疫情之下，廣州租房的流動(dòng)人口比正常年份約減少100萬(wàn)。租房需求降低、房屋空置率上升，以賺取差價(jià)而營(yíng)生的二房東，從躺賺的包租婆成了“夾心層”：對(duì)下難收租，對(duì)上交不齊租。
8月6日，連下著幾天大雨的廣州終于放晴，重回“熱情如火”模式。
包租婆小麗也是熱情如火。這天早上10點(diǎn)，她已經(jīng)帶租客看第三間房了。趁著房客喘會(huì)兒氣，小麗手也沒(méi)停著，敲著手機(jī)給客戶發(fā)消息：“您今天想看房嗎？我這邊隨時(shí)可以。”
小麗想把失去的時(shí)間搶回來(lái)。她是二房東，從房東手里租了70間房后轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)。畢業(yè)租房旺季接近尾聲，她手上還有13間空房。“這比5月好多了，那會(huì)還有30間。”
與其說(shuō)是包租婆，“小麗們”更像交不起租金的租客。
兩個(gè)月前，小麗的同行D姐在視頻里聲稱擁有400棟樓，每個(gè)月收租就能賺50萬(wàn)元，隨即以6.1億話題閱讀量登上微博熱搜。近日，D姐創(chuàng)立的迪家物業(yè)投資發(fā)展公司相關(guān)人員向時(shí)代周報(bào)記者透露，受疫情影響，公司裁員20余人。
“400棟是真是假不清楚，但二房東曾經(jīng)很賺錢(qián)是真的。”小麗強(qiáng)調(diào)，“是曾經(jīng)。”
廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)徐再軍接受媒體采訪時(shí)表示，疫情之下，廣州租房的流動(dòng)人口比正常年份約減少100萬(wàn)。
租房需求降低、房屋空置率上升，成為租房市場(chǎng)的沖擊。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年6月廣州平均租金為42.8元/平方米·月，同比下降6.6%，降幅在四個(gè)一線城市中排名第一，平均月租金排在北京、上海、深圳、杭州之后。
以賺取差價(jià)而營(yíng)生的二房東，從躺賺的包租婆成了“夾心層”：對(duì)下難收租，對(duì)上交不齊租。
墊錢(qián)交租
相比兩個(gè)月前登上熱搜的喧囂，如今D姐的公司低調(diào)安靜。員工寥寥無(wú)幾，電腦關(guān)機(jī)閑置，辦公區(qū)顯得有些空曠。
這里曾經(jīng)歷了一場(chǎng)裁員風(fēng)波，原本100人的規(guī)?？s減至80人不到。
“項(xiàng)目變少，直接影響了收益。”有知情人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，從房東手里承租的物業(yè)項(xiàng)目少了，收益趕不上支出，也就養(yǎng)不起那么多員工。
事實(shí)上，D姐一直試圖走出疫情困境。“400棟樓、月賺50萬(wàn)元”言論爆紅后，她在視頻自述，當(dāng)初運(yùn)營(yíng)視頻就是因?yàn)樽夥壳闆r不好，希望能從線上引流。
時(shí)代周報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，D姐承包的部分房屋在白云區(qū)夏良村，這里因工廠多，外來(lái)務(wù)工者聚集，曾是二房東眼中的“肥肉”。D姐以相對(duì)高端的裝修出租單間公寓，月租890元，在該區(qū)域?qū)儆谳^高收費(fèi)的出租屋。
夏良村的電線桿、墻上到處貼著“房東直租”的廣告。時(shí)代周報(bào)記者隨意撥打某廣告上的電話，都被告知有空房可選，兩房一廳月租僅800元。
和D姐一樣，小麗也是在白云區(qū)當(dāng)二房東。2018年，她和兩個(gè)朋友湊錢(qián)承租了70間毛坯房，交了20萬(wàn)元押金，本想當(dāng)包租婆，用3年時(shí)間回本。沒(méi)想到疫情一來(lái)，她還得墊錢(qián)交租。
今年2月，各地陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)房東與租客以協(xié)商方式減免房租。廣東則是鼓勵(lì)物業(yè)持有人根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)減免租金。“就是那會(huì)，開(kāi)始有人要求減免租金。”小麗說(shuō)自己做不了主，因?yàn)樗總€(gè)月還得給大房東交6萬(wàn)元租金，這幾乎占收入的70％。
小麗試過(guò)跟大房東商量，但對(duì)方絲毫沒(méi)給余地：“我也背著幾百人的工資，我也有房貸要還啊。”
對(duì)上，溝通減免租金失敗；對(duì)下，收租難的情況開(kāi)始出現(xiàn)。
“剛開(kāi)始給房客打電話還接，后來(lái)直接掛斷或者關(guān)機(jī)。”小麗只得自降房租自救，平均每間降價(jià)200―300元，既想安撫租客，也希望吸引新客。
但情況不甚理想。“最差那個(gè)月，我墊了快2萬(wàn)元去交租。”4月之前，她的空房率50％以上，虧了4萬(wàn)元。
巴樂(lè)兔統(tǒng)計(jì)顯示，今年受疫情影響，滿租率降至91%。
“往年七八月房子很搶手，但今年要求降價(jià)，200元以內(nèi)房東基本都會(huì)答應(yīng)。”租房平臺(tái)員工說(shuō)，今年房東都格外地“好說(shuō)話”。
租房者深有體會(huì)。今年大學(xué)畢業(yè)的小李看了五六套房，提到降價(jià)，房東都說(shuō)可以商量。
曾月盈利60％
掛滿鑰匙的墻，不停提示有錢(qián)到賬的手機(jī)，目光所及之處均為己所有的樓……這是D姐視頻里展示的包租婆日常。按她的說(shuō)法，一棟樓最多月賺50萬(wàn)元，一般也有10來(lái)萬(wàn)元，如果每天睡一間，三四十年都睡不完所有房間。
視頻中，滿屏彈幕刷著“羨慕嫉妒恨”。二房東真的如此暴利嗎？
廣州租房市場(chǎng)規(guī)模確實(shí)可觀。廣州市來(lái)穗人員服務(wù)管理局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，全市登記在冊(cè)的來(lái)穗人員超過(guò)千萬(wàn)，出租屋80多萬(wàn)棟、近600萬(wàn)套。城中村出租屋是務(wù)工人員的首選，也是二房東的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。
小麗就是瞄準(zhǔn)了這樣的好市場(chǎng)，和朋友們組成“包租婆”小團(tuán)隊(duì)，依據(jù)房屋的地段、樓層、結(jié)構(gòu)不同，將房子月租定為700―1500元不等。
“疫情前，旺季房租定價(jià)會(huì)比拿房?jī)r(jià)高60％。”小麗舉例道，如果大房東按每間700元收費(fèi)，改造后會(huì)定價(jià)在1120元左右。不算前期裝修投入，利潤(rùn)在420―500元。水電按照商用收費(fèi)，也稍有盈利，如水按照每噸4元、電每度1.5元收費(fèi)。“就算是非旺季，也能以40％的差價(jià)出租。”
即便如此，小麗說(shuō)自己還是行業(yè)底部玩家。“同地段的房，早幾年拿房的人比我們便宜至少300元/間。”
低價(jià)拿房是二房東掙錢(qián)的關(guān)鍵。
入行早的D姐是2013年開(kāi)始承包房屋。知情人士透露，盈利的確有影響，但并沒(méi)有虧錢(qián)。如今，其創(chuàng)辦的公司在某創(chuàng)意園二樓，占據(jù)了2/3的空間。辦公設(shè)備完善，有獨(dú)立辦公室與接待區(qū)，能為員工提供住宿。
2014年入行的劉磊在番禺入手100間城中村房屋，跟房東簽了10年合同。如今他每月交租5萬(wàn)多元，無(wú)論旺淡季都能保持盈利50％以上，用他的話來(lái)說(shuō)：“不愁租。”即使疫情將盈利壓縮到20％，他也沒(méi)有虧損。
“月利潤(rùn)在4萬(wàn)元以下，就沒(méi)搞頭。”劉磊很自信，他覺(jué)得不管怎樣，他的房子不會(huì)虧。他甚至還掌握了經(jīng)驗(yàn)，“城中村的房子要有60%的入住率才不會(huì)虧，地理位置還要好。”
租房熱了
連虧了4個(gè)月，小麗一度想要退出。但是，她跟大房東簽了8年合同，違約意味著押金一分錢(qián)也拿不回，更別提裝修、買(mǎi)家電等投入。
巴樂(lè)兔統(tǒng)計(jì)顯示，2019年平均每個(gè)二房東擁有116間房，但今年4月，該數(shù)據(jù)降為90間。這說(shuō)明，二房東們刻意減少房屋持有率，投資更趨穩(wěn)健。
“100間房的投入確實(shí)很大，成本控制在30萬(wàn)元以內(nèi)應(yīng)該會(huì)穩(wěn)妥一些。”劉磊認(rèn)為，二房東得有規(guī)模才能掙上錢(qián)，但經(jīng)歷疫情后，是否會(huì)新增承租房間，或是承租多少間房，都會(huì)更慎重。“當(dāng)二房東就像一場(chǎng)賭博，萬(wàn)一失敗了，不僅虧錢(qián)還得背上一身債。”
入市容易，退市難，二房東們寄希望于下半年。
熬了4個(gè)月，小麗等來(lái)了畢業(yè)季。
廣東省財(cái)政廳透露，今年在廣東求職的高校畢業(yè)生將超過(guò)80萬(wàn)人，約占全國(guó)的1/10。這80萬(wàn)高校畢業(yè)生，為廣州房屋租賃行業(yè)注入了活水。
小麗能感受到一絲暖意。“7月開(kāi)始，看房的人明顯增加了。”如今，她追著租客看房，與去年相比租客還是少了一半，但她依然認(rèn)為是個(gè)好兆頭。
小麗空房變滿租的愿望變得指日可待。8月6日，58同城、安居客發(fā)布《2020年7月一線及新一線城市租房趨勢(shì)報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示，一線城市租房熱度環(huán)比出現(xiàn)普遍上漲，廣州租房熱度出現(xiàn)6.3%的環(huán)比漲幅，是一線城市中租房熱度環(huán)比漲幅最高的城市。
看房客開(kāi)始多了。小麗每天早上7點(diǎn)起床，簡(jiǎn)單吃過(guò)早飯就騎著小電動(dòng)趕往白云。有時(shí)候運(yùn)氣不錯(cuò)，一天能有三四個(gè)人看房，到晚上快11點(diǎn)才回到家。
D姐的公司開(kāi)始重新招聘了。時(shí)代周報(bào)記者查閱招聘網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該公司招聘崗位主要為公寓管理員、租房銷售專員，月薪在0.4萬(wàn)―1.2萬(wàn)元之間。其中，租房銷售員平均月薪在8000元左右，基本的有5000元。“目前公司運(yùn)營(yíng)恢復(fù)正常，我們也有意讓被裁的員工回來(lái)。”知情人士透露。
包租婆成了租房小妹，小麗覺(jué)得無(wú)所謂，她笑著擦了擦臉上的汗，身上的T恤濕了又干。“我昨晚做了一個(gè)夢(mèng)，夢(mèng)到手里的房子都租出去了。”她說(shuō)，那是這幾個(gè)月睡得最踏實(shí)的一晚。
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