武漢疫情不可避免地對中國經(jīng)濟造成影響，對比2003年SARS，短期來看，此次疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售、開工、投資都會造成影響，三四五線城市及重災區(qū)域受到的影響更大。但考慮到此次疫情的防控響應及時，預計疫情的持續(xù)時間將會短于非典。

從長期來看，2003年非典疫情并未對房地產(chǎn)市場造成明顯影響，且在政策推動下，房地產(chǎn)市場向好。為推動此次疫情對經(jīng)濟的影響，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)下，中央可能會出臺相應政策放松、信貸投放力度加大等措施，將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來一定的積極作用，但影響有限，房地產(chǎn)市場仍然以“穩(wěn)”為主。

1、非典對宏觀經(jīng)濟的影響

2002年11月，首個非典病例出現(xiàn)在廣東，2月份隨著春運的開始，世界各地出現(xiàn)多例病例，2003年非典進入爆發(fā)期。非典不可避免對經(jīng)濟造成了一定影響。

從GDP季度數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)GDP增速在非典爆發(fā)期出現(xiàn)短暫下滑。從2002年第四季度到2003年第三季度GDP季度數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)GDP增速分別為9.1%、11.1%、10.1%、10.0%。非典爆發(fā)期對經(jīng)濟產(chǎn)生了一定影響，受非典影響，2003年二季度，GDP增速下降1個百分點。隨后經(jīng)濟進入調(diào)整期，非典對全年經(jīng)濟影響不大，2003年全年GDP保持了10.0%的增長。

圖：2000年—2005年全國季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比變化情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，伽馬智庫整理

各產(chǎn)業(yè)均受到一定影響，房地產(chǎn)行業(yè)逆勢而上。2003年3月，非典疫情進入爆發(fā)期，群眾擔憂情緒蔓延，人們減少外出，五一黃金周被取消，各個行業(yè)均受到較大影響。從數(shù)據(jù)來看，2003年二季度，第一產(chǎn)業(yè)GDP同比增長2.1%，較1季度下降0.7個百分點；第二產(chǎn)業(yè)GDP同比增長12.2%，較1季度下降1.0個百分點；第三產(chǎn)業(yè)GDP同比增長9.6%，較1季度下降0.9個百分點；而從房地產(chǎn)行業(yè)GDP來看，2003年二季度房地產(chǎn)行業(yè)GDP同比增長11.9%，受信貸政策寬松和人們購房需求釋放影響，房地產(chǎn)行業(yè)增速較一季度上升0.8個百分點。

2、非典對房地產(chǎn)市場的影響

SARS疫情對中國經(jīng)濟短期造成一定影響，但當時中國處于人口紅利的爆發(fā)期和中國城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展期，非典疫情影響并不大，且2003年08月，國務院下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》（即“18號文”），通過文件首次明確房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟支柱地位，此后房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展階段。

從2003年非典期間房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，銷售、開工、投資均在疫情爆發(fā)期內(nèi)受到一定的短期壓制，但之后均呈現(xiàn)顯著反彈。

房地產(chǎn)銷售面積同比增速3、 4月份出現(xiàn)明顯， 隨著疫情的控制，5月份開始反彈。從長期來看，疫情并沒有對房地產(chǎn)銷售造成明顯影響，2003年全年銷售面積增速為29.1%，較2002年增長8.9個百分點。從短期來看，2003年3月，非典疫情爆發(fā)，全國商品房銷售面積同比增速下降至30%，較1-2月銷售面積增速下降38.5個百分點，4月份增速繼續(xù)下降，5月份起隨著疫情好轉(zhuǎn)銷售面積增速明顯回升，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)明顯反彈。

房屋新開工面積變化趨勢與銷售面積變化趨勢相對同步。長期來看，2003年房屋新開工面積同比增長28.5%，較2002年增長10.9個百分點。從短期來看，2003年3月和4月全國住宅新開工面積同比增速分別為23.1%和21.9%，為年內(nèi)最低水平。5月份新開工面積同比增速回升至33%，6-8月基本保持在30%上下的水平。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速4月份開始下滑，6月份開始出現(xiàn)明顯反彈。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速相對于銷售和開工的變化情況要滯后1個月，2003年4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)明顯下行，4月份增速為27.5%，較3月份增速下降8.3個百分點，5月份出現(xiàn)少許反彈，6月份之后出現(xiàn)明顯反彈。

3、非典與新疫情宏觀環(huán)境的不同

經(jīng)濟體量不同。2003年，中國一季度GDP增速是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢復到11%，“非典”疫情整體并沒有影響中國經(jīng)濟總體趨勢。2020年，中國GDP總量水平已經(jīng)100萬億，整體的抗風險能力和當年是完全不可同日而語的，疫情只是短期抑制了消費需求。

房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段不同。2003年，房地產(chǎn)市場剛開始進入高速規(guī)模增長的起步階段，房地產(chǎn)商品房銷售面積增速達30%左右。2003年房地產(chǎn)業(yè)被正式確立為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場正處于人口紅利釋放和城鎮(zhèn)化進程不斷推進的進程中，房地產(chǎn)市場規(guī)模和國民住房需求不斷擴大，剛需和投資性需求均呈旺盛發(fā)展勢頭。

當前疫情發(fā)生的階段正是中國經(jīng)濟換擋時刻，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)近20年高速發(fā)展后市場規(guī)模已到達高位，2019年以來，房地產(chǎn)商品房銷售面積開始出現(xiàn)負增長，需求平穩(wěn)且以剛需和改善性需求為主，投資性需求占比較低。

樓市政策環(huán)境不同。非典時房地產(chǎn)行業(yè)政策主要為積極支持、刺激需求，帶動樓市發(fā)展。非典過后，為盡快恢復經(jīng)濟，2003年5月中國人民銀行也向全系統(tǒng)和各家銀行發(fā)出《關(guān)于應對非典型性肺炎影響，全力做好當前貨幣信貸工作的意見〉，明確促進信貸向房地產(chǎn)、汽車和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)傾斜。8月國務院頒布了18號文件，正式指明房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

此輪疫情發(fā)生階段政策調(diào)控以穩(wěn)為主，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)，國家可能會出臺部分調(diào)整措施，也許將為目前房地產(chǎn)行業(yè)注入新的動力，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但主基調(diào)仍以“穩(wěn)”為主。

營銷渠道、技術(shù)條件不同。2003年非典期間是互聯(lián)網(wǎng)剛剛起步的階段，房地產(chǎn)銷售全面依托售樓處，非典的爆發(fā)，完全切斷了購房人與開發(fā)商之間的聯(lián)系。而新疫情爆發(fā)階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助線上售樓處、VR看房、中介1對1服務等營銷方式在一定程度上降低物理空間隔離所帶來的房屋交易障礙，并增強開發(fā)商的客戶黏性，為疫情過后的爆發(fā)期儲備客戶。

4、新疫情對房地產(chǎn)市場影響幾何

對比2003年非典時期房地產(chǎn)市場狀況，一季度房地產(chǎn)銷售、開工、投資等指標將受到一定影響。2020年1月春節(jié)期間，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情蔓延，此輪疫情短期將影響開發(fā)商的推盤意愿并提升購房人的觀望情緒，進而導致地產(chǎn)銷售走弱、房企開工、施工節(jié)奏放緩、土地市場趨冷，一季度全國地產(chǎn)銷售、新開工和土地成交均可能出現(xiàn)同比負增長，湖北、武漢等疫情嚴重的地區(qū)銷售降幅將超過50%。

二季度起各項指標有望逐漸修復。此次新疫情發(fā)生在春節(jié)期間，各部門緊急采取應急措施，各地分別采取封城、封村等措施，及時阻斷了疫情的快速蔓延，對房地產(chǎn)市場的影響是階段性而不是根本性的。房地產(chǎn)市場需求取決于“人口、貨幣”等根本性因素。隨著疫情逐步被控制，全國范圍內(nèi)社會經(jīng)濟秩序和人民生活將恢復正常，預計二季度房地產(chǎn)市場各項指標將有望逐漸回到正常水平。

從政策角度來看，作為對沖疫情對經(jīng)濟沖擊的重要手段，中央政府會陸續(xù)出臺促進社會投資和居民消費的政策，相關(guān)貨幣政策放松、信貸投放力度加大是可預期的。房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟的壓艙石，地方政府因城施策、定向放松力度也會進一步加大，住房需求有望在二季度乃至下半年逐漸恢復。