房地產(chǎn)涉及民生，又是金融風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)區(qū)，時(shí)刻牽動(dòng)著人們的神經(jīng)。所以每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫或者升溫，總會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)情緒。

近期市場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)放松調(diào)控的謠言不斷也是市場(chǎng)情緒的一種表現(xiàn)。一些自媒體發(fā)布“取消限價(jià)”、“取消限售”、“下調(diào)放貸利率”等一系列虛假消息，利用房?jī)r(jià)降溫制造各種噱頭吸引眼球。那么究竟此次降溫是否會(huì)引起調(diào)控政策放松？新華社前天發(fā)布的一篇評(píng)論對(duì)此做了明確的表態(tài)：“決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。不立不破，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產(chǎn)調(diào)控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，不會(huì)允許任何放松原已建立的調(diào)控政策體系、任由房?jī)r(jià)上漲的做法。”

一二三四線城市新建商品住宅面積

100城新建商品住宅月度供求關(guān)系

如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)此次降溫？

倪鵬飛  中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任

近日，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受媒體采訪時(shí)談到此輪房地產(chǎn)降溫的原因。在倪鵬飛看來(lái)，目前的投資、融資、房地產(chǎn)等環(huán)境出現(xiàn)了明顯的調(diào)整變化，這些調(diào)整主要還是受市場(chǎng)預(yù)期的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還有一些其他方面原因影響了人們的信心。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流情緒已改變，房地產(chǎn)商更多的是觀望，在市場(chǎng)決策上出現(xiàn)了猶豫。根據(jù)地產(chǎn)商三季度年報(bào)，萬(wàn)科、金地等多家房企拿地力度均有不同程度的回落。對(duì)于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)流傳的諸多謠言，倪鵬飛指出房地產(chǎn)整個(gè)發(fā)展過(guò)程中會(huì)時(shí)不時(shí)出現(xiàn)這種聲音，除市場(chǎng)情緒外也不排除有開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介等利益群體為了市場(chǎng)績(jī)效采用不正當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)手段所導(dǎo)致。

倪鵬飛認(rèn)為，目前難言房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

首先，中國(guó)的城市化還沒(méi)有結(jié)束，還有2億人口在向城市聚集，這意味著需求潛力仍然巨大；

其次房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制仍然沒(méi)有建立起來(lái)，包括財(cái)政、金融、土地、稅收的基礎(chǔ)制度改革還沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；

另外社會(huì)普遍預(yù)期房產(chǎn)仍是最好的投資選擇。倪鵬飛指出目前中國(guó)部分地方土地競(jìng)拍房炒作仍在持續(xù)，還在延續(xù)土地財(cái)政模式，這種“競(jìng)地”正在讓一些城市變得“人財(cái)兩空”。  

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段應(yīng)該警惕的兩個(gè)現(xiàn)象

倪鵬飛表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)問(wèn)題需要警惕：

房地產(chǎn)分化趨勢(shì)或?qū)⒃俣韧癸@，警惕三四線城市形成新一輪庫(kù)存。

倪鵬飛認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)四季度出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，但一二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒(méi)有解決，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大。三線四線城市在去年到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)非常好，價(jià)格也上漲的非?？?，同時(shí)土地招拍掛量也非常大，土地的市場(chǎng)供給也會(huì)大量增加。但是現(xiàn)在市場(chǎng)情緒發(fā)生了變化，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，土地、新房成交量下降，這會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新一輪的庫(kù)存？這個(gè)問(wèn)題非常值得關(guān)注。未來(lái)一二線城市與三四五線城市分化可能會(huì)再度凸顯。

房地產(chǎn)空置是一個(gè)水漫金山的態(tài)勢(shì)

“房地產(chǎn)空置已經(jīng)要引起高度重視了”。倪鵬飛表示，目前中國(guó)從農(nóng)村到小城鎮(zhèn)，再到五線四線三線，甚至一二線都存在房地產(chǎn)空置的現(xiàn)象，空置從下到上，從大到小，從高到低。幾年前中國(guó)的房地產(chǎn)總量已經(jīng)達(dá)到了1：1.1，“目前一二線城市的供給小于需求是剛需+投資+投機(jī)的總需求，如果去掉投資和投機(jī)需求又是什么樣的情況，這值得研究”。

房地產(chǎn)空置問(wèn)題已引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，關(guān)于是否開(kāi)征空置稅的討論不斷。對(duì)此，倪鵬飛表示，開(kāi)征空置稅出發(fā)點(diǎn)是好的，但是技術(shù)上不具可行性。“目前香港已經(jīng)開(kāi)征房地產(chǎn)空置稅，但從目前實(shí)際情況來(lái)看，效果不佳。因?yàn)橛刑嗟姆椒梢宰鞅?rdquo;。目前國(guó)際上一些發(fā)達(dá)國(guó)家也已開(kāi)征空置稅，效果都很有限。“發(fā)達(dá)國(guó)家在一些制度相對(duì)比較完善的情況下都難以推行空置稅，何況我們”。倪鵬飛認(rèn)為空置稅在實(shí)際操作過(guò)程中很多問(wèn)題不好界定，未來(lái)空置房還是要用房產(chǎn)稅來(lái)解決。