10月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，沒(méi)有提及房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)此的情緒反應(yīng)是既寬心了，但又覺(jué)得心里空蕩蕩，對(duì)市場(chǎng)總是覺(jué)得有點(diǎn)迷惘。

房地產(chǎn)行業(yè)記憶猶新的是，三個(gè)月前的7月31日中央政治局會(huì)議，“房地產(chǎn)市場(chǎng)”作為六項(xiàng)重點(diǎn)工作之一，被前所未有地提出了“遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)性。

而從去年3月全國(guó)樓市調(diào)控加碼以來(lái)，截至今年10月31日共召開(kāi)了6次中央政治局會(huì)議，前5次無(wú)一例外言及房地產(chǎn)市場(chǎng)。

措辭分別是：

2017年4月25日，“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。

7月24日，“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制”。

12月8日，“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”。

2018年4月23日，“要推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時(shí)跟進(jìn)監(jiān)督、消除隱患”。

7月31日，“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供需平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期、整治市場(chǎng)秩序、堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。

這次會(huì)議不提房地產(chǎn)市場(chǎng)，不代表房地產(chǎn)已經(jīng)不被關(guān)注。房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前正在面臨著什么樣的預(yù)期和形勢(shì)？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了6位從事住房制度和市場(chǎng)以及金融研究的人士，其中，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任委員顧云昌認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)改變；中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如認(rèn)為，樓市大局實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展，但遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)變，所以中央政治局會(huì)議不提不代表放松。

住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任委員顧云昌

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷

前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜

樓市大局已穩(wěn)  不提不代表放松

——解讀“為何未提及房地產(chǎn)”

顧云昌

房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展發(fā)揮著巨大作用，這次未提及房地產(chǎn)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題在政策調(diào)控下已趨于穩(wěn)定。最近幾個(gè)月房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)明顯，單月增速放緩，單月銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售面積環(huán)比出現(xiàn)下降，我們最關(guān)心的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)改變。對(duì)于下一步房地產(chǎn)的發(fā)展情況，還是要靜觀其變，保持政策的連續(xù)性。

苗樂(lè)如

這次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)只字未提，一是說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)符合中央預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的要求；二是在此之前，新華社發(fā)文表明中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)變，所以不提不代表放松；三是盡管沒(méi)有直接提房地產(chǎn)調(diào)控，但近期看來(lái)，從中央到地方，在長(zhǎng)效機(jī)制建立、市場(chǎng)整頓方面都取得了一定成效。

歐陽(yáng)捷

中央政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求自2013年以來(lái)從未有變過(guò)的只有一句話：“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。目前，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已被遏制，調(diào)控政策不會(huì)加碼，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下行信號(hào)，但也不能大落，樓市趨穩(wěn)既是政策訴求，也是眾望所歸，不提房地產(chǎn)，就意味著中央希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展。

楊德龍

這次會(huì)議沒(méi)有提房地產(chǎn)，表明房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)之后，政府沒(méi)有強(qiáng)調(diào)對(duì)樓市進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)控，預(yù)計(jì)短期內(nèi)樓市調(diào)控力度不會(huì)加碼，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈都是利好。近期地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁，除了和業(yè)績(jī)好、估值低有關(guān)，也和政策預(yù)期有所寬松有關(guān)。

柏文喜

這次會(huì)議未提及房地產(chǎn)，一方面說(shuō)明前段時(shí)間的連續(xù)調(diào)控已取得一定成效，樓市問(wèn)題不再是當(dāng)前主要矛盾，從各地樓市和土地成交情況來(lái)看，確實(shí)在量與價(jià)方面都有明顯降幅，甚至出現(xiàn)土地流拍；另一方面也說(shuō)明之前的樓市調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)，但最多是根據(jù)行業(yè)運(yùn)行和市場(chǎng)變化做局部微調(diào)。

去杠桿節(jié)奏放緩  嚴(yán)防資金流入樓市未變

——解讀“地產(chǎn)金融走向”

顧云昌

房地產(chǎn)問(wèn)題和宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相連，宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題會(huì)反映在房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是融資困難問(wèn)題。當(dāng)前央企國(guó)企融資渠道比較暢通，民營(yíng)上市公司的資金不是特別寬松，最近有房企提出“活下去”“打貨幣回輪戰(zhàn)”等口號(hào)，但央企國(guó)企中未出現(xiàn)類(lèi)似聲音。民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)明顯焦慮，其他行業(yè)的民營(yíng)企業(yè)也一樣，尤其在銷(xiāo)售下行過(guò)程中，這一問(wèn)題更加凸顯。目前貨幣政策在放寬，但房地產(chǎn)金融還是收緊的，要防止大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，總的口徑?jīng)]有變，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)該先解決企業(yè)融資問(wèn)題。

苗樂(lè)如

這次會(huì)議也帶來(lái)了間接影響，比如此前在去杠桿防泡沫下，有企業(yè)出現(xiàn)資金緊張，隨著此次會(huì)議精神下資本市場(chǎng)的變化，其他行業(yè)會(huì)受益，房地產(chǎn)上市企業(yè)也會(huì)得到環(huán)境條件的改善，從而促使整個(gè)行業(yè)發(fā)展更平穩(wěn)健康。

柏文喜

防范金融風(fēng)險(xiǎn)和保持一定的經(jīng)濟(jì)增速是在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外復(fù)雜形勢(shì)下進(jìn)行政策考量的重要訴求，既要解決此前去杠桿帶來(lái)的流動(dòng)性緊張和引發(fā)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不暢問(wèn)題，又要防止財(cái)政政策和貨幣政策突然大幅轉(zhuǎn)向引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，這是下一步金融市場(chǎng)健康發(fā)展的主方向。金融市場(chǎng)會(huì)有轉(zhuǎn)暖跡象，但是為了防止大量資金流入樓市推高房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)所累積的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層一定會(huì)繼續(xù)采取嚴(yán)格措施。

歐陽(yáng)捷

金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很不確定，包括信貸股市債市匯市。但房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相對(duì)確定。比如，房地產(chǎn)信貸資金依然會(huì)嚴(yán)控，額度基本不會(huì)增加也不會(huì)減少；房地產(chǎn)債市融資主要用于歸還債務(wù)，基本不會(huì)增加房企的現(xiàn)金流；房地產(chǎn)的股市IPO與再融資還會(huì)繼續(xù)嚴(yán)控，以維持房企資金適意的松緊度，確保房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

楊德龍

金融去杠桿的政策短期不會(huì)改變，但是考慮到經(jīng)濟(jì)下行壓力以及經(jīng)濟(jì)承受力，要適當(dāng)放緩去杠桿節(jié)奏，防止出現(xiàn)大量中小企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議沒(méi)有專(zhuān)門(mén)提到去杠桿，說(shuō)明去杠桿節(jié)奏已經(jīng)有所放緩，穩(wěn)增長(zhǎng)成為主要工作目標(biāo)，這對(duì)于資本市場(chǎng)無(wú)疑是有利的態(tài)勢(shì)。

資產(chǎn)配置穩(wěn)字當(dāng)頭 地產(chǎn)板塊未來(lái)可期

——解讀“六穩(wěn)趨勢(shì)”

苗樂(lè)如

會(huì)議提出的“六穩(wěn)”（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期）本身就與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，貫徹中央政治局會(huì)議精神，穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期，總的基調(diào)不變，應(yīng)該把這種好的發(fā)展勢(shì)頭延續(xù)。

柏文喜

樓市基本面預(yù)計(jì)會(huì)有所改善，會(huì)出現(xiàn)借此契機(jī)行業(yè)集中度快速上升和資源向優(yōu)勢(shì)頭部企業(yè)快速集中的趨勢(shì)，但不會(huì)出現(xiàn)暴漲和跳漲現(xiàn)象，否則此輪調(diào)控就前功盡棄了。由于人民幣資產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)封閉，投資機(jī)會(huì)相對(duì)有限，股市也陷入不振狀態(tài)，房地產(chǎn)仍然是市場(chǎng)化資金不多的投資和資產(chǎn)配置方向，防止樓市和房地產(chǎn)行業(yè)大起大落既是保證行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要，也是維護(hù)投資市場(chǎng)和金融穩(wěn)定發(fā)展的需要。

楊德龍

此前市場(chǎng)最擔(dān)憂的是大量股權(quán)質(zhì)押下的爆倉(cāng)，現(xiàn)在險(xiǎn)資、地方政府、證券公司等機(jī)構(gòu)部門(mén)出資數(shù)百億元資金來(lái)化解股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)，爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)大大降低，這相當(dāng)于拆除A股市場(chǎng)最大的雷，對(duì)于A股市場(chǎng)翻轉(zhuǎn)起到巨大作用。進(jìn)入四季度，A股市場(chǎng)有望回升，收復(fù)失地，對(duì)于后市可以更加積極。受益于政策放松，未來(lái)銀行、地產(chǎn)板塊會(huì)受到更多關(guān)注。

歐陽(yáng)捷

中央已經(jīng)關(guān)注到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，未來(lái)會(huì)提前預(yù)判、消除隱患，例如會(huì)增加一二線城市土地供應(yīng)，緩解供求失衡矛盾；例如明年繼續(xù)合理推進(jìn)棚改，在維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上繼續(xù)實(shí)施棚改貨幣化；例如限制房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)也會(huì)防止房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大造成市場(chǎng)大落，保持樓市平穩(wěn)；例如適時(shí)發(fā)出穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售。