fā)商擅自更改規(guī)劃是指，建成的小區(qū)沒有按照之前的規(guī)劃施工，有所改動(dòng)。
舉個(gè)例子，開發(fā)商在整體規(guī)劃中，小區(qū)配套設(shè)施有幼兒園、居委會(huì)、學(xué)校、配電用房等，但在實(shí)際開發(fā)中，出于費(fèi)用的考慮，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，幼兒園等都未落實(shí)，出現(xiàn)這種情況也是無法取得“大產(chǎn)證”。
房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格
房子驗(yàn)收不合格主要包括，房屋質(zhì)量檢驗(yàn)不合格、消防環(huán)保部門驗(yàn)收不合格、開發(fā)商存在違建行為。導(dǎo)讀中所說的上海嘉定一小區(qū)業(yè)主之所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證就是因?yàn)殚_發(fā)商在小區(qū)內(nèi)違建別墅，被當(dāng)?shù)胤抗芫重?zé)令整改，但開發(fā)商并沒有整改造成的。
開發(fā)商將工程抵押給了銀行
舉個(gè)例子。開發(fā)商A在施工的過程中，由于資金困難把工程抵押給銀行以換取貸款。在這種情況下，開發(fā)商想把建成的房子賣給購房者，就必須先到銀行對(duì)房源進(jìn)行解押。如果購房者買了未解押的房子，就有被銀行收回的風(fēng)險(xiǎn)。
在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會(huì)給購房合同備案，所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
看到這里
很多購房者會(huì)提出疑問
我們從哪里獲悉開發(fā)商
是否存在上述行為？
相關(guān)律師表示，購房者可以要求開發(fā)商提供五證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》，只要這五證齊全，并且每一個(gè)環(huán)節(jié)都能順利辦理手續(xù)，這類商品房就能取得“大產(chǎn)證”。
需要注意的是，有時(shí)開發(fā)商提供的五證中，沒有《商品房銷售許可證》，而是《商品房預(yù)售許可證》，這種類型商品房能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證嗎？
對(duì)此，相關(guān)律師表示，開發(fā)商具有《商品房預(yù)售許可證》的，基本就能辦理“大產(chǎn)證”。因?yàn)榉抗懿块T辦理預(yù)售的前提是：開發(fā)商已交納土地出讓金，取得《國有土地使用證》（國土資源局負(fù)責(zé)）；已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局負(fù)責(zé)）；已辦理《施工許可證》（建設(shè)局負(fù)責(zé)）；除土地出讓金外，工程總投資已達(dá)到25％以上。
開發(fā)商的“大產(chǎn)證”只是購房者辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的前提條件。購房者想辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，還需自身有購房資質(zhì)，且繳納了房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)才行。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書與房產(chǎn)證的區(qū)別
證件名稱不同
舊的房產(chǎn)證，全名為《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》。而新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，全名為《中華人民共和國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。
監(jiān)制機(jī)關(guān)不同
舊的房產(chǎn)證，監(jiān)制單位為中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革前，為中華人民共和國建設(shè)部。而新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，監(jiān)制單位則為中華人民共和國國土資源部。
權(quán)證編號(hào)不同
舊的房產(chǎn)證包括兩個(gè)編號(hào)，分別是建房注冊和房屋所有權(quán)證號(hào)。新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書包括證書編號(hào)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)編號(hào)。
頒證詞不同
房產(chǎn)證頒證詞：根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，對(duì)所有權(quán)人申請登記的本證所列房產(chǎn)，經(jīng)審核屬實(shí)，特發(fā)此證。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證頒證詞：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)，為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請登記的本證所列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，經(jīng)審查核實(shí)，準(zhǔn)予登記，頒發(fā)此證。
標(biāo)注產(chǎn)權(quán)信息不同
房產(chǎn)證字正文需標(biāo)注房屋所有權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時(shí)間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況、土地狀況等。其中，房屋狀況還需詳細(xì)注明房產(chǎn)的總層數(shù)、建筑面積（平方米）、套內(nèi)建筑面積、其他；土地狀況需要詳細(xì)注明房產(chǎn)附著土地的地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用年限，信息非常龐雜。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書在正文需標(biāo)注權(quán)利人、共有情況、坐落、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、使用期限和權(quán)利其他狀況，非常簡明扼要。
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