阿里攜手易居，與騰訊斗法。

9月16日，2020房地產(chǎn)數(shù)字化峰會(huì)、天貓好房成立暨阿里易居聯(lián)合戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)舉行。阿里和易居攜手推出“不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)作機(jī)制”（ETC）；同時(shí)，天貓宣布正式成立房產(chǎn)部門，這意味著阿里與易居要對(duì)標(biāo)的是市值超過600億美元的貝殼及背后的大股東——騰訊。

前有58圍剿、貝殼突圍，明爭(zhēng)暗斗，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)中場(chǎng)戰(zhàn)事如火如荼，后有互聯(lián)網(wǎng)巨頭爭(zhēng)相布局搶食萬(wàn)億房產(chǎn)交易“蛋糕”，這場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的“相愛相殺”與“水乳交融”似乎正在重塑兩個(gè)行業(yè)的格局。

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，阿里具有流量?jī)?yōu)勢(shì)，旗下的淘寶業(yè)務(wù)可以通過大數(shù)據(jù)準(zhǔn)確地了解客戶的喜好及支付能力，而騰訊更多扮演的是社交的角色，這是阿里相比于騰訊的優(yōu)勢(shì)。

“易居從新房體系起家；貝殼找房所依托的是二手房起家的鏈家。從短期來看新房市場(chǎng)還有繁榮發(fā)展期，但是就發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，未來二手房業(yè)務(wù)將占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)重要的市場(chǎng)。所以，貝殼找房可能在整體評(píng)估中更具有潛力。”胡景暉分析了兩大組合之間的優(yōu)劣。

巨頭間的較量

此次阿里與易居的戰(zhàn)略合作，超過百位房地產(chǎn)界知名董事長(zhǎng)、CEO等高管為阿里站臺(tái)，陣勢(shì)浩大。

拋開表象，這是一場(chǎng)焦慮與危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的合作。

7月底，阿里與易居兩者宣布戰(zhàn)略聯(lián)姻，8月貝殼找房成功登陸美股上市之后不到十天，其憑借472億美元（約合人民幣3265億元）的市值超出萬(wàn)科市值100億元。

如今，貝殼市值更達(dá)到685億美元（截至美國(guó)時(shí)間9月16日收盤），貝殼找房在縱覽諸多光環(huán)之后，成為房企們眼紅的對(duì)象。

此前開發(fā)商抱怨被渠道商過高的傭金費(fèi)所綁架，貝殼一度成為眾矢之的。

貝殼找房董事長(zhǎng)左暉曾稱，2019年新房GMV15萬(wàn)億+，真正通過渠道銷售大約20%，未來會(huì)漲到50%。

在外界看來，開發(fā)商希望能有其他選擇可以試試，所以一邊跟貝殼合作去化樓盤，一邊又集中來到阿里和易居一方：阿里負(fù)責(zé)流量，易居負(fù)責(zé)服務(wù)，天貓好房上線的意圖本就是借此打破貝殼找房一家獨(dú)大的局面。

對(duì)于易居與阿里的聯(lián)合，時(shí)代周報(bào)記者向貝殼找房CEO彭永東提問：“面對(duì)勁敵強(qiáng)勢(shì)涌入，貝殼找房是否感到壓力？”

彭永東并沒有正面回答該問題，而是截圖了一張貝殼員工的看法側(cè)面回應(yīng)：“其實(shí)，多想想如何才能‘對(duì)消費(fèi)者好’，比如，一起能推動(dòng)更多新房房企承諾‘七天無(wú)理由退房’才是真正推動(dòng)行業(yè)正循環(huán)進(jìn)步的舉措。”

顯然，對(duì)于阿里及易居的“叫板”，貝殼找房的意圖是專注自己的事兒。

“就目前來看，阿里與易居的很多內(nèi)容還處在概念化的探索階段，貝殼在前期技術(shù)開發(fā)過程中已經(jīng)投入大量的金錢，體系相對(duì)完善。”胡景暉分析稱。

9月18日，時(shí)代周報(bào)打開“天貓好房”相關(guān)APP發(fā)現(xiàn)，目前頁(yè)面主要分列“司法處置”“破產(chǎn)清算”“特惠好房”“我要賣方”四大欄目，眾多下拉樓盤列表在付款人數(shù)還是顯示為“0”，誠(chéng)意金付款額度從9.9元到998元不等，內(nèi)有碧桂園、中南置地等相關(guān)品牌開發(fā)商相關(guān)項(xiàng)目介紹。

近日，一位常年從事二手房交易的業(yè)內(nèi)資深人士分析稱：“貝殼的ACN合作網(wǎng)絡(luò)源頭上像美國(guó)的MLS，但其復(fù)雜度、對(duì)效率的提升、以及線上線下互動(dòng)都更強(qiáng)，已經(jīng)形成了閉關(guān)的系統(tǒng)化邏輯，只是平臺(tái)的使用只局限在貝殼旗下合作的200多個(gè)中介品牌中。易居目前也在進(jìn)行區(qū)塊鏈的開發(fā)，相比于ACN網(wǎng)絡(luò)封閉式的管理會(huì)更開放一些，但是目前仍處在探索及驗(yàn)證的階段，在一定程度上，貝殼與阿里、易居的平臺(tái)探索關(guān)系更像蘋果與安卓系統(tǒng)一般。”

“補(bǔ)貼戰(zhàn)”能打勝仗嗎？

在兩者的戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，易居對(duì)外宣布了一個(gè)戰(zhàn)略級(jí)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)2021年度企業(yè)集團(tuán)GTV（總交易額）20000億；交易事業(yè)群GTV15000億，這一目標(biāo)直接對(duì)標(biāo)貝殼，而貝殼找房在2019年的GTV為2.1萬(wàn)億，全中國(guó)僅次于阿里。

所以，在對(duì)天貓好房的構(gòu)想中，雙方合作將成立由阿里控股的合資公司，第一期計(jì)劃投入50億元，雙方以現(xiàn)金方式同比例入股，阿里股權(quán)占比85%，為控股股東，易居股權(quán)占比15%。該合資公司將是唯一代表阿里在中國(guó)內(nèi)地從事房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主體，由合資公司為主構(gòu)建淘寶/天貓為核心的線上房產(chǎn)營(yíng)銷平臺(tái)公司。

為了打贏此次房產(chǎn)電商之戰(zhàn)，“天貓好房”平臺(tái)表示：“至少在未來的3年內(nèi)不賺錢，所有收入100%補(bǔ)貼開發(fā)商和購(gòu)房者。”

易居則表示拒絕收差價(jià)，只收3%的服務(wù)費(fèi)，把利潤(rùn)全部讓給渠道商和中介商，這與2018年貝殼找房成立之后2019年盈利一美元的目標(biāo)十分相似。

有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱，雖然依舊是傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)“補(bǔ)貼戰(zhàn)”打法，但依舊能夠看出天貓的進(jìn)攻態(tài)度。只是對(duì)于超大宗交易的房地產(chǎn)而言，截至目前，純粹的補(bǔ)貼政策尚無(wú)成功案例。如若想要做成，需要很長(zhǎng)的探索周期。

事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從剛需市場(chǎng)進(jìn)入了改善的市場(chǎng)，有真實(shí)需求的購(gòu)房人存在于每個(gè)社區(qū)中，用戶購(gòu)房時(shí)都需要多方對(duì)比（平均對(duì)比20套以上），線下真實(shí)看房，然后家庭多人討論決策，這是一個(gè)需要深度服務(wù)的領(lǐng)域——也是在這樣的基礎(chǔ)上，曾經(jīng)只停留在概念上的“一二手聯(lián)動(dòng)”真正開始發(fā)揮價(jià)值，貝殼才能吃下這么大一塊蛋糕。

有不具名人士向時(shí)代周報(bào)記者分析，貝殼找房的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在門店的數(shù)量、經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)，易居的優(yōu)勢(shì)在于開發(fā)商的“人緣”，及周昕對(duì)資本套路的諳熟。易居迅速切入二手房業(yè)務(wù)也是一種自保。

于貝殼而言，從建立鏈家到貝殼上市，左暉用了19年的時(shí)間搭建樓盤字典、發(fā)展培訓(xùn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擴(kuò)大規(guī)模，其核心便是ACN合作網(wǎng)絡(luò)，其邏輯是解決"房"、"客"和"人"(經(jīng)紀(jì)人)之間聯(lián)動(dòng)的難題。而ACN網(wǎng)絡(luò)達(dá)到一定規(guī)模，門店和經(jīng)紀(jì)人的粘性發(fā)揮出來，就形成了直接觸達(dá)最精準(zhǔn)買方客戶的“私域”流量。

在外界看來，貝殼的這個(gè)核心優(yōu)勢(shì)，自然也被阿里和易居看到，在易居新提出的“天地人”網(wǎng)絡(luò)，天網(wǎng)是流量，靠天貓；地網(wǎng)是對(duì)接開發(fā)商售樓處的案場(chǎng)代理，是其本行；人網(wǎng)則是需要靠其房友網(wǎng)絡(luò)去連接更多的門店、經(jīng)紀(jì)人。易居還喊出了只收3%平臺(tái)服務(wù)費(fèi)的口號(hào)，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)門店的吸引。

“截至2019年底，易居旗下的易居房友擁有一萬(wàn)家房友門店三萬(wàn)合作門店；而貝殼找房旗下的鏈家及德祐共擁有經(jīng)紀(jì)門店4.2萬(wàn)家，從數(shù)字看雙方在線下門店及經(jīng)紀(jì)人覆蓋上近乎持平。但是，易居房友采用的是輕管控模式，略顯松散，而貝殼找房采用的是ACN強(qiáng)連接的方式，從服務(wù)鏈條的重構(gòu)和背后一系列規(guī)則、文化、培養(yǎng)體系的重連接，在門店經(jīng)紀(jì)人黏性上無(wú)法對(duì)比，調(diào)動(dòng)起來也更顯整齊劃一。”相關(guān)中介人士表示。

互聯(lián)網(wǎng)“地產(chǎn)化”與地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)化”

互聯(lián)網(wǎng)巨頭“圈地”風(fēng)馳電掣，除了阿里力挺易居，騰訊站臺(tái)貝殼之外，京東、今日頭條等電商巨頭也在早年間進(jìn)軍房地產(chǎn)，此次阿里與易居“聯(lián)誼”的大陣仗是否會(huì)進(jìn)一步引發(fā)連鎖反應(yīng)？

對(duì)此，優(yōu)淘城總裁、地產(chǎn)資深人士薛建雄表示：“京東頭條，都是從房地產(chǎn)的外圍拍賣房切入，對(duì)行業(yè)并沒太大的影響。此次阿里跟易居的合作也只是流量跟代理公司的合作。不過，如果有一天互聯(lián)網(wǎng)公司定制樓盤，在網(wǎng)上預(yù)拍，收購(gòu)二手房改善升級(jí)后再網(wǎng)上拍，那可能會(huì)改變行業(yè)現(xiàn)狀。就像瓜子二手車這種把汽車網(wǎng)站和二手車商的活兒融合一起搶了，這樣的話，開發(fā)商和中介就危險(xiǎn)了。”

房產(chǎn)電商指向了萬(wàn)億市場(chǎng)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)商品房銷售額再創(chuàng)新高逼近16萬(wàn)億，即便是占據(jù)行業(yè)新房及二手房業(yè)務(wù)重要地位的貝殼在2019年房產(chǎn)及租賃交易加起來的總額不過2.1萬(wàn)億，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的潛力，這也吸引著諸多資本力量涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

胡景暉分析稱：“自貝殼上市之后，互聯(lián)網(wǎng)資本，開發(fā)商、銀行成為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的三股資本力量。”

單就京東來說，其背后的第一大股東是騰訊。

京東房地產(chǎn)曾在3年前宣稱，房產(chǎn)業(yè)務(wù)未來5年內(nèi)成為流量、線上交易量雙料冠軍，如今反觀這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)不盡如人意；今日頭條開始扶持的交易平臺(tái)是“懂房帝”，而后節(jié)跳動(dòng)全資控股了房地產(chǎn)交易平臺(tái)“幸福里”的運(yùn)營(yíng)公司，“幸福里”依靠的還是流量生意，基于銷售線索，并沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的交易過程。

此外，在阿里、易居戰(zhàn)略發(fā)布的現(xiàn)場(chǎng)并沒有出現(xiàn)的恒大在今年2月份也率先啟動(dòng)“網(wǎng)上賣房”，把“恒房通”從一個(gè)線上賣房平臺(tái)轉(zhuǎn)變成全民參與的“賺錢游戲平臺(tái)”。

按照行業(yè)內(nèi)判斷，恒大正在打造自己的電商平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)自我獨(dú)立。阻斷渠道公司截流，解決客戶無(wú)法到訪售樓部的問題。讓很多客戶直接通過‘恒房通’與恒大建立銷售聯(lián)系，完成鎖定房源和成交一系列手續(xù)。

“過往大半年中，恒大正頻繁接觸區(qū)域平臺(tái)公司，把很多線下中介收歸己有，因?yàn)楹愦髶碛写罅糠吭聪到y(tǒng)，通過線下公司的資源可以獲取更多的資源，促進(jìn)自我銷售。”有知情人士對(duì)時(shí)代周報(bào)透露稱，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正面臨轉(zhuǎn)型，存量市場(chǎng)肯定是未來的主旋律。諸如碧桂園、萬(wàn)科也將二手房交易銷售業(yè)務(wù)放在物業(yè)公司中，通過物業(yè)線上平臺(tái)實(shí)現(xiàn)客戶信息、資料等諸多方面的獲取及對(duì)接。”

除了開發(fā)商自下而上進(jìn)行突圍變革之外，銀行體系也開始深入到大居住體系之中。

今年初，因拖欠房東租金及租客押金暴雷的“長(zhǎng)租公寓第一股”的青客公寓將旗下各主要城市的部分房源轉(zhuǎn)交給建融家園，而“CCB建融家園”是建設(shè)銀行針對(duì)住房租賃業(yè)務(wù)傾力打造的特色品牌，包含住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)、“CCB建融家園”品牌社區(qū)等服務(wù)渠道和平臺(tái)。

“因?yàn)殂y行在按揭、貸款、房產(chǎn)抵押等諸多方面都具有天然的優(yōu)勢(shì)，人們對(duì)銀行也有強(qiáng)大的依賴感。建設(shè)銀行主要經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域包括公司銀行業(yè)務(wù)、個(gè)人銀行業(yè)務(wù)和資金業(yè)務(wù)，在中國(guó)銀行業(yè)居于市場(chǎng)領(lǐng)先地位，按照此種趨勢(shì)，建行將成為長(zhǎng)租領(lǐng)域的典型運(yùn)營(yíng)商。”胡景暉稱。

險(xiǎn)資、互聯(lián)網(wǎng)資本、開發(fā)商、中介等都在搭建線上平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)渠道成為了爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，到底誰(shuí)能夠一枝獨(dú)秀？還需要時(shí)間給與驗(yàn)證，另一種猜測(cè)的可能是，這將是一場(chǎng)百花爭(zhēng)艷的競(jìng)技PK。