隨著北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，不限價(jià)地塊成交比例增加，取代限競(jìng)房用地成為主流。這一趨勢(shì)也傳導(dǎo)到了北京新房市場(chǎng)，曾經(jīng)的絕對(duì)主角限競(jìng)房在北京商品住宅成交占比中明顯下滑。

與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京限競(jìng)房在2020年年中的庫(kù)存量已高達(dá)3.9萬(wàn)套。限競(jìng)房在2019年陷入去化艱難的困境，至今仍無(wú)破解的招數(shù)。

這一切，都令人發(fā)出疑問(wèn)，北京“限競(jìng)房時(shí)代”是否已開(kāi)啟離場(chǎng)“倒計(jì)時(shí)”？熱度減退的限競(jìng)房，未來(lái)會(huì)從北京新房市場(chǎng)徹底消失嗎？

“面粉”少了，限競(jìng)房成交占比下降

7月22日，豐臺(tái)大瓦窯兩宗不限價(jià)宅地分別被首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋+城建收入囊中，總成交價(jià)為77.6億元。此前，在今年5月，合生創(chuàng)展豪擲179.6億元，“包圓”分鐘寺三宗不限價(jià)宅地，最高樓面價(jià)達(dá)7.6萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目入市時(shí)單價(jià)必然會(huì)“水漲船高”。

在今年火熱的北京土拍市場(chǎng)中，限競(jìng)房地塊供應(yīng)“縮水”，不限價(jià)地塊成為主流。來(lái)自某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，北京成交31宗宅地，其中不限價(jià)地塊成交占74%，限競(jìng)房用地僅有6宗，占19%，僅分布在昌平、房山、黃村板塊。

隨著北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，北京新房市場(chǎng)格局出現(xiàn)變化。限競(jìng)房的“主角”地位岌岌可危，純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房存在感增強(qiáng)。從限競(jìng)房成交占比看，某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，北京限競(jìng)房多個(gè)項(xiàng)目入市，成交套數(shù)雖仍占商品住宅市場(chǎng)總體過(guò)半，達(dá)55%，但相比今年3月、4月、5月的72%、65%、76%，占比下滑明顯；成交均價(jià)則出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月下滑，從今年3月的51025元/平方米，到4月的48088元/平方米，到5月的47231元/平方米，到6月的46148元/平方米。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)新京報(bào)記者表示：“今年北京土地市場(chǎng)的限競(jìng)房供地量減少，轉(zhuǎn)而以商品住宅供地為主。首批在去年取得商品房用地的項(xiàng)目今年下半年陸續(xù)上市，北京限競(jìng)房目前正處在‘逐步后退’的狀態(tài)，但距離徹底告別主流還需要一段時(shí)間。”

限競(jìng)房讓出“地盤(pán)”，純商品住宅成交占比增多，意味著市場(chǎng)上高端改善需求人群有了更多選擇。“在限競(jìng)房為主導(dǎo)的市場(chǎng)環(huán)境下，可能會(huì)有部分人群找不到匹配自己的產(chǎn)品。待北京新房市場(chǎng)搭建完成分層次、分梯度的供應(yīng)產(chǎn)品體系后，北京樓市中的所有購(gòu)房人群都能找到適合自己的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)各得其所，各歸其位。”郭毅說(shuō)。

限競(jìng)房去化周期16.8個(gè)月，高于正常水平

在成交占比下降的同時(shí)，限競(jìng)房并未走出去化困境。在2019年，隨著供應(yīng)井噴，與北京限競(jìng)房“捆綁”在一起的詞匯變成了“同質(zhì)化嚴(yán)重”“扎堆供應(yīng)”“去化困境”。在“去化難”的壓力下，北京大興、房山等“供應(yīng)大戶”區(qū)域的限競(jìng)房項(xiàng)目開(kāi)始“集體”降價(jià)、打折促銷(xiāo)，選擇低于限價(jià)銷(xiāo)售。

步入2020年，限競(jìng)房去化困境未見(jiàn)破解之招。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年到今年7月12日，北京總計(jì)入市90個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，總體供應(yīng)限競(jìng)房住宅7.79萬(wàn)套，但合計(jì)成交只有3.8萬(wàn)套，庫(kù)存高達(dá)3.9萬(wàn)套。其中，2018年上市存量套數(shù)為20395套；2019年上市存量套數(shù)為34240套；2020年截至7月12日上市存量套數(shù)已達(dá)39674套。

“按照今年1-6月限競(jìng)房成交速度來(lái)計(jì)算，限競(jìng)房的靜態(tài)去化周期為16.8個(gè)月，高于正常、合理的8-10個(gè)月的市場(chǎng)去化水平，限競(jìng)房庫(kù)存壓力客觀存在。”郭毅說(shuō)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京限競(jìng)房市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的“二八現(xiàn)象”，也就是20%的項(xiàng)目搶收了超過(guò)80%的銷(xiāo)售份額，這些項(xiàng)目不愁賣(mài)，基本能做到一年清盤(pán)。“剩余八成的項(xiàng)目，只能慢慢賣(mài)，甚至賣(mài)不動(dòng)。”

“滯銷(xiāo)的限競(jìng)房多處于偏遠(yuǎn)位置，銷(xiāo)售難度更大。”郭毅表示，特別是部分區(qū)域和板塊的限競(jìng)房供應(yīng)集中，造成市場(chǎng)上多個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，出現(xiàn)了低于限售價(jià)格上市的現(xiàn)象。今年上半年，一些區(qū)域的舊項(xiàng)目沒(méi)賣(mài)完，新項(xiàng)目又上市，庫(kù)存壓力更是層層疊加。可以預(yù)計(jì)，未來(lái)低于限售價(jià)格上市的項(xiàng)目將會(huì)越來(lái)越多，有可能出現(xiàn)在大興亦莊、通州次渠、石景山五里坨、房山良鄉(xiāng)等區(qū)域。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析稱(chēng)，限競(jìng)房近兩年銷(xiāo)售總體遇阻，主要有幾方面原因。首先，近兩年上市的項(xiàng)目拿地的時(shí)點(diǎn)大都在2016年末到2017年中，這個(gè)時(shí)段北京樓市熱度較高，房企普遍樂(lè)觀，造成土地成本相對(duì)較高而銷(xiāo)售價(jià)格較難有明顯下降空間。其次，限競(jìng)房整體的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不足,從北京目前上市的限競(jìng)房來(lái)看，大都處于房山、大興等區(qū)域。在嚴(yán)格限購(gòu)的條件下，有房票的人群選擇更為理性，同時(shí)限競(jìng)房的集中大量上市也會(huì)造成短期內(nèi)供應(yīng)增量明顯，更不利于整體快速去化。最后，限競(jìng)房扎堆上市情況嚴(yán)重，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象也較為明顯，自然不利于整體去化。

“正是看到目前限競(jìng)房遇到的問(wèn)題，北京今年的地塊供應(yīng)做出了適度調(diào)整，以保證市場(chǎng)供需的結(jié)構(gòu)性均衡。”張波說(shuō)。

限競(jìng)房是否會(huì)退出北京新房市場(chǎng)？

從誕生之日起，限競(jìng)房就擔(dān)負(fù)著平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)的歷史使命。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從成交均價(jià)看，2018年到2020年上半年，北京限競(jìng)房的成交均價(jià)十分穩(wěn)定，2018年、2019年、2020年截至7月12日的成交均價(jià)分別為49273元/平方米、48489元/平方米、48692元/平方米?？梢哉f(shuō)，限競(jìng)房充分發(fā)揮了“房?jī)r(jià)穩(wěn)定器”的作用。

在郭毅看來(lái)，未來(lái)的北京樓市，哪怕供應(yīng)量減少，限競(jìng)房也已對(duì)市場(chǎng)價(jià)格形成了有力的支撐和更好的預(yù)期。

限競(jìng)房會(huì)慢慢離去，直到徹底退出北京新房市場(chǎng)、告別歷史舞臺(tái)嗎？郭毅認(rèn)為，“未來(lái)，限競(jìng)房將長(zhǎng)時(shí)間存在。作為調(diào)控北京樓市的方式，限競(jìng)房還會(huì)持續(xù)供應(yīng)，不會(huì)徹底退場(chǎng)，但在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中所占比重會(huì)逐漸下降。”

張波指出，限競(jìng)房本身是基于對(duì)房?jī)r(jià)控制的需求而采取的手段，從北京近兩年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，整體走穩(wěn)的趨勢(shì)非常明顯，部分區(qū)域房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了一定下滑，因此，當(dāng)下階段更多推出限競(jìng)房的意義不大。但不排除后續(xù)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯波動(dòng)之時(shí)，限競(jìng)房的供應(yīng)會(huì)重新增多。

除了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義，郭毅認(rèn)為，限競(jìng)房還能輔助北京新房市場(chǎng)搭建更多元化的供應(yīng)梯度，對(duì)標(biāo)不同人群的不同需求，由此形成多元化的房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)品體系。既有滿足終極改善人群的高品質(zhì)、大面積住房，也有面對(duì)普通改善家庭和品質(zhì)改善家庭的中高端產(chǎn)品，又有面對(duì)初次改善或剛需人群的中小戶型限競(jìng)房。從價(jià)格而言，在均價(jià)水平保持相對(duì)穩(wěn)定的前提下，也能面對(duì)不同人群形成不同價(jià)格體系。

某居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則直言,“實(shí)際上，限競(jìng)房的推廣效果不是很好。限競(jìng)房是當(dāng)前住房產(chǎn)品體系中調(diào)整較多的一部分，一直以來(lái)庫(kù)存較高，市場(chǎng)上也有批評(píng)意見(jiàn)。”

對(duì)于限競(jìng)房今后的命運(yùn)，嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，由于存在限價(jià)約束，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售限競(jìng)房的盈利空間不大，導(dǎo)致他們投資拿地的積極性不高。如果今后依然存在企業(yè)不愿意拿地的情況，限競(jìng)房就有可能退場(chǎng)，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)新的住房產(chǎn)品，“接下來(lái)要造什么樣的房子，既讓開(kāi)發(fā)商愿意拿地，又能控制住房?jī)r(jià)，這是一個(gè)很重要的課題。”