樓市風(fēng)向標深圳，正在發(fā)生深刻的變化，主要表現(xiàn)在二手房市場。
“7·15”新政后，深圳二手房成交陷入低迷，8、9月網(wǎng)簽成交量跌至冰點，而在近期政策又要對二手房市場進行管控，加劇了二手市場的下滑。
此前，由于深圳新房限價，和二手房價格形成倒掛，帶來了炒作的空間。借著去年底的豪宅稅取消，不少小區(qū)業(yè)主聯(lián)合炒作控盤漲價，以獲得更多利潤，今年上半年深圳曾上演一波魔幻上漲行情。
但現(xiàn)在，隨著限購升級和監(jiān)督管控二手房的聯(lián)動調(diào)控，切斷了深圳炒房的鏈條，新房到二手房的價格傳導(dǎo)失效，二手房流通性變差，市場炒作的氛圍降溫了。
二手房市場速凍
“7·15”新政后，深圳樓市最直觀的表現(xiàn)，就是二手房成交量“斷崖”式下跌。
根據(jù)深房中協(xié)發(fā)布的網(wǎng)簽走勢圖發(fā)現(xiàn)，新政后一周，二手房單日網(wǎng)簽量最高僅359套，最低55套。網(wǎng)簽量環(huán)比新政前一周平均下降79.8%，帶看量也遭遇“腰斬”。
8、9月，二手房網(wǎng)簽量繼續(xù)冷卻，上周（9.14-9.20）二手房網(wǎng)簽量為1467套，跌至新政以來網(wǎng)簽量的最低點。相比于一手房動輒“日光盤”，二手房已經(jīng)進入速凍狀態(tài)。
深房中協(xié)認為，這主要是因為，部分房源購房成本上升及新房供應(yīng)增加的雙重作用。新政以后，購買二手房的稅費成本增加，“豪宅稅”重啟和轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免征更改為5年免征，讓部分人難免會有賣房后買不到房或者不滿5年賣不出“好價錢”的擔憂，導(dǎo)致二手房新增放盤量大幅度減少，再加上新房供應(yīng)充足，二手房成交量急劇下滑。
之前上漲幅度較大的區(qū)域比如南山、寶安尤為低迷。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，8月份龍崗、羅湖網(wǎng)簽量占比不斷上升，分別達到29%與17%，占全市二手房網(wǎng)簽量近“半壁江山”，與此形成鮮明對比的則是南山、寶安為代表的西部片區(qū)網(wǎng)簽量占比下滑明顯，分別占14%與16%。
9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂征求意見稿）》公開征求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管機制，并建立存量商品房價格引導(dǎo)制度。
二手房價格引導(dǎo)機制的建立，是希望改變深圳此前的價格倒掛現(xiàn)象，降低二手房價格炒作空間。
據(jù)多名中介人士表示，二手房管控機制能在一定程度上抑制二手房價過熱現(xiàn)象。但目前市場上，仍有不少業(yè)主依然采取不同方式予以規(guī)避。比如，暫停銷售價格較高的住宅或者減少掛盤數(shù)量，這也就變相成為二手房的“捂盤惜售”。
不過，隨著二手房持續(xù)低迷，買賣雙方膠著太久，不排除更多的業(yè)主會隨行就市，以合適的價格掛牌促進成交。
炒房客消失？
深圳二手房指導(dǎo)價格機制傳言已久，原因在于深圳成了近年來炒房客最集中的城市。
在過去幾年尤其是今年上半年，深圳樓市是全國唯一長期房價高企、沒有調(diào)整的重點城市，7月份的二手房均價高達7萬／平方米，其中，深戶落戶容易、限購寬松，而供應(yīng)量又較少，供需關(guān)系不平衡，是深圳樓市房價高居不下的根本原因。
炒房客們看到了這一點，也加入了市場，真實需求疊加炒房需求，從新房到二手房，深圳的炒房客們打造了成熟的炒房鏈條。
他們通過“打新”買入新房，同時炒高周邊二手房房價，拉大套利空間。去年11月11日，深圳豪宅稅取消，稅費大降，直接點燃了市場情緒，二手房掀起了新的漲價狂潮，當月二手房成交超過8000套，均價突破6萬元/平方米，秒殺北上廣，成為全國房價最貴的城市。而購房者也擔心后續(xù)房價繼續(xù)上漲，而選擇積極入市買房。追漲的熱情被進一步催化。
從去年底開始到今年3月，深圳不少小區(qū)的二手房業(yè)主們開始自主地調(diào)控自家房價，位于南山的恒裕檳城業(yè)主抱團開啟了“控盤漲價”，率先將二期掛牌價提高到將近20萬元／平方米甚至27萬元／平方米。
隨后，從前海、寶中，到碧海、龍華，十個小區(qū)業(yè)主群開始謀劃“漲價”。鳳凰里花苑里業(yè)主發(fā)帖，要求鄰居們以5.5萬元／平方米作為最低掛牌價。
深房中協(xié)指出，據(jù)業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)反饋，全市范圍內(nèi)的確存在部分業(yè)主（甚至聯(lián)合）將房源報價大幅抬高，以期利用“高評高貸”方式，通過經(jīng)營抵押貸款（經(jīng)營貸利率相比房貸利率低），或轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)。
隨后，鳳凰里小區(qū)被深圳市住建局約談，恒裕濱城也被住建局點名了。去年12月，深圳市住建局對部分集體惡意炒作房價的小區(qū)暫停辦理二手房網(wǎng)簽手續(xù)。
今年以來，仍有不少小區(qū)業(yè)主大幅提高掛牌價，炒作本小區(qū)房價。寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤等部分二手房掛牌價格虛高。5月22日，深圳市住建局又會同寶安區(qū)住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行現(xiàn)場檢查，部分掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源全部下架。
炒作風(fēng)盛行，全國關(guān)注，深圳市終于出手。從“7·15”開始，深圳啟動了一系列的調(diào)控，9月份再推出婚姻信息查詢機制，封堵“假離婚”炒房漏洞，后又推出二手房價格引導(dǎo)機制。
在深圳一位大型開發(fā)商人士看來，深圳的樓市調(diào)控導(dǎo)向發(fā)生了明顯變化，從之前的鼓勵變成抑制。限購升級以及新房供應(yīng)量增加，從供需兩端調(diào)控市場，大量供應(yīng)的新房分流了二手房的需求；與此同時，二手房的稅費等購買成本升高，對購房者的吸引力減少，導(dǎo)致流通性變差，大大沖擊了二手房市場的“信心”，二手房價明顯降溫，調(diào)控政策進一步顯效。
隨著時間的推移，在限購升級和監(jiān)督管控二手房的聯(lián)動調(diào)控下，從新房到二手房的傳導(dǎo)效果被打破，大大削弱了深圳二手房的流通性，炒房鏈條幾已斷裂。一名炒房客告訴記者，他們的圈子最近已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州、東莞、佛山等地看房。
盡管深圳人目前仍熱衷于“打新”，但若未來買了新房也不能在二手市場賣出或者賣不出“好價錢”，就可能會面臨一個長期的有價無市的狀況。甚至在政府嚴控之下，二手房還會出現(xiàn)下跌，那么打新的動力也就會相應(yīng)減弱。
長期來看，前述開發(fā)商人士認為，深圳也會學(xué)北京、長沙等地，貫徹房住不炒；而在一名資深券商人士看來，深圳要徹底切斷炒房之根源，還是要與周邊區(qū)域聯(lián)動，擴大土地供應(yīng)。
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