正榮地產集團有限公司（06158.HK，下稱“正榮地產”）日前披露的2019年中期業(yè)績顯示，今年前6個月，該公司實現(xiàn)合約銷售額約為586億元，與上年同期的581億元相比，微幅增長0.8%。
去年同期，2018年上半年，其合約銷售額由215億元增至581億元，同比增幅高達170%。而2017年的數(shù)據(jù)則顯示，正榮地產全年實現(xiàn)的合約銷售額突破700億元，同比增長了78.5%。2018年，其合約銷售增幅回落到54%，而今年上半年較上年同期相比則僅增長0.8%。
業(yè)績增長放緩，在其公開的業(yè)務收入數(shù)據(jù)上也表現(xiàn)得較為明顯。
此前，正榮地產在招股書內披露其上市前的2014—2017年財務期內，其營業(yè)收入增幅分別為41.8%、238.8%、36.9%，毛利增幅分別為51%、213.8%、33.1%，對應營業(yè)收入、毛利的三年內復合增長率為87.4%、85%。
2019年中期報告則顯示，正榮地產結算確認的業(yè)務收入約為136.5億元，比上年同期增長了10.8%；毛利27.7億元，與上年同期基本持平；歸屬于母公司股東凈利潤9.3億元，同比增長了11%。
對此，正榮地產行政總裁王本龍在中期業(yè)績會上表示，前幾年正榮處于高速發(fā)展時期，接下來的三年將是有質量的增長。除了規(guī)模以外，正榮將在產品、服務、經營能力以及資源整合方面進行夯實，對整體規(guī)模有所控制。
與此同時，控制并降低凈負債率，一直是正榮地產看重的財務管理目標。在正榮地產上市前的兩個完整財務年度及最近一期末，即2015年底、2016年底及2017年6月底，該公司的凈債務與權益比率分別為326.2%、206%及278.1%。
凈債務與權益比率是期末有息借款總額抵減現(xiàn)金資源后與權益總額的比率。一般來講，當比值小于100%甚至為負數(shù)時，說明企業(yè)的財務結構穩(wěn)健，股東權益受到保障，反之亦然。
中期數(shù)據(jù)顯示，至2019年6月底，正榮地產的這一指標已經降至70.8%，較年初的74%繼續(xù)有所下降，收獲良好效果。
業(yè)內認為，正榮地產通過IPO（首次公開發(fā)售）、增發(fā)新股、發(fā)行永續(xù)債等方式，以增厚權益總額的方式，實現(xiàn)了降低公司凈債務與權益比率的目標。數(shù)據(jù)顯示，計入今年7月份剛剛完成的股份配售所增加的權益后，到2019年6月底，正榮地產的權益總額約為316.3億元。其中，接近45億元的權益額是永續(xù)債，相比年初繼續(xù)增加約15億元。
記者發(fā)現(xiàn)，正榮地產在境外發(fā)行的這些永續(xù)債成本高企。以該公司在今年6月份發(fā)行的一筆本金總額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券為例，前兩年半期限內（至2022年1月份）的年息率達到10.25%。
正榮地產在中報中指出，該筆優(yōu)先永續(xù)資本證券無固定到期日，隨后將在每三年內進行一次利率重置，重置利率為對應日期的國庫利率基礎上另加8.414%的初步息差及5%的遞進息率?？梢?，屆時年息率水平會高于初期的10.25%。
一直以來，永續(xù)債是可以計入權益工具的，但最新的監(jiān)管政策則提出要“謹慎分析”、“審慎考慮”。一位不愿透露姓名的業(yè)內人士表示，如果把這些永續(xù)債從正榮地產的權益里剔除，而將其調整為有息負債，那么正榮地產到2019年6月底的權益總額將減至271.4億元，相應期末凈債務與權益比率或將升至99%左右。
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