2017年中國房地產(chǎn)收并購預(yù)計超過6000億元，創(chuàng)下歷史新高。
據(jù)明源房地產(chǎn)研究院最新數(shù)據(jù)，2017年前三季度境內(nèi)房地產(chǎn)并購總金額超過900億美元（約合5902億元人民幣）。受并購及大宗交易統(tǒng)計相對滯后等因素影響，業(yè)界預(yù)計2017年全年的地產(chǎn)收并購規(guī)模，應(yīng)該超過了6000億元。
對于風(fēng)起云涌的房地產(chǎn)收并購，安信證券首席地產(chǎn)行業(yè)分析師陳天誠指出，近兩年中國龍頭企業(yè)主要以擴(kuò)大規(guī)模為重要準(zhǔn)則。
陳天誠認(rèn)為，仍處于野蠻生長期的房地產(chǎn)行業(yè)，在規(guī)模上仍有一定的容納量。因此各家企業(yè)的并購中，仍以增加土儲、可擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的橫向收并購為主導(dǎo)。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，2017年千億房企陣營可能將進(jìn)一步擴(kuò)容至16家，2020年千億企業(yè)將達(dá)30家。隨著并購越來越活躍，大型房企的規(guī)模也變得更加龐大，隨著千億房企數(shù)量不斷擴(kuò)容，房企的集中度也將進(jìn)一步提高。
地產(chǎn)并購增長迅速
2017年中國房地產(chǎn)收并購規(guī)模，創(chuàng)下了近幾年以來的歷史最高值。
先看一下大宗物業(yè)的交易。
據(jù)戴德梁行的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，2017年僅在上海一城房產(chǎn)大宗物業(yè)的交易數(shù)量就超過120宗，并購規(guī)模超過1200億元。
“這是房地產(chǎn)大宗物業(yè)累積交易金額連續(xù)第二年突破千億元。雖然2017年規(guī)模略低于2016年，但與2010—2015年年均400億左右的規(guī)模，已經(jīng)有了大幅度的上漲。”戴德梁行中國區(qū)投資及顧問服務(wù)部董事盧強表示。
雖然僅上海一城大宗物業(yè)的交易規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)可觀，然而這只是房地產(chǎn)收并購的冰山一角。
有證券投資機(jī)構(gòu)高層指出，大宗交易有不少是項目公司買賣，但這中間更多是通過項目公司或投資公司的收并購實現(xiàn)和完成的。與往年以收購相對成熟的商辦物業(yè)為主角有所不同，2017年的收購中，有相當(dāng)一部分標(biāo)的物是以土地、公司股權(quán)、已建成物業(yè)為主。
有投行人士指出，與往年大宗交易相比，2017年的特點也相當(dāng)明顯：不僅交易規(guī)模大、標(biāo)的物以資產(chǎn)打包形式出讓，而且交易頻繁、涉及領(lǐng)域廣。
2017年房地產(chǎn)整體收并購的規(guī)模究竟有多大？其涉及到的金額，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大部分人的想象：預(yù)計超過6000億元。
據(jù)普華永道統(tǒng)計，2017年上半年，中國房地產(chǎn)相關(guān)的并購交易總金額達(dá)到445.6億美元（約合2921億元人民幣），同比增加78.5%；交易數(shù)量207宗，同比增加24.7%。這其中由公司主導(dǎo)的并購交易金額約367億美元（約合2406億元人民由），同比增加68.7%。
那么全年地產(chǎn)收并購規(guī)模有多少？
據(jù)明源房地產(chǎn)研究院近日公布的一項數(shù)據(jù)，至2017年第三季度，房地產(chǎn)并購總金額超過900億美元（約合5902億元人民幣），占全部并購交易20.2%的市場份額。僅這一數(shù)據(jù)，就創(chuàng)下房地產(chǎn)行業(yè)年度前三季度的歷史新高。
研究人員告訴記者，大宗交易統(tǒng)計和信息公布，往往具有一定的滯后性。
“因并購交易較為復(fù)雜，交易可能正在進(jìn)行或已經(jīng)完成，但信息披露往往會推后。如涉及到海外交易架構(gòu)，其披露時間也可能會有所延遲。”一家咨詢機(jī)構(gòu)高層表示，僅從前三季度已經(jīng)創(chuàng)下新高的數(shù)據(jù)來看，第四季度應(yīng)該還有不少交易是公眾市場并未獲悉的。因此可以判斷的是，全年房地產(chǎn)交易金額比前三季度更高，因而全年并購交易規(guī)模超過6000億元的概率是非常大的。
盧強指出，房地產(chǎn)投資市場還出現(xiàn)了一些新特征。并購交易中，除了以土地儲備為目標(biāo)，對于物業(yè)的直接投資中，不只是辦公樓，處于風(fēng)口的長租公寓、聯(lián)合辦公，尤其是物流地產(chǎn)也受到相當(dāng)高的關(guān)注。
“從買家的身份來看，又出現(xiàn)不少新晉買家。不只是開發(fā)商，還有境內(nèi)地產(chǎn)私募基金、開發(fā)商資管計劃，還有萬能險等新興的資本，介入到地產(chǎn)交易中。”盧強說。
從規(guī)模擴(kuò)張到移師境外
在2017年大宗交易和并購交易創(chuàng)下歷史新高的背后，決不乏明星案例。
這其中最引人關(guān)注的，無疑是萬寶之爭落地和融創(chuàng)接手萬達(dá)物業(yè)。
2017年6月，恒大將所持萬科14.07%股權(quán)以292億元的價格，轉(zhuǎn)讓給深鐵集團(tuán)。在恒大的“助攻”下，深鐵對萬科持股比例升至29.38%，超過寶能成為萬科第一大股東。隨著這筆規(guī)模龐大的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，持續(xù)一年多的萬寶之爭，由此塵埃落定。
萬寶之爭剛落幕，融創(chuàng)、富力烽煙再起。7月份融創(chuàng)以438.44億元價格收購萬達(dá)13個文旅項目91%的股權(quán)。據(jù)明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，憑借這一收購，融創(chuàng)一舉新增了5897萬平米土地儲備，土儲排名由2016年末的第六猛增至第三名。
而與融創(chuàng)同時出手的富力，也以189.55億元收購萬達(dá)73家酒店資產(chǎn)，成為2017年并購金額排名靠前的案例之一。
隨著房企并購規(guī)模擴(kuò)大，行業(yè)集中度也進(jìn)一步提高。據(jù)克而瑞監(jiān)測，排名前100房企的集中度達(dá)到58.1%，占據(jù)了中國房地產(chǎn)市場近六成份額。而在銷售面積上，前100和前200房企的集中度，分別達(dá)到33.2%和36.9%。
陳天誠指出，此前房企的并購有相當(dāng)一部分是以土儲為主要目標(biāo)，以規(guī)模擴(kuò)大為導(dǎo)向。但在2017年的并購潮中，也有不少并購并非以此為導(dǎo)向。
有分析人士指出，2017年的交易并購中，還有另一個新的特點。從地域來看，則不止國內(nèi)的資產(chǎn)。國內(nèi)企業(yè)對房地產(chǎn)收購并的觸角，已經(jīng)從國內(nèi)延伸到了境外，向海外物業(yè)和資產(chǎn)發(fā)起了多輪收購。
“無論是出讓方還是買家，不只是金額，收購的地域和所涉及的業(yè)務(wù)范圍，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了此前傳統(tǒng)房企的范疇。”一家證券機(jī)構(gòu)人士指出，業(yè)務(wù)范疇的擴(kuò)大，反映出開發(fā)商的并購不只是意在擴(kuò)大規(guī)模，還希望在業(yè)務(wù)的縱深方向獲得更多的機(jī)會。
2017年7月萬科以34億新加坡元（約合166億元人民幣）收購普洛斯約21.4%有限合伙權(quán)益。與普洛斯聯(lián)手后，萬科由此成為國內(nèi)最大的物流服務(wù)供應(yīng)商。
看中物流的，還有海航和中投。而這兩家公司并購的觸角，也伸向了境外。而中投集團(tuán)在境外的一筆對物流地產(chǎn)的并購，更是刷新了歷史紀(jì)錄。
2017年4月，海航集團(tuán)旗下海航實業(yè)以13.99億新加坡元（約合68.4億元人民幣）收購新加坡上市物流公司CWT全部股份。
海航收購CWT后兩個月，2017年6月中投集團(tuán)以138億美元（約合903億元人民幣）收購黑石旗下歐洲物流地產(chǎn)公司Logicor全部股份。中投這筆收購，成為歐洲有記錄以來第二大規(guī)模的房地產(chǎn)交易。
在陳天誠看來，所謂以拿地為導(dǎo)向的收購，仍然屬于項目層面，更多處于房企擴(kuò)大規(guī)模的野蠻成長階段。
“并購領(lǐng)域的拓展，反映了對整個行業(yè)的態(tài)度。行業(yè)縱深的并購不是單純?yōu)榱艘?guī)模，更多的是在獲取產(chǎn)品線條的同時獲取相對的規(guī)模，也是獲取整個資本市場的認(rèn)可。”陳天誠認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)的并購，也將向縱深方向發(fā)展。
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