首套房貸利率連降兩個(gè)月，近日融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報(bào)告稱：1月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，環(huán)比下降1BP；二套房貸款平均利率為5.82%，環(huán)比下降2BP。1BP為一個(gè)基點(diǎn)，100BP為一個(gè)百分點(diǎn)。兩組數(shù)據(jù)均微高于5年期LPR報(bào)價(jià)4.8%。對(duì)比此前數(shù)據(jù)，這已經(jīng)是首套房、二套房貸利率連續(xù)兩個(gè)月下降。

上海首套房貸款平均利率最低

1月，20個(gè)城市首套房貸款利率環(huán)比下調(diào)，其中7個(gè)城市的環(huán)比下降幅度超過(guò)5BP，哈爾濱居降幅之首，為23BP，首套房貸款平均利率為5.21%。

北上廣深一線城市的首套房貸款利率也在下調(diào)，不過(guò)幅度都不大。1月，北京環(huán)比下調(diào)1BP，廣州環(huán)比下調(diào)4BP，上海和深圳均環(huán)比下調(diào)5個(gè)BP。

報(bào)告顯示，上海依舊是全國(guó)首套房貸最低的城市，1月，上海首套房貸款平均利率低至4.82%，LPR加點(diǎn)數(shù)為-3，創(chuàng)近兩年半來(lái)的低點(diǎn)；廈門(mén)以5.1%位列第二，環(huán)比-1BP，LPR加點(diǎn)數(shù)25；天津以5.14%居第三，環(huán)比-1BP，LPR加點(diǎn)數(shù)29。

再來(lái)看首套房貸款平均利率高的十所城市。1月，首套房貸款平均利率破“6”的三個(gè)城市分別為南寧（6.27%），蘇州（6.08%）和鄭州（6.01%），位列房貸利率最高城市前三。廣東省兩個(gè)城市位列1月首套房貸款平均利率最高十城，分別為惠州市（5.99%），中山市（5.77%）。

今年恐延續(xù)去年走低態(tài)勢(shì)

回顧2019年，我國(guó)房貸利率整體呈走低態(tài)勢(shì)，全年貸款利率快速下降后在5月迎來(lái)緩速上升，但止步于11月。這其中的變化與國(guó)家政策的變動(dòng)密切相關(guān)。

8月25日，央行宣布自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

11月20日，作為房貸利率的“錨”，5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）首次下調(diào)5BP至4.8%，這也意味著房貸利率隨之下調(diào)，12月，首、二套利率均較11月下行。

12月，影響房貸利率的又一大事件發(fā)生。28日，央行發(fā)布通告：為深化利率市場(chǎng)化改革，從2020年3月1日起，存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)可轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR或固定利率，這標(biāo)志著存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)轉(zhuǎn)換方案正式出臺(tái)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2019年9月底，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額高達(dá)29萬(wàn)億元，這次的定價(jià)轉(zhuǎn)換將影響諸多家庭。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“2020年1月央行降準(zhǔn)0.5%，釋放8000多億元資金，后續(xù)降息的可能性更大，利率也有降低的趨勢(shì)。”

對(duì)于未來(lái)房貸利率變化趨勢(shì)，融360報(bào)告稱：“結(jié)合因城施策、LPR下行預(yù)期以及銀行年初充足的信貸額度等多方面因素，短期內(nèi)房貸利率水平仍可能會(huì)維持平穩(wěn)緩慢下降的趨勢(shì)。”

此外1月673家監(jiān)測(cè)銀行中僅有18家停貸，相比2019年12月減少1家，年初信貸額度依然相對(duì)充裕。

華泰宏觀團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：今年開(kāi)年雖然疫情黑天鵝事件時(shí)間發(fā)生，但是疫情發(fā)生在淡季，對(duì)地產(chǎn)影響相對(duì)有限，如果疫情持續(xù)，可能打破房地產(chǎn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，逆周期調(diào)節(jié)空間有望加速打開(kāi)。作為因城施策的重要一環(huán)，房貸利率也將繼續(xù)改善，對(duì)沖需求變化。華泰證券認(rèn)為地產(chǎn)需求只會(huì)延后不會(huì)消失，地產(chǎn)穩(wěn)態(tài)的打破將加速逆周期調(diào)節(jié)空間，房貸利率有望通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)幅度穩(wěn)定需求。2019年四季度地產(chǎn)倉(cāng)位小幅回升啟動(dòng)估值修復(fù)，地產(chǎn)板塊配置價(jià)值有望持續(xù)兌現(xiàn)。

川財(cái)證券分析師陳靂表示：LPR報(bào)價(jià)始于2019年8月，2020年1月20日為最近一次報(bào)價(jià)：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，與前值持平。2019年12月28日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，“進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）運(yùn)用，存量貸款浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。”我們認(rèn)為在此之前，LPR更多的是對(duì)增量貸款的部分起到影響，存量貸款基準(zhǔn)換錨后，有助于我國(guó)利率市場(chǎng)化的穩(wěn)步推進(jìn)。LPR下調(diào)并非刺激房地產(chǎn)，更傾向于為全面落實(shí)“因城施策”釋放調(diào)整空間LPR于2019年8月20日首次報(bào)價(jià)為：1年期LPR為4.25%，5年期LPR為4.85%。

至今的六次報(bào)價(jià)中，1年期分別于2019年9月20日、11月20日的報(bào)價(jià)分別下調(diào)5BP；而5年期LPR于2019年11月20日?qǐng)?bào)價(jià)下調(diào)5BP。同時(shí)，2019年12月的首套房貸利率也相應(yīng)下降1BP。但從首套房貸利率較5年期LPR加點(diǎn)的情況來(lái)看，是逐步增加的。12月的首套房貸利率較上期（11月20日的4.80%）加點(diǎn)72BP，為L(zhǎng)PR發(fā)布以來(lái)加點(diǎn)數(shù)最多的月份，當(dāng)然不排除融360對(duì)統(tǒng)計(jì)周期調(diào)整帶來(lái)的部分影響。我們認(rèn)為L(zhǎng)PR的下行并非直接刺激房地產(chǎn)，而是為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)”而進(jìn)行的逆周期調(diào)節(jié)的一種方式。我們認(rèn)為采取“因城施策”高頻微調(diào)依然是近期行業(yè)調(diào)控的主要方式。