今年初開(kāi)始,深圳、北京、鄭州等地首套房商業(yè)貸款利率陸續(xù)取消折扣,恢復(fù)至五年以上中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率4.9%的水平。
近期,北京市多家商業(yè)銀行相繼將首套房貸款利率調(diào)整至較基準(zhǔn)利率上浮5%~10%。
中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部在本月19日晚間表態(tài)積極支持,并稱房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)的背景下,根據(jù)市場(chǎng)資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為,符合政策要求和導(dǎo)向。
據(jù)一家國(guó)有大行具體操作房貸利率上調(diào)的總行人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者,各家銀行之所以提高房貸利率,一是今年銀行一直貸款規(guī)模緊張,銀行進(jìn)行放貸額度管控,貸款積壓較多,所以進(jìn)一步控制新受理貸款,提價(jià)作為重要手段;二是銀行在考核導(dǎo)向上,貸款定價(jià)水平也會(huì)要求同業(yè)領(lǐng)先,因此各家銀行都在提價(jià)。
銀行額度緊張
經(jīng)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者計(jì)算,以北京為例,如果符合購(gòu)房及貸款條件的居民購(gòu)買(mǎi)首套住房,并向銀行申請(qǐng)100萬(wàn)元貸款,貸款期限20年,貸款利率較基準(zhǔn)利率上浮10%,即首套房貸款利率由4.9%漲至5.39%,該居民月供等額還款將從6544元增至6817元,較房貸利率調(diào)整前每月還款增加273元。
一家股份制銀行的總行人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者,該行現(xiàn)在北京執(zhí)行的首套房貸款利率較五年以上中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率上浮5%~10%,二套房貸款利率則上浮了30%,經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等其他類貸款較基準(zhǔn)利率上浮40%。
“總行的風(fēng)控意識(shí)很強(qiáng),針對(duì)全國(guó)不同地區(qū)執(zhí)行不同貸款利率。”這位股份制銀行人士說(shuō):“跟其他商業(yè)銀行一樣,也存在貸款額度緊張的問(wèn)題,所以也在通過(guò)提高房貸利率控制增量。”
前述國(guó)有大行另一位銀行人士則介紹,今年除北京外,近期上海、深圳、南京等重點(diǎn)調(diào)控城市的商業(yè)銀行業(yè)陸續(xù)提高了首套房貸利率,貸款利率調(diào)整時(shí)銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、自身市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)策略以及資債管理需要進(jìn)行的自主調(diào)整,部分銀行通過(guò)提高房貸利率壓縮個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模,加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持。
東部某股份制銀行負(fù)責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃與研究的銀行人士表示,部分銀行選擇上調(diào)房貸利率,主要是銀行的額度相對(duì)緊張,市場(chǎng)利率水平也在上升,加上監(jiān)管指引,銀行不得不上調(diào)住房貸款利率水平。他說(shuō),即使上調(diào)了房貸利率,銀行也依然不掙錢(qián),因?yàn)橘Y金緊張,今年部分銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品收益率已經(jīng)飆升。
建設(shè)銀行(601939.SH)一位人士告訴記者,他們行在北京的首套房貸利率較基準(zhǔn)貸款利率普遍上浮10%,如果資質(zhì)較好,在符合監(jiān)管要求的情況下,可以比10%低一些。
一家股份制銀行南陽(yáng)分行的人士則表示,由于額度控制,鄭州、南陽(yáng)等城市的銀行普遍將首套房貸利率較基準(zhǔn)上浮20%。“就這樣還沒(méi)有額度。”
深圳一位金融行業(yè)人士向記者透露,部分銀行已經(jīng)通知客戶,由于放貸額度有限,加上銀行的年終監(jiān)管考核,部分銀行將于下月底開(kāi)始停止放貸。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪的一位銀監(jiān)會(huì)人士也注意到了各家商業(yè)銀行貸款利率的變化,“不少熱點(diǎn)城市都是信貸寬松導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲較快,政府要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,因此上調(diào)了房貸利率,央行支持各家銀行的利率調(diào)整。”
他進(jìn)一步介紹,今年央行加大了對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管,尤其是增量控制,限制信貸資金投機(jī)購(gòu)房,為了控制增量,各家銀行層層制訂了計(jì)劃,包括流動(dòng)性和信貸額度的考核。
上述國(guó)有大行人士補(bǔ)充,通過(guò)提高個(gè)人住房貸款利率抑制購(gòu)房需求過(guò)度增長(zhǎng),有利于進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效。央行表態(tài)支持北京市多家銀行上調(diào)首套房貸款利率,也有助于穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控和抑制房地產(chǎn)泡沫的預(yù)期。
個(gè)人住房貸款增速回落
實(shí)際上,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷升級(jí)以及銀行考核指標(biāo)的變化,房貸利率自年初開(kāi)始逐步走高。首套房貸利率從過(guò)去普遍的基準(zhǔn)利率8.5折開(kāi)始逐漸向基準(zhǔn)利率靠攏,近期則明顯較基準(zhǔn)利率有所上調(diào)。
據(jù)記者了解,早在今年初,央行即明確提出商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制一季度新增貸款。
上述東部某股份制銀行人士告訴記者,央行的窗口指導(dǎo)給商業(yè)銀行的投放計(jì)劃帶來(lái)了較大壓力。他們銀行今年執(zhí)行的合意貸款指標(biāo)是2005年的標(biāo)準(zhǔn)。合意貸款指標(biāo)主要為控制銀行在一些時(shí)段內(nèi)的信貸投放規(guī)模和投放節(jié)奏以及貸款結(jié)構(gòu)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從中國(guó)人民銀行以及Wind資訊獲得的數(shù)據(jù)顯示,個(gè)人住房貸款經(jīng)歷了過(guò)去兩年的快速增長(zhǎng)后如今增速開(kāi)始放緩。其中尤以北京、上海、深圳等城市最為典型。
今年上半年,個(gè)人住房貸款余額同比增速?gòu)囊患径葧r(shí)的35.6%降至30.8%,截至上半年的余額為20.1萬(wàn)億元,今年新增2.1萬(wàn)億元,同比少增2000億元。
以北京為例,隨著房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng),今年個(gè)人購(gòu)房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比以及月度新增額均呈不斷下降趨勢(shì)。6月末,個(gè)人購(gòu)房貸款比年初增加1032.2億元,新增額占人民幣各項(xiàng)貸款新增額的25.6%,較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分別下降14.7個(gè)、10.6個(gè)百分點(diǎn)。1~6月個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元。
不過(guò),在個(gè)人住房貸款增速不斷滑落之際,個(gè)人消費(fèi)貸款卻在近幾個(gè)月出現(xiàn)異常增長(zhǎng)。
北京銀監(jiān)局和中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部本月初就指出:“近期市場(chǎng)情況反映,轄內(nèi)個(gè)別銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)用于購(gòu)房的情況,這類行為不符合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求。”并明確要求轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作。
幾乎與此同時(shí),江蘇、深圳等地的銀監(jiān)局和人民銀行分行也先后發(fā)文,提示轄內(nèi)銀行個(gè)人其他消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng),存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),并要求加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理,防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者基于Wind資訊數(shù)據(jù)計(jì)算的結(jié)果顯示,今年前8月,僅住戶新增短期消費(fèi)貸款就達(dá)到1.27萬(wàn)億元,同比多增7794.5億元,遠(yuǎn)超去年全年8321.8億元的水平。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢(mèng)雯在提供給《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者的報(bào)告中指出,今年3月份以來(lái)異常增長(zhǎng)的短期消費(fèi)貸可能有3000億元的規(guī)模違規(guī)流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。報(bào)告主要基于全國(guó)居民短期消費(fèi)貸款和全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額的同比增幅趨勢(shì)的分化來(lái)判斷。
王夢(mèng)雯對(duì)記者表示,從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看,全國(guó)居民短期消費(fèi)貸款和全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額的同比增幅走勢(shì)基本保持同步,但今年3月以來(lái),短期消費(fèi)貸款同比走勢(shì)大幅攀升,明顯偏離穩(wěn)中有升的零售額同比增幅。
“近期額外多增部分是異常值,可能流入樓市。”她說(shuō)。數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái)全國(guó)多個(gè)地區(qū)都有消費(fèi)貸款異常增加現(xiàn)象,其中廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北這6個(gè)地區(qū)的月度新增個(gè)人消費(fèi)貸款在5月份以來(lái)出現(xiàn)明顯攀升,說(shuō)明這些區(qū)域有消費(fèi)貸流入樓市現(xiàn)象。
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