深圳樓市調控政策接踵而至。7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住建局聯(lián)合發(fā)布《關于停止商務公寓審批的通知》（簡稱“《通知》”），在全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停止新的商務公寓審批，鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房。
業(yè)內人士認為，在“7·15”深圳購房新政出臺后，很多資金轉向炒作商務公寓，《通知》堵上了可能存在的這個漏洞。未來若購房者想投資公寓類產品，一定要關注容積率以及周邊競品情況，否則會出現租金上不去，或租不出去的現象。
叫停審批，商務公寓不再有新增供應
據悉，此次《通知》主要包括三方面內容：一是在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批（規(guī)劃已審批通過的商務公寓項目可按原規(guī)定辦理）；二是對于已批規(guī)劃尚未簽訂合同(不含招拍掛出讓情形)的商務公寓項目，鼓勵轉為可售型人才住房；三是優(yōu)化城市主副中心和組團中心內各功能用地規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。
在業(yè)內人士看來，上述政策最大的著力點，在于停止商務公寓的新增供應。事實上，隨著近段時間深圳酒店式公寓供應量的減少，其成交量已出現快速下降趨勢，但《通知》出臺后短期內部分產品有所反彈。
同策研究院Dataln數據系統(tǒng)顯示，今年7月，深圳酒店式公寓成交面積為1.69萬平方米，環(huán)比下跌77.6%，同比下降70%左右。而《通知》出臺的8月1日-9日，深圳一手商業(yè)成交241套，面積為14158平方米，套數環(huán)比上漲46.1%；一手辦公成交91套，面積為5036平方米，套數環(huán)比則下降25.4%。二手商辦成交走勢方面，同期，深圳二手商業(yè)成交66套，面積為6189平方米，套數環(huán)比上漲29.4%；二手辦公成交23套，面積為2767平方米，套數環(huán)比下降8%。
對于《通知》的解讀，深圳市有關部門表示，商務公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務辦公區(qū)配套的作用，但近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務商務人士”“短期住宿”目的。此外，住建部批準的《辦公建筑設計標準》自2020年3月1日起實施，新標準已取消了公寓式辦公樓。在此背景下，深圳市停止商務公寓審批，符合國家相關政策和深圳市的實際管理需求，同時，通過適當提高居住用地比例、鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房等措施，進一步增大深圳市公共住房供給，為多層次住房供給提供空間支持。
對此，同策研究院資深分析師王豐認為，深圳的特點是外來人口占比較大，且城市新增住宅用地供應有限，已形成住房供需失衡的本質矛盾，此次政策為調整供地結構，順應深圳城市發(fā)展邏輯。
深圳中原董事總經理鄭叔倫指出，商務公寓作為綜合體配套的功能，近年來在向“類住宅”方向走，既然是做純居住，就沒有必要有公寓和住宅之分。換句話說，公寓的歷史任務已經完成，未來沒有再存在的必要，回歸到住宅中更加清晰及容易管理。同時，商務公寓投資屬性較重，新房成交量較大，但二手房稅費重，難以脫手，流動性較差，相當于很大部分資源被擱置浪費。減少商務公寓而增加居住性質用地，可以合理有效提升土地利用率。
能否“解救”高庫存、堵住投資漏洞？
事實上，這也是繼“7·15”樓市調控新政以來，深圳年內的第二次深化房地產調控的政策。那么，深圳叫停公寓審批，影響幾何？
“商務公寓高庫存狀態(tài)會有所緩解。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受新京報記者采訪時表示，商務公寓建在商辦及工業(yè)用地上，一層內有幾十戶，空間逼仄、公攤較大，物業(yè)管理費高，且是商水商電，又沒有相關配套，盡管投資屬性較強，但居住體驗感較差。深圳叫停公寓審批后，會讓深圳存量用地，特別是工業(yè)、商業(yè)、辦公用地走向兩大用途：改建為住宅，或是轉型升級為創(chuàng)新型用房；而不是異化為居住類住宅。
實際上，新京報記者了解到，作為四大一線城市中面積最小的城市，深圳一直受困于“地少人多”以及由此推高的房價。在此背景下，近年來，深圳圍繞用地擴權，探索突破。日前，自然資源部發(fā)出《關于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》，深圳將率先探索國有土地使用權續(xù)期路徑、利用存量建設用地開發(fā)建設住宅、分類盤活利用存量工業(yè)用地等一系列改革。
“從商務公寓本身的角度分析，叫停公寓審批，實則也是在救助商務公寓。”之所以這么認為，李宇嘉指出，上半年，深圳樓市表現較好，其實只是住宅表現好，公寓市場表現很差，去化率很低，造成深圳工業(yè)、商業(yè)、辦公的舊改量較大，因此，這一政策從源頭供應上斬斷供應，其實是變相穩(wěn)定、救助行業(yè)發(fā)展。
除此之外，李宇嘉稱，公寓產品投資屬性較強，深圳叫停公寓審批，還堵住了“7·15”新政后的一個漏洞，即堵住了資金轉向公寓市場。
據了解，去年11月，深圳取消了從2018年7月31日開始執(zhí)行的深圳市商務公寓“只租不售”的限制，為深圳購房者提供更多的房源。不過，隨之亦導致了不限購的公寓市場迎來一波買賣熱潮。
來自深圳中原統(tǒng)計數據顯示，受開發(fā)商推貨速度放緩的影響，上半年商務公寓成交同比下滑27.9%至23萬平方米，成交面積占去年全年的33.2%。價格方面，上半年公寓均價為64226元/平方米，與去年均價基本一致。從面積段來看，上半年成交結構進一步向中小面積段集中，60平方米以下面積段的公寓成交占比升至74%。
在業(yè)內看來，此次政策出臺后，未來公寓的供應少了，也會在一定程度上“堵”住資金轉向公寓市場。鄭叔倫進一步指出，針對已有土地在手的開發(fā)商，允許改為可發(fā)售的人才住房，可以說一舉兩得，可以借助開發(fā)商力量，增加人才住房的供應，同時更好地去貫徹“房住不炒”的國策，把房產去商品化，減少商品房，增加人才房，體現居住功能，降低投資屬性。
深圳商務公寓市場未來怎么走？
那么，接下來商務公寓走勢如何？對此，李宇嘉預測，深圳商務公寓會迎來一波回升態(tài)勢，其原因在于，住宅限購后資金會流向公寓，而且叫停新增供應后，存量就那么多，必然會受到一定的歡迎。
不過，李宇嘉同時強調，回升態(tài)勢不會特別明顯，“公寓硬傷很突出，只不過供應少了，資金若還要繼續(xù)投資，公寓或是個去處。”
“市場運行的基本概念都是供求原理，減少供應，自然加大供求矛盾，短期內對公寓產品是利好支持。”鄭叔倫指出，進一步看，未來市場逐步去商品化，存量的商品房就更為稀缺，或對房價起到一定程度的支持作用。
新京報記者了解到，購房者購買公寓產品后，大部分會選擇租出去，開發(fā)商方面一般會跟長租公寓公司簽訂售后返租協(xié)議，或開發(fā)商自己跟業(yè)主簽訂售后返租協(xié)議。不過，買賣方面，由于商務公寓交易稅費高，如果把商務公寓當作類住宅出售，二次轉讓時成本較高，尤其是土地增值稅最高可達60%左右。而這也導致了深圳一手公寓交易量多，二手公寓交易少的局面。據記者了解，深圳二手公寓每月交易量為300套左右，但一手公寓交易量可達幾千套。
李宇嘉認為，公寓產品并不是特別值得投資，若購房者想投資公寓類產品，一定要關注容積率的問題，容積率不能太高。此外，還要關注周邊片區(qū)改造的問題，若周邊公寓競品太多，會導致租金上不去、壓價，或租不出去的現象。
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