又到樓市傳統(tǒng)旺季金九銀十，但今年的市場似乎和往年并不大一樣，就當(dāng)前數(shù)據(jù)來看，新房和二手房市場走勢不同，9月前兩周新房市場成交規(guī)模收縮，二手房市場則出現(xiàn)了成交規(guī)模的攀升。  

新房二手房走勢分化  

部分房企開啟了打折促銷的步伐。近期，恒大再次帶頭打折賣房，發(fā)布了7折購房優(yōu)惠。但從北京市場來看，打折的項(xiàng)目并不多，折扣力度也不大。北京有一項(xiàng)目打出了成交贈送5000元大禮包的廣告。有一項(xiàng)目加推新房源，成交額外補(bǔ)貼1萬元的購房優(yōu)惠紅包。  

北京豐臺區(qū)某二手房經(jīng)紀(jì)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“最近看房的多了起來，有部分剛需，也有一些換房的客戶。目前北京市場換房客戶比較多，而且多數(shù)是連環(huán)單，所以剛需客戶我們還是比較珍惜的，有時(shí)候房東為了盡快成交，房價(jià)也會降一些。我們區(qū)域內(nèi)兩居室的房源比較搶手，總價(jià)有的比之前多了20萬左右。”  

從全國市場來看，9月份以來，新房市場和二手房市場走出了兩個(gè)不同的走勢。  

克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，9月第一周，8月31日-9月6日，成交體量略有降低，一線城市成交指數(shù)為152.82，環(huán)比下降50.1點(diǎn)；二線城市成交指數(shù)為117.66，環(huán)比上漲13.6點(diǎn)；三四線城市成交指數(shù)為144.35，環(huán)比下降36.07點(diǎn)。9月第二周，9月7日-9月13日，整體成交體量繼續(xù)降低，一線城市成交指數(shù)為146.36，環(huán)比下降6.5點(diǎn)；二線城市成交指數(shù)為99.43，環(huán)比下降18.2點(diǎn)；三四線城市成交指數(shù)為149.9，環(huán)比上升5.5點(diǎn)。  

二手房市場成交量則在走高。9月第一周，整體成交規(guī)模繼續(xù)上揚(yáng)至新高，8個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比升12%至166.3萬平方米，突破成交規(guī)模連續(xù)持平9周的僵局，同比漲幅擴(kuò)大至69%。9月第二周，整體成交規(guī)?；卣{(diào)后小幅回升。8個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比升5%至130.2萬平方米，同比漲幅維持在32%。  

那么今年樓市金九銀十還會出現(xiàn)嗎？58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，今年的金九銀十是大概率事件，在短期市場環(huán)境及政策基調(diào)保持穩(wěn)定的前提下，房企讓利促銷的動作會不斷增多，同步拉動購房需求的快速釋放。9月上半月，58安居客線上一二線城市的用戶瀏覽數(shù)據(jù)已經(jīng)開始出現(xiàn)不同程度增長，預(yù)示著用戶買房的熱情并未受到影響。今年十一假期時(shí)間長，同時(shí)境外游又困難重重，預(yù)計(jì)會為售樓處帶來大量人流，不少房企也已經(jīng)為十一期間的看房流量增長做好了相應(yīng)的案場和房源準(zhǔn)備，10月的實(shí)際市場成交有可能會超過9月。  

貝殼研究院首席市場分析師許小樂則持不同的觀點(diǎn)，他在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年金九銀十大概率很難出現(xiàn)，短期市場先行指標(biāo)顯示，市場預(yù)期較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月全國重點(diǎn)城市業(yè)主漲價(jià)占比低位持續(xù)下降，房源交易時(shí)間仍然保持100天的長周期，這樣的市場很難開啟改善型換房鏈條，因此，今年二手房市場很難有起色。可以預(yù)計(jì)，新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現(xiàn)降價(jià)售房的小行情，但價(jià)格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。  

市場調(diào)控趨嚴(yán)  

近期，有眾多城市收緊了樓市政策。9月14日，成都出臺了“房產(chǎn)新政15條”，內(nèi)容包括個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年等，對此前的樓市調(diào)控政策進(jìn)行了升級。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從7月開始，已有超過24城發(fā)布累計(jì)30次樓市調(diào)控政策。  

今年以來，官方也多次收緊了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。8月26日，住建部再度約談多個(gè)房價(jià)上漲過快的城市，要求高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的突出問題，始終繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。與之前不同的是，此次約談還包括所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人，明確落實(shí)省級監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任。  

未來房地產(chǎn)政策環(huán)境會更嚴(yán)格嗎？張波分析，房地產(chǎn)政策環(huán)境的收緊依然會在熱點(diǎn)城市得到體現(xiàn)，尤其是房價(jià)上漲過快城市，未來出臺調(diào)控政策的預(yù)期會進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)值得關(guān)注的是，針對房企的融資收緊政策會持續(xù)推進(jìn)，一方面會影響房企在拿地側(cè)的表現(xiàn)，導(dǎo)致未來土地市場的分化加劇，優(yōu)質(zhì)土地受關(guān)注度進(jìn)一步提升；另一方面倒逼房企更大力度強(qiáng)化自身銷售能力，以降低對于渠道依賴，整體提升項(xiàng)目的利潤率水平。  

許小樂表示，今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，上半年應(yīng)對疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整。房地產(chǎn)市場快速升溫的條件不存在，近期，住建部召開重點(diǎn)房企融資座談會、城市房地產(chǎn)工作會商會，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo)，多城市也陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策。未來市場熱度較高的城市將會大概率調(diào)控加碼，不會出現(xiàn)市場過熱的情況，因此今年從整體看房地產(chǎn)市場會趨向平穩(wěn)。  

未來市場將會如何走呢？貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從房企公布上半年業(yè)績看，已經(jīng)公布業(yè)績的企業(yè)中，近一半業(yè)績完成率不達(dá)標(biāo)，下半年銷售承壓，適當(dāng)調(diào)整價(jià)格提高銷售量必然是各大房企下半年將會采取的重要手段，但不意味著市場價(jià)格會隨之下降。從全國來看，當(dāng)前新房市場供需兩端逐漸走穩(wěn)，一方面政策層面不會允許市場價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，同時(shí)單純的降價(jià)促銷背后會給房企帶來較大壓力。另一方面，購房需求穩(wěn)定的情況下，降價(jià)并不能創(chuàng)造需求，只能短期消耗市場，買賣雙方趨于理性的情況下，市場出現(xiàn)大范圍降價(jià)潮的概率較小。