6月1日，湖北省武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布編號(hào)為“武房規(guī)〔2018〕3號(hào)”的《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售全過(guò)程監(jiān)管的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)，要求規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售行為，實(shí)行銷售方案?jìng)浒概c公示制度、實(shí)行售前約談與承諾制度、實(shí)行售中現(xiàn)場(chǎng)巡查制度、實(shí)行售后報(bào)告與抽查制度，并倡導(dǎo)采取公證搖號(hào)方式公開銷售。

來(lái)自武漢市住房保障局的解讀，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作的部署要求，針對(duì)新建商品房銷售環(huán)節(jié)反映突出的炒賣房源、茶水費(fèi)、價(jià)外價(jià)等問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)秩序，制定了進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的監(jiān)管舉措，并于2017年12月起組織開展試行。

《通知》要求，銷售方案?jìng)浒腹?。開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證前，需報(bào)備《商品房銷售方案》，明確預(yù)售房源、銷售時(shí)間、銷售方式、銷售人員等基本信息，有利于房管部門提前介入，針對(duì)性加強(qiáng)銷售過(guò)程監(jiān)管，以及售后的調(diào)查處理。

同時(shí)，通過(guò)《商品房銷售方案》的公示，保護(hù)購(gòu)房人的知情權(quán)，幫助購(gòu)房人理性選擇，從源頭減少發(fā)生矛盾糾紛的機(jī)率。

武漢市住房保障局還要求，加強(qiáng)銷售進(jìn)度管理。通過(guò)“人房綁定”實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目銷售信息，發(fā)布項(xiàng)目可售房源信息，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為；開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目公開銷售后5個(gè)工作日內(nèi)，報(bào)備銷售進(jìn)度及清冊(cè)，便于房管部門針對(duì)性開展售后監(jiān)督檢查。

實(shí)行約談、承諾、巡查制度。通過(guò)規(guī)范售前約談、企業(yè)承諾及房管部門巡查等工作制度，一方面，房管部門提前介入，加強(qiáng)銷售行為的監(jiān)管；另一方面，向開發(fā)企業(yè)表明態(tài)度、宣傳政策、明確要求，打消企業(yè)僥幸心理。

武漢市住房保障局表示，通過(guò)實(shí)施商品房項(xiàng)目銷售全過(guò)程監(jiān)管，爭(zhēng)取達(dá)成三方面的成效包括規(guī)范監(jiān)管行為、強(qiáng)化管理手段、壓縮違規(guī)空間。

具體而言，細(xì)化監(jiān)管內(nèi)容、時(shí)點(diǎn)流程、方法手段，并將以往好的經(jīng)驗(yàn)與做法完善固化為工作制度；通過(guò)實(shí)行商品房項(xiàng)目銷售的備案、公示、約談、承諾、報(bào)告、巡查、抽查等制度，強(qiáng)化商品房項(xiàng)目銷售實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)的全過(guò)程監(jiān)管；明確“夜間禁售”、意向購(gòu)房人實(shí)名登記、購(gòu)房資格核查前置、認(rèn)購(gòu)人房源鎖定等管理要求，并與商品住房公證銷售、剛需保護(hù)性措施、“網(wǎng)簽即備案”等管理方式相互銜接，不斷增加開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)難度，壓縮違規(guī)牟利空間。

據(jù)新華社報(bào)道，此前一天，武漢市宣布自6月1日起，武漢將把全市剛需優(yōu)先選房的房源比例，由現(xiàn)在40%提高至60%，更大程度滿足剛需群體的購(gòu)房需求，化解“一房難求”局面。

今年2月，武漢市實(shí)施了剛需人群首次購(gòu)買新建商品住房?jī)?yōu)先選房措施，將單價(jià)低于18000元、面積不超過(guò)120平方米的房屋作為剛需優(yōu)先選房房源。在武漢無(wú)自有住房、符合武漢住房限購(gòu)政策規(guī)定、前３年內(nèi)無(wú)住房交易記錄的意向購(gòu)房家庭，可優(yōu)先選購(gòu)一套。

《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售全過(guò)程監(jiān)管的通知》全文如下：

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售全過(guò)程監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售行為，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序，現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：

一、實(shí)行銷售方案?jìng)浒概c公示制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)向房管部門提交申報(bào)預(yù)售房源銷售方案，銷售方案?jìng)浒负?，原則上不得調(diào)整變動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)銷售現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)等途徑向社會(huì)公示已備案的銷售方案。

二、實(shí)行售前約談與承諾制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)接受房管部門的售前約談，配合開展項(xiàng)目銷售前的檢查，并向房管部門提交規(guī)范開展銷售活動(dòng)的書面承諾。

三、實(shí)行售中現(xiàn)場(chǎng)巡查制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，須在10日內(nèi)一次性公開銷售全部準(zhǔn)售房源，銷售時(shí)間不得早于9:00或晚于20:00。項(xiàng)目銷售期間，房管部門對(duì)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查和監(jiān)督，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)配合并接受房管部門的巡查和監(jiān)督。

四、實(shí)行售后報(bào)告與抽查制度。商品房項(xiàng)目公開銷售后五個(gè)工作日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向房管部門報(bào)告房屋銷售情況，提交認(rèn)購(gòu)人名單，并通過(guò)“武漢市商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案系統(tǒng)”將認(rèn)購(gòu)人與所購(gòu)房屋進(jìn)行實(shí)名綁定，原則上不得調(diào)整變動(dòng)；項(xiàng)目銷售完畢前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)定期向房管部門報(bào)告銷售進(jìn)度；商品房項(xiàng)目銷售后三十日內(nèi)，房管部門按照所售房屋的一定比例對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行抽樣調(diào)查。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理控制意向購(gòu)房登記規(guī)模，意向購(gòu)房人數(shù)多于項(xiàng)目準(zhǔn)售房源的，倡導(dǎo)采取公證搖號(hào)方式公開銷售。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如違反本《通知》規(guī)定的，我局將依法責(zé)令立即整改，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示；對(duì)拒不整改的，納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用警示名單，并可依法暫停商品住房網(wǎng)上簽約和預(yù)售資金監(jiān)管帳戶的資金撥付。

七、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行，有效期二年。

市住房保障和房屋管理局

2018年5月31日

《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售全過(guò)程監(jiān)管的通知》政策解讀全文

一、出臺(tái)背景

在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我局認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策部署，始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，認(rèn)真落實(shí)住建部整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的部署要求，堅(jiān)持應(yīng)急與謀遠(yuǎn)相結(jié)合，宏觀調(diào)控與市場(chǎng)整治并重，不斷加強(qiáng)市場(chǎng)整治和監(jiān)管，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。特別是2016年9月以來(lái)，我局持續(xù)開展全市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)，切實(shí)維護(hù)“主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力”的良好市場(chǎng)秩序。

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)全國(guó)、全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議關(guān)于強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作的部署要求，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化，針對(duì)新建商品房銷售環(huán)節(jié)反映突出的炒賣房源、茶水費(fèi)、價(jià)外價(jià)等問(wèn)題，轉(zhuǎn)變監(jiān)管理念、創(chuàng)新監(jiān)管方法、完善監(jiān)管制度，努力提高市場(chǎng)監(jiān)管的針對(duì)性、實(shí)效性，促進(jìn)市場(chǎng)監(jiān)管的規(guī)范化、常態(tài)化，切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)秩序，保護(hù)群眾合法權(quán)益，我局研究制定了進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的監(jiān)管舉措，并于2017年12月起組織開展試行，得到社會(huì)廣泛關(guān)注和普遍好評(píng)。為全面推進(jìn)實(shí)施我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，持續(xù)整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，特制發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售全過(guò)程監(jiān)管的通知》。

二、重點(diǎn)內(nèi)容

（一）銷售方案?jìng)浒腹?。要求開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證前報(bào)備《商品房銷售方案》，明確預(yù)售房源、銷售時(shí)間、銷售方式、銷售人員等基本信息，有利于房管部門提前介入，針對(duì)性加強(qiáng)銷售過(guò)程監(jiān)管，以及售后的調(diào)查處理。同時(shí)，通過(guò)《商品房銷售方案》的公示，保護(hù)購(gòu)房人的知情權(quán)，幫助購(gòu)房人理性選擇，從源頭減少發(fā)生矛盾糾紛的機(jī)率。

（二）推進(jìn)實(shí)施實(shí)名購(gòu)房制度。要求開發(fā)企業(yè)在意向購(gòu)房人實(shí)名登記的基礎(chǔ)上，將公開銷售并選定的房屋通過(guò)“網(wǎng)簽備案系統(tǒng)”與認(rèn)購(gòu)人綁定，且原則上不得調(diào)整變動(dòng)，堵塞開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)搶占、把控房源的渠道，壓縮違規(guī)空間。同時(shí)，為實(shí)施“網(wǎng)簽即備案”奠定基礎(chǔ)，防范開發(fā)企業(yè)延遲網(wǎng)簽、占用購(gòu)房款項(xiàng)的行為。計(jì)劃逐步推行“意向購(gòu)房人實(shí)名登記”和“購(gòu)房資格核查前置”的工作模式，最終在系統(tǒng)、流程配套完善后，實(shí)現(xiàn)“一人一房一碼”的“實(shí)名購(gòu)房”模式。

（三）加強(qiáng)銷售進(jìn)度管理。通過(guò)“人房綁定”實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目銷售信息，并可通過(guò)“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)”準(zhǔn)確發(fā)布項(xiàng)目可售房源信息，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為；明確要求開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目公開銷售后5個(gè)工作日內(nèi)，報(bào)備銷售進(jìn)度及清冊(cè)，便于房管部門針對(duì)性開展售后監(jiān)督檢查，提早發(fā)現(xiàn)處置潛在違規(guī)問(wèn)題，將違規(guī)行為消滅在萌芽狀態(tài)。

（四）實(shí)行約談、承諾、巡查制度。通過(guò)規(guī)范售前約談、企業(yè)承諾及房管部門巡查等工作制度，一方面，房管部門提前介入，主動(dòng)履職，加強(qiáng)銷售行為的監(jiān)管；另一方面，向開發(fā)企業(yè)表明態(tài)度、宣傳政策、明確要求，打消企業(yè)僥幸心理，增強(qiáng)遵規(guī)守法意識(shí)。同時(shí)，通過(guò)規(guī)范約談、巡查的程序和記錄，完善工作資料，強(qiáng)化“過(guò)程留痕”管理，規(guī)范行政行為。

三、特色亮點(diǎn)

始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控，結(jié)合武漢實(shí)際，轉(zhuǎn)變監(jiān)管理念、創(chuàng)新監(jiān)管方法、完善監(jiān)管制度，努力提高市場(chǎng)監(jiān)管的針對(duì)性、實(shí)效性，促進(jìn)市場(chǎng)監(jiān)管的規(guī)范化、常態(tài)化，切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)秩序，保護(hù)群眾合法權(quán)益。同時(shí)，將商品房銷售全過(guò)程監(jiān)管與我局房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、商品房“網(wǎng)簽即備案”工作協(xié)調(diào)推進(jìn)，不斷健全完善我市商品住房全過(guò)程監(jiān)管體系，并進(jìn)一步整合樓盤表、測(cè)繪成果、網(wǎng)簽備案、預(yù)售資金監(jiān)管等系統(tǒng)信息，增強(qiáng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息統(tǒng)籌利用能力。

通過(guò)實(shí)施商品房項(xiàng)目銷售全過(guò)程監(jiān)管，積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，爭(zhēng)取以下成效：一是規(guī)范監(jiān)管行為。細(xì)化監(jiān)管內(nèi)容、時(shí)點(diǎn)流程、方法手段，并將以往好的經(jīng)驗(yàn)與做法完善固化為工作制度；二是強(qiáng)化管理手段。通過(guò)實(shí)行商品房項(xiàng)目銷售的備案、公示、約談、承諾、報(bào)告、巡查、抽查等制度，強(qiáng)化商品房項(xiàng)目銷售實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)的全過(guò)程監(jiān)管；三是壓縮違規(guī)空間。明確“夜間禁售”、意向購(gòu)房人實(shí)名登記、購(gòu)房資格核查前置、認(rèn)購(gòu)人房源鎖定等管理要求，并與商品住房公證銷售、剛需保護(hù)性措施、“網(wǎng)簽即備案”等管理方式相互銜接，不斷增加開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)難度，壓縮違規(guī)牟利空間。

市住房保障和房屋管理局

2018年5月31日