在上海虹橋商務區(qū)的星巴克咖啡廳里，地產(chǎn)從業(yè)者成功（化名）經(jīng)常會在下午時間去買一杯咖啡，給忙碌的工作做一個休整。幾乎每一次在這個咖啡廳里，他都會遇見各個公司的同行，有時候大家也會坐下來一起交流行業(yè)與公司的情況，希望碰撞出更多的商業(yè)模式火花。
“虹橋商務區(qū)聚集了大量房企總部，很多公司也是在最近幾年搬遷到上海，包括我所在的公司也一樣。有了這樣的聚集效應，行業(yè)的交流開始變得更加高效，給了我們很高的工作便利度。”成功告訴第一財經(jīng)記者。
過去幾年，作為人才、資金的高地，上海吸引了大量房企將總部從福建、江西、四川、重慶等地搬遷至上海。無論是市場規(guī)模，還是企業(yè)發(fā)展需求，上海都給這些公司帶來了更多的空間。
第一財經(jīng)記者了解到，為了滿足更多房企與上海城市一同發(fā)展的愿景，上海今年將增加優(yōu)質(zhì)土地的供應，以保障企業(yè)的發(fā)展需求。
土地市場供應提速
今年4月10日，上海市政府召開的疫情防控工作發(fā)布會透露，《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施》即將出臺，其中數(shù)條均利好房地產(chǎn)市場，包括加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，適當增加年度土地供應量。
幾天之后，上海土地交易市場公告，擬于4月下旬一口氣推介50宗地塊，涉及浦東新區(qū)、靜安區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)等四個區(qū)。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海土地供應量達到140萬平方米，環(huán)比2月增加了142%。上海一季度共成交61幅土地，土地成交建筑面積646萬平方米，同比增長11%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，上述政策明確提到擴大土地供應，體現(xiàn)出今年借土地投資來擴大有效投資的導向。有助于鼓勵更多房企入市。
從實際交易情況看，今年2月疫情期間，上海成交了一宗總價高達310.5億元的徐匯濱江地塊，大體量、高總價充分顯示房企對于上海土地市場堅定看好的決心。
四月初臨港新片區(qū)的一場推介會同樣讓房企尤為熱情，推出8塊住宅地塊和6塊商業(yè)地塊，吸引了包括融創(chuàng)中國（01918.HK）、華僑城（000069.SZ）、光明地產(chǎn)（600708.SH）等近40家房企參加。
此外，今年5月即將出讓的靜安區(qū)江寧社區(qū)C050201單元023-7商辦地塊同樣值得期待。該地塊的起始價60億元，其地理位置十分優(yōu)越——周邊配有2號線、7號線、13號線等多條軌交，且與靜安寺、徐家匯相鄰。
多為房企人士表示，上海巨量的市場和良好的城市前景，使得這里成為房企必爭之地。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年上海經(jīng)營性用地供應分別是169塊、179塊、218塊，平均溢價率不超過10%，平均樓板價不超過1.2萬/平方米。結(jié)合今年的供應情況，預計還將有更多優(yōu)質(zhì)土地出讓，滿足目前房企的布局和城市發(fā)展需求。
在純住宅出讓方面，克而瑞統(tǒng)計顯示，上海2017年、2018年、2019年分別出讓122塊、125塊、163塊，成交樓板價分別是8821元/平方米、9221元/平方米、10245元/平方米。從趨勢看，上海的土地價格依舊保持溫和上漲，體現(xiàn)了這個城市較強的吸附能力。
“從全球城市化趨勢看，人口都會流入大城市，這里有更好的教育和醫(yī)療資源，同時有更多的就業(yè)機會，在這幾個方面的影響下，更多的高端人才會選擇這樣的超級城市，因而帶來住房的需求。”一家TOP10營銷總坦言。
實際上，從上海房地產(chǎn)高端市場看，一直具備較強的購買力。以綠地控股（600606.SH）位于外灘的綠地外灘壹號為例，在疫情期間看房的預約就人滿為患。高凈值人群對于核心城市的核心資產(chǎn)需求未因為疫情減弱，充分體現(xiàn)了城市的能級。
龍湖集團（00960.HK）滬蘇區(qū)域投資負責人舒煜存認為，上海是國家中心城市，更是國家推進長三角一體化發(fā)展的龍頭。長三角城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整、要素資源集中，未來將在全國乃至全球經(jīng)濟版圖中扮演重要角色，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也提供了穩(wěn)定向好的重要支撐，龍湖將更加堅定地在上海、在長三角區(qū)域持續(xù)深耕。
出讓條件松綁帶來新機會
為了滿足城市的發(fā)展和企業(yè)的需求，上海也在通過各種辦法進一步降低企業(yè)的拿地門檻。
4月10日上海松江區(qū)兩宗宅地掛牌信息顯示：只要有效申請人數(shù)不超過5人，就無需打分，直接競價拍賣，價高者得。有效申請人在6人及以上的，則采用競價招標方式。
而按照之前的規(guī)定，若有效申請人數(shù)超過3人的，地塊采用招標方式出讓，并先根據(jù)房企的經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、項目經(jīng)驗進行綜合評分，排序確定順位；若效申請人數(shù)為3人及3人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”，競買人只有篩選到2家時才能競價。
4月15日，上海掛出寶山顧村一宗宅地時，拍賣要求同樣有了放松——不足6人直接掛牌出讓，6人及以上競價招標。入圍人數(shù)放寬，改變以往的打分制，最大的利好對象是房企。變動之后，上海土地市場將會迎來更加公平的競爭，土地價格也更市場化。
“以往由于根據(jù)房企的實力進行打分，讓部分想進入上海而打分不夠的地產(chǎn)商只能通過合作的形式進行拿地，而如今條件放開之后，可以讓更多房企來參與到上海的城市開發(fā)，共享經(jīng)濟發(fā)展的紅利。”一位總部位于上海的房企投資部負責人告訴記者。
除了降低拿地門檻外，上海的土地保證金也從之前的20天左右縮減到1天。一般而言，每個房企參與土地拍賣，都會給政府提交一筆土地保證金，此前上海的土地保證金提前的天數(shù)較長，也間接影響了開發(fā)商的拿地熱情。
“我們還是希望可以盡可能把保證金時間變短，這樣我們資金周轉(zhuǎn)更有效率，看到上海現(xiàn)在的土地變化，也讓我們想積極參與到這個市場中來。”一家總部位于上海的區(qū)域總裁向記者透露。
舒煜存注意到，上海做為全國城市化率水平最高、人口流入動力最大、經(jīng)濟活力最好的頭部城市之一，一直在圍繞城市定位、人口規(guī)模等總體發(fā)展目標，制定了與其發(fā)展階段相匹配的土地供應政策，近年來市場供需較穩(wěn)定。
可以預見的是，隨著上海土地供應的增加，將提供給更多房企參與城市發(fā)展的機會。隨著城市的不斷升級，這些土地的價值還將進一步上升。
吸引大量房企落滬
除了土地優(yōu)勢之外，上海同時是一線城市中吸引房企總部搬遷落戶最多的城市。
第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，包括
陽光城（000671.SZ）、中南置地、正榮地產(chǎn)（06158.HK）、中梁控股（02772.HK）、融信中國（03301.HK）、祥生地產(chǎn)、新力控股（02103.HK）、藍光發(fā)展（600466.SH）、中駿集團（01966.HK）、禹洲集團（01628.HK）、東原地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)（1966.HK）、三盛控股（02183.HK）等地產(chǎn)商均在近幾年把總部搬遷至上海，其中大部分公司總部均在虹橋商務區(qū)。
受益于這樣的聚集效應，華東的地產(chǎn)商在過去幾年的復合增長明顯高于粵系和京系房企，成為地產(chǎn)圈非常重要的一股力量。
正榮地產(chǎn)董事會主席、行政總裁黃仙枝認為，搬遷總部到上海可以吸引更多行業(yè)人才，通過團隊的精英化提高整體運營能力，驅(qū)動企業(yè)持續(xù)發(fā)展，確保效益實現(xiàn)。
“上海在經(jīng)濟發(fā)達度、市場成熟度、產(chǎn)業(yè)完善度方面是全國首屈一指的。同時，上海巨大的經(jīng)濟體量、開放包容的環(huán)境，對于人才、資金和信息有著超強的吸附能力，這三者又是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展最重要的三個要素，選擇上海，也就意味著離這些資源更近，意味著可以為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動力。”弘陽集團董事長曾煥沙告訴記者。
在曾煥沙看來，上海對民營企業(yè)的扶持，是實實在在的。弘陽上?？偛繂⒂煤蟮诙?，虹橋商務區(qū)黨組書記、常務副主任閔師林就親赴公司調(diào)研走訪。
“成立上?？偛浚侨㈨槃荻鵀榈臎Q定，更是三盛重要的戰(zhàn)略部署，是站在新起點的三盛一次強有力的出發(fā)，三盛將‘與資源為友，與強者為鄰’，迎來前所未有的新人才、新事業(yè)、新發(fā)展。”三盛集團董事長林榮濱告訴記者。
“以前我們在福建的時候，招聘一個我們同等量級的高管可能要600萬年薪，對方對這個工作地點還會猶豫。因為人才的集聚效應，當我們到了上海之后，我們只需要300萬年薪就可以招聘到合適的高管。大大節(jié)約了我們的人力成本，提高了我們組織更新?lián)Q代的速度。”一家閩系房企人力總向記者透露。
在資金方面，房企在上海獲得的優(yōu)勢也是巨大的。“我們當時在外地，由于整體銀行授信有限，我們喝酒喝到趴下可能才可以融到一個億的資金。我們后來搬到上海，沒有怎么喝酒，就有一個國有大銀行給了我們百億級的授信，大大降低了我們的融資難度，為企業(yè)后續(xù)的發(fā)展提供了支持。”一家上市公司總裁向記者透露。
對于地產(chǎn)公司而言，最重要的三個環(huán)節(jié)就是資金、土地、人才，而上海做為總部有效保障了資金和人才需要，并提供更快捷的信息交換，使得很多企業(yè)快速發(fā)展成長。
成功也表達了類似的感受，做為一個80后地產(chǎn)人，他認為在一個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域工作，可以加速獲得更多的信息和碰撞，對于個人的成長也很正常。“上海虹橋商務區(qū)的幾個咖啡廳，經(jīng)常會有HR和其他公司的人交流，無論是跳槽，還是同行交流都更方便，這也迫使大家要更加努力去工作，努力達到更好。”成功告訴記者。
可以預計，有了土地資源的供應和更多房企的參與，上海的城市價值和土地價值將越來越大。
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