8月廣州樓市保持平淡，成交量與6月和7月相比有所下降。不過從前幾年市場的表現(xiàn)規(guī)律來看，與其他月份相比，8月的成交在一年當(dāng)中時常處于平淡的低位，這也為接下來9月和10月的市場表現(xiàn)埋下伏筆。
作為一年中重要的銷售時期，9月的房地產(chǎn)市場一直備受關(guān)注，坊間也存在“金九月”的說法。目前，廣州樓市限購、限貸等調(diào)控政策未有松動，再加上市場變遷和房企戰(zhàn)略布局調(diào)整，因此也有分析人士認(rèn)為，不排除9月會有部分樓盤項(xiàng)目選擇降價讓利，以帶動銷量加快回款，這會不會成為今年9月樓市的亮點(diǎn)？
8月仍是“暑假”行情
根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，上周（8月20日至26日）廣州一手住宅共計網(wǎng)簽1193套，環(huán)比上上周減少28套，下降2.29%。套數(shù)減少的同時，一手住宅成交面積為13.1133萬平方米，環(huán)比微降1.41%。
在這1193套一手房中，754套位于外圍城區(qū)，439套位于中心城區(qū)（包括黃埔），其中增城、南沙、黃埔三區(qū)分別網(wǎng)簽334套、219套和215套，而荔灣區(qū)網(wǎng)簽量也站上100套。與上周相比，荔灣、天河、海珠、增城、番禺等城區(qū)網(wǎng)簽量環(huán)比上升，其中漲幅最高的增城環(huán)比增加132%，其余城區(qū)成交量環(huán)比有所下降，越秀則無成交記錄。
從套均面積來看，廣州一手房成交仍舊以中等戶型為主，套均面積都在100平方米以上，網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，上周各城區(qū)套均面積最高的城區(qū)為番禺，平均每套為138平方米，而最低的海珠也有101平方米。
與前幾個月相比，進(jìn)入8月以來，廣州一手住宅市場成交水平出現(xiàn)下滑，網(wǎng)簽周成交量保持在千套水平，樓市“暑假”行情也得以延續(xù)。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的監(jiān)控，在7月26日至8月25日的一個月內(nèi)，廣州一手住宅整體成交面積66.19萬平方米，環(huán)比下跌32%，成交套數(shù)為6079套，環(huán)比同樣出現(xiàn)下降。
分區(qū)域來看，統(tǒng)計周期內(nèi)增城、南沙、黃埔三個城區(qū)的成交量超過千套，其中增城網(wǎng)簽1663套排在首位，但與此前一個月的統(tǒng)計周期內(nèi)相比仍有降幅。不過，統(tǒng)計周期內(nèi)番禺和從化網(wǎng)簽量環(huán)比均有提升，其中從化網(wǎng)簽482套，環(huán)比48%，番禺網(wǎng)簽296套，環(huán)比增加15%。
預(yù)售批復(fù)速度加快
根據(jù)中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心發(fā)布的重點(diǎn)城市新開盤監(jiān)測快報，截至26日，廣州8月共有16個項(xiàng)目開盤，累計推出房源1443套。據(jù)了解，在開盤的項(xiàng)目中，既有雅居樂海珠小雅、保利華潤紫云這樣的中心城區(qū)項(xiàng)目，也有荔山雅筑、綠湖國際城、
陽光城麗景灣等外圍區(qū)域大盤。
推新樓盤大都分布在外圍區(qū)域，但在中心城區(qū)仍有雅居樂海珠小雅等樓盤有推新動作。據(jù)了解，海珠小雅加推74至118平方米二至四房單位，預(yù)計2019年底交樓。而在外圍區(qū)域，位于花都的金融街花溪小鎮(zhèn)推出7棟、8棟、9棟、21棟115至125平方米三至五房單位，朝向均為南面，帶裝修發(fā)售，均價預(yù)計為1.4萬至1.5萬元/平方米，開盤當(dāng)天購買有折扣。
中國指數(shù)研究院的監(jiān)測顯示，8月廣州推新樓盤開盤當(dāng)天去化率多在70%以上，也有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，8月廣州一手住宅的整體庫存情況有所微漲，達(dá)到788萬平方米。不過廣州中原研究發(fā)展部的分析指出，近段時間中心區(qū)積壓網(wǎng)簽處理速度加快，天河、海珠、荔灣3區(qū)庫存面積明顯減少，因此當(dāng)前廣州整體庫存消化周期也微降至10.6個月，東部的黃埔、增城在網(wǎng)簽成交集中、新增貨源較少的背景下，庫存消化周期分別只有4.6、6.7個月。
在供應(yīng)一端，廣州一手房預(yù)售批復(fù)在8月有所加快。根據(jù)陽光家緣網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)，截至8月28日，廣州共計批復(fù)62張預(yù)售證，所有類型房屋供應(yīng)量新增10733套，新增供應(yīng)面積超過119萬平方米。在住宅方面，僅上周一周內(nèi)預(yù)售證就有34張，住宅供應(yīng)達(dá)到5461套，商服類物業(yè)也有6張預(yù)售證獲批，合計115套。
在新增供應(yīng)中，番禺、南沙和從化成為亮點(diǎn)。陽光家緣預(yù)售信息顯示，番禺“時代雅苑”（即時代柏林）項(xiàng)目在8月23日一天內(nèi)連拿3張預(yù)售證，合計住宅供應(yīng)量達(dá)到1168套。而老牌大盤亞運(yùn)城在同一天也拿到預(yù)售許可，共計推出600套住宅和52套商業(yè)單位。南沙的
陽光城麗景灣、星河山海灣、越秀濱海御城等樓盤也獲得新的預(yù)售許可，三家樓盤合計新增823套。而從化的珠光御景山水城則在8月24日分別獲批555套，加上珠光流溪御景在同一天拿到的預(yù)售證，總共為從化帶來619套新增供應(yīng)。
盡管中心城區(qū)新增供應(yīng)較少，但天河區(qū)，珠江花城、招商雍華府、華潤天河、信達(dá)金茂廣場四家樓盤新增供應(yīng)都在百套以上，特別是位于牛奶廠板塊的華潤天合與招商雍華府，分別獲批452套和474套。戶型包含兩房至四房及大面積復(fù)式單位等多個類型。
樓盤存在讓利空間
從新增供應(yīng)情況來看，廣州一手住宅市場的貨源有所補(bǔ)充，不少熱門板塊都有新增供應(yīng)，也為接下來的市場銷售提供了基礎(chǔ)。9月越來越近，廣州樓市走勢會如何？
對此，中地行分析認(rèn)為，與前一段時間相比，新盤亮相和舊盤加推的節(jié)奏已經(jīng)有所加快，結(jié)合整體樓市調(diào)控環(huán)境來看，在傳統(tǒng)樓市旺季來臨之時，各樓盤將出現(xiàn)不同的營銷手段來吸引客戶，開發(fā)商開始搶先布局“金九銀十”。
廣州中原研究發(fā)展部的分析認(rèn)為，包括增城、南沙、花都區(qū)域的多個全新樓盤項(xiàng)目的入市意向較強(qiáng)，而全新項(xiàng)目的入市也將擴(kuò)大買家的選擇空間，從今年樓市的狀況來看，部分業(yè)績壓力較大的房企將會采取“小幅讓利”的方式吸引買家，對于買家而言，穩(wěn)定理性的環(huán)境不失為入市的好時機(jī)，買家可把握機(jī)會。
熱點(diǎn)板塊搶奪客源
從廣州近幾年的一手房成交狀況來看，成交主力大體集中在東部增城、黃埔等地區(qū)，隨著地鐵通車的利好，以及購房者群體的逐步分化，外圍區(qū)域地鐵沿線成交熱門趨勢更加明顯，而中心城區(qū)各大新盤板塊的受關(guān)注程度也在不斷提升。
增城從化迎地鐵利好
最近這幾年來，廣州每年年底都會有新的地鐵線路投入運(yùn)營，而地鐵的開通，在大大提高區(qū)域間通達(dá)效率的同時，也為人們在地鐵覆蓋區(qū)域置業(yè)提供了可能性。今年年底，廣州地鐵14號線、21號線將迎來通車，這對從化和增城而言無疑是個好消息。事實(shí)上，近幾個月以來，從化一手樓盤成交表現(xiàn)良好，增城則保持了廣州樓市成交要地的位置。
地鐵14號線開通后，從化街口、太平、溫泉等地地區(qū)居民通過該線路可快速抵達(dá)嘉禾望崗乃至廣州其他核心區(qū)域。廣州中原研究發(fā)展部分析指出，在過去一個月內(nèi)（7月26日至8月25日），從化一區(qū)的銷量就有5.21萬平方米，環(huán)比增加43%，網(wǎng)簽套數(shù)也有482宗。
14號線神崗站附近的珠江壹城、鄧村站附近的荔山雅筑等樓盤成交速度也明顯加快，其中街口站輻射范圍內(nèi)的珠光御景山水城、珠光山水誠品也有200多宗成交，珠光御景山水城最近更是獲得了555套預(yù)售批復(fù)。地鐵已經(jīng)影響到從化樓市，該區(qū)域價格目前在廣州處于較低水平，高性價比的特征更加吸引買家。
同樣將在年底開通的地鐵21號線，除了將軌道交通帶到增城主城外，還串聯(lián)起荔城、朱村等熱門樓市板塊，相應(yīng)樓盤的推新速度也有所加快。例如在朱村站附近，保利中航城即將推出建筑面積94至110平方米三房兩廳兩衛(wèi)，以及126平方米四房兩廳兩衛(wèi)洋房產(chǎn)品，帶裝修發(fā)售，價格待定。
核心區(qū)域吸引買家
對部分置換改善型購房者而言，買在交通、商業(yè)配套、教育醫(yī)療設(shè)施都大幅領(lǐng)先的中心城區(qū)是最佳選擇。當(dāng)前廣州中心城區(qū)的熱點(diǎn)板塊主要是天河的牛奶廠、海珠的廣紙、荔灣的廣鋼等。
目前，牛奶廠板塊的4個樓盤已經(jīng)進(jìn)入銷售尾聲，相應(yīng)樓盤銷量在全市范圍看來并不出眾，但就在上周五，板塊內(nèi)的招商雍華府、華潤天合兩大樓盤都拿到了新的預(yù)售證。其中招商雍華府獲批474套，戶型涵蓋88至129平方米三房至四房；華潤天合獲批452套，涵蓋87至123平方米兩房至四房，另有163平方米復(fù)式單位。兩大樓盤的推新也為接下來的樓市旺季做好了鋪墊。
廣鋼板塊的利好無疑在教育方面，今年6月底，荔灣區(qū)與廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)簽訂《廣州市荔灣區(qū)人民政府與廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)合作共建廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)荔灣學(xué)?？蚣軈f(xié)議》，省實(shí)將在荔灣廣鋼地塊公建配套中的中小學(xué)進(jìn)行合作辦學(xué)。廣鋼板塊的價值正逐步兌現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的珠江金茂府、中?；骋继?、金融街融穗華府等樓盤都將共享這些利好。
而在海珠，區(qū)域內(nèi)的推新和成交都由廣紙板塊來支撐。據(jù)了解，接下來綠地越秀海玥、雅居樂海珠小雅、金融街·融御等項(xiàng)目都將有推新動作。而在未來，該板塊還將迎來地鐵11號線、10號線開通的新利好。
新品選擇更求“精”
好的房子，首先應(yīng)當(dāng)滿足人們的居住屬性。在人們對居住條件要求不斷提高的今天，新建樓盤項(xiàng)目紛紛自我升級，從裝修配套上采用高端化、智能化家居設(shè)備，也有樓盤引入全新的居住理念，將社區(qū)與周邊環(huán)境緊密結(jié)合起來，還有部分項(xiàng)目將傳統(tǒng)文化充分融入到樓盤規(guī)劃建設(shè)上，細(xì)節(jié)之中處處精益求精。
追求細(xì)節(jié)制勝
8月4日，位于番禺萬博區(qū)域的金地·壹粵府正式開放樣板房供參觀。走進(jìn)樣板房，全屋石材、全屋西門子廚電、高儀衛(wèi)浴五金、大金中央空調(diào)、愛迪士新風(fēng)系統(tǒng)等一應(yīng)俱全。
值得一提的是，一般住宅內(nèi)廚房并不設(shè)置空調(diào)，為了避免油煙進(jìn)入其他房間，人們在做飯時往往會關(guān)閉廚房門，使得廚房內(nèi)悶熱難耐，對于這一痛點(diǎn)，壹粵府的住宅內(nèi)專門設(shè)置了廚房空調(diào)，可以讓家庭的每個成員，在任何一個房間都能享受到現(xiàn)代科技帶來的便利。此外，壹粵府對于“窗”的設(shè)計也有執(zhí)念，樣板房內(nèi)從采光效果和操控窗簾開閉的智能系統(tǒng)上看，無不體現(xiàn)了對窗內(nèi)細(xì)節(jié)的追求。
而同樣是作為高端住宅項(xiàng)目，位于海珠的中冶·逸璟公館則將東方院落文化精粹融入到樓盤建設(shè)中。逸璟公館在園林的設(shè)計理念上融合北方園林嚴(yán)整大氣與南方園林緊湊靈活之精髓，并加入現(xiàn)代元素與嶺南元素，通過對廣州傳統(tǒng)居住形式“西關(guān)大屋”的詳盡分析，延伸出“一軸帶三井，十巷井中藏”的設(shè)計概念。
逸璟公館還遵循京城大宅三進(jìn)院禮序，“一進(jìn)院”，負(fù)一層打造供主人客人停車私享車庫，突破性地做了車庫入戶奢華玄關(guān)，提升了主人迎客的尊貴感；“二進(jìn)院”，夾層打造了陽光空間，營造更愜意的靈動空間，在首層則有城市中心別墅才能私享的大花園，以及中西餐廚系統(tǒng)和客廳，功能齊備；“三進(jìn)院”，便可看到多代同堂家族成員居住的廂房系統(tǒng)。
融入新開發(fā)理念
隨著地鐵13號線通車，增城新塘已經(jīng)跨入軌道時代。未來新塘還將有多條地鐵、城際鐵路接入，成為廣州東部重要的交通樞紐，這也讓“軌道+物業(yè)”的TOD模式在新塘成為可能。今年上半年，碧桂園云頂?shù)葮潜P的亮相，已經(jīng)逐步將TOD模式概念融入到社區(qū)生活之中，而在下半年，品秀星圖的出現(xiàn)則豐富了TOD新城的功能與邊界。
據(jù)了解，品秀星圖位于地鐵13號線官湖站車輛段上蓋，由越秀集團(tuán)和廣州地鐵合作開發(fā)，總建筑面積約130萬平方米，包含普通住宅、復(fù)式等多種產(chǎn)品形態(tài)。項(xiàng)目以“無界社區(qū)”為核心理念，不止在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃12年全齡段教育體系、花園式購物風(fēng)情街、肉菜市場、醫(yī)療衛(wèi)生站等生活配套，更利用車輛段上蓋獨(dú)有高差打造層級遞進(jìn)落差園林，塑造罕見的空中花園風(fēng)貌。
除了與軌道相結(jié)合，將“黑科技”融入住宅同樣是近幾年興起的居住升級方式，智能家居當(dāng)前已經(jīng)成為不少樓盤項(xiàng)目的“標(biāo)配”，住戶通過手機(jī)操作、聲控、紅外感應(yīng)等方式，便可輕松操作屋內(nèi)設(shè)備。
當(dāng)前，像富士康科技小鎮(zhèn)、金眾西關(guān)海、雅居樂海珠小雅等，都已將智能化居住作為住宅項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，金地壹粵府還聯(lián)手華為HiLink、智慧享聯(lián)科技，將樓盤打造成物聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)。
記者觀察
9月含金量
尚待市場檢驗(yàn)
對于廣州樓市而言，本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了1年5個月之久，目前看來，不論是限購、限貸、限簽，各項(xiàng)調(diào)控政策都沒有出現(xiàn)松動跡象。
調(diào)控效果在前幾個月的樓市成交中已經(jīng)有所反饋，過去一年中，廣州一手房成交量起起伏伏，除了5月和6月成交量與去年同期相比有所提高外，其他月份并沒有超過去年同期水平。整體而言，今年廣州一手樓市成交較為平淡，原本有入市意愿的剛需客和改善型買家，也出現(xiàn)觀望心態(tài)。
8月份，廣州一手住宅預(yù)售證發(fā)放情況較為客觀，僅上周就有5461套住宅獲批可售，截至8月28日，所有類型物業(yè)的新增供應(yīng)已有10733套。供應(yīng)量的增長，意味著不少房企已經(jīng)在為“金九銀十”備貨，也說明9月和10月樓市處于貨量相對充足的狀態(tài)，而廣州全市一手住宅去化周期也維持在一個相對穩(wěn)定的水平。
但供應(yīng)并不代表成交，接下來樓市銷量究竟如何，還得看市場需求。從今年的走勢來看，不少業(yè)內(nèi)人士和機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，存在部分樓盤降價讓利，以價換量的可能性。9月樓市“成色”如何尚待檢驗(yàn)，而傳統(tǒng)銷售旺季的市場表現(xiàn)，也將給接下來廣州房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供重要的參考依據(jù)。
撰文：南方日報記者 葛政涵
(責(zé)編：孔海麗、孫紅麗)
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