（記者 袁秀麗）10月15日，在2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，目前，相關(guān)部門已關(guān)注到境外房企美元債市場(chǎng)的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東嚴(yán)格遵守市場(chǎng)紀(jì)律和規(guī)則，按照市場(chǎng)化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問(wèn)題，積極履行法定償債義務(wù)。

今年以來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊的背景下，美元債違約事件持續(xù)發(fā)酵，幾乎所有房企的債務(wù)違約都與美元債息息相關(guān)。地產(chǎn)美元債在二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩，行業(yè)信用危機(jī)浮現(xiàn)，房企再融資面臨前所未有的壓力。在機(jī)構(gòu)看來(lái)，未來(lái)15個(gè)月內(nèi)將有超600億美元地產(chǎn)債務(wù)面臨到期，再融資需求仍然很大。

10月多家房企遭遇美元債違約

10月以來(lái)，多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約以及即將違約的情況，都與美元債息息相關(guān)。

10月14日，陽(yáng)光城2024年4月到期美元債出現(xiàn)大幅下跌。前一天（10月13日），中誠(chéng)信國(guó)際將陽(yáng)光城評(píng)級(jí)展望由正面調(diào)整為穩(wěn)定。中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)及融資環(huán)境偏緊的背景下，信用債到期較為集中對(duì)陽(yáng)光城資金籌措能力提出更大考驗(yàn)。

與此同時(shí)，10月11日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，對(duì)10月25日到期約2億美元債券的剩余部分債券正在尋求延期兌付；10月14日，惠譽(yù)將當(dāng)代置業(yè)的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“C”，理由是當(dāng)代置業(yè)在2021年6月底的可用現(xiàn)金余額約為136億元，但其獲取現(xiàn)金以償還債券的能力存在不確定性。

在這一輪房企的債務(wù)信用危機(jī)中，花樣年的違約被認(rèn)為是一個(gè)標(biāo)志事件，此后多家房企也被掀起了美元債的危機(jī)“蓋頭”。

早在9月，機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)花樣年評(píng)級(jí)，其中，標(biāo)普將花樣年的展望調(diào)整為負(fù)面，確認(rèn)“B”評(píng)級(jí)。惠譽(yù)將花樣年的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B ”下調(diào)至“B”，展望仍為“負(fù)面”。

9月，花樣年還曾發(fā)布澄清公告稱公司經(jīng)營(yíng)情況良好，運(yùn)營(yíng)資金充裕。但是到了10月4日，花樣年發(fā)布內(nèi)幕消息和短暫停牌公告，宣布2016年發(fā)行的5年期約2.06億美元的未償還票據(jù)已到期且未付款，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。隨后的10月8日，花樣年債券面臨大跌，“18花樣年”跌超22%，“19花樣02”跌超28%，雙雙盤中臨時(shí)停牌。

花樣年創(chuàng)始人曾寶寶向花樣年全體員工發(fā)出的《寶爺家書》，揭開花樣年債務(wù)違約的謎團(tuán)。曾寶寶稱，9月29日凌晨，公司遭遇“黑天鵝”事件，標(biāo)普突然大幅下調(diào)公司評(píng)級(jí)，致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴(yán)重受限，流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。

同樣發(fā)生美元債信用危機(jī)的還有新力控股。10月11日，新力控股發(fā)布公告稱，目前預(yù)計(jì)沒(méi)有充足的資金償還于10月18日到期的美元債及最后一期利息，將有可能發(fā)生債券違約事件。這是繼9月30日新力控股承認(rèn)有兩筆債務(wù)違約之后，又面臨新的債務(wù)違約。

此外，新力控股表示，境內(nèi)融資或同受此影響，并可能產(chǎn)生其他負(fù)債，美元債務(wù)技術(shù)性違約或觸發(fā)交叉違約。這也意味著，其美元債的違約或危及到境內(nèi)債務(wù)。

信用危機(jī)引發(fā)地產(chǎn)美元債大跌

在房企美元債信用危機(jī)事件頻出的背景下，中資地產(chǎn)美元債市場(chǎng)也在持續(xù)波動(dòng)。

據(jù)克而瑞證券信息顯示，中資地產(chǎn)美元債券邁向上市以來(lái)的新低，創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。自9月30日至10月12日，market iboxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計(jì)下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領(lǐng)先。

與此同時(shí)，受此行業(yè)負(fù)面影響，房企債券價(jià)格連日下跌。據(jù)云鋒證券信息顯示，花樣年意外爆雷帶動(dòng)主要地產(chǎn)債出現(xiàn)集體下跌。上周在跌幅排行榜中，主流地產(chǎn)美元債均出現(xiàn)大幅下跌，其中花樣年、當(dāng)代置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)集團(tuán)，分別下跌68.99%、63.39%、44.09%、39.52%、36.52%。

10月15日，人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，近期受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債券違約等風(fēng)險(xiǎn)事件的影響，境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的下跌，這是市場(chǎng)在違約事件出現(xiàn)后的自然反應(yīng)。

當(dāng)前房企在陷入美元債違約的同時(shí)，也暴露出企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金流動(dòng)性的問(wèn)題，比如，杠桿過(guò)高、抵抗市場(chǎng)波動(dòng)能力弱。事實(shí)上，今年以來(lái)，部分房企的債務(wù)危機(jī)給予境外債券投資者不小的觸動(dòng)，導(dǎo)致很多房企債務(wù)“借新還舊”難以為繼。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年9月40家典型房企外幣融資總額較上月接近腰斬，融資金額為127.36億元，環(huán)比下跌44.88%，占融資總額的20.85%。其中，美元融資總額83.14億元人民幣（約合12.82億美元），占融資總額的13.61%，環(huán)比下降39.14%。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，境外債券市場(chǎng)的波動(dòng)限制了很多房企的再融資。

中梁控股首席財(cái)務(wù)官游思嘉就曾在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，頭部房企出現(xiàn)的流動(dòng)性問(wèn)題，主要影響了美元高息債市場(chǎng)對(duì)于“B”評(píng)級(jí)公司的價(jià)格，在這種情況下，預(yù)期境外發(fā)債市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)太快開放重新發(fā)債的窗口。

除了發(fā)債難，融資成本也在提升。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月房企17筆境外債券中，7筆票面利率處于10%以上的高利率，主要涉及正商集團(tuán)、銀城國(guó)際、景瑞控股、中梁控股、新湖中寶、佳兆業(yè)集團(tuán)等。其中，中梁控股于9月公開發(fā)行2023年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率為12%，較8月利率11%的優(yōu)先票據(jù)，再次上升。

四季度及明年美元債到期壓力仍較大

盡管融資成本不低，但對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，在國(guó)內(nèi)貸款收緊的情況下，地產(chǎn)美元債已成其主要融資渠道之一。從2017年開始，地產(chǎn)美元債進(jìn)入高發(fā)階段。當(dāng)時(shí)，在加速去杠桿的環(huán)境下，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。為此，部分房企尋求海外發(fā)債。

為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，2018年6月，國(guó)家發(fā)改委對(duì)境外發(fā)債的用途進(jìn)行限制，提出限制房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約。

即便如此，仍沒(méi)有阻止房企發(fā)債的積極性。據(jù)克而瑞證券監(jiān)測(cè)，截至10月12日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的170家房地產(chǎn)公司2018年以來(lái)發(fā)行的存量美元債共395筆，美元債存量規(guī)模達(dá)到1607億美元。

光大證券數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，地產(chǎn)美元債存量規(guī)模為2215.45億元，占中資美元債的24.29%；存量地產(chǎn)美元債以高收益為主，規(guī)模為1348.49億元，占比高達(dá)60.87%。

今年地產(chǎn)美元債違約是受多重因素影響，但是美元債集中到期是不可回避的因素之一。

光大證券數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度和2022年全年到期壓力較大，2023年至2025年到期規(guī)模隨之遞減。其中，2021年四季度共有92.95億美元的地產(chǎn)美元債即將到期，世茂集團(tuán)、花樣年控股、海倫堡、佳兆業(yè)集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)等房企到期規(guī)模較大。

克而瑞分析顯示，房企償債壓力聚焦在今年四季度和2022年，按照彭博口徑，10月14日至12月31日到期未償還規(guī)模達(dá)到79.37億美元，2022年到期規(guī)模547.86億美元。這意味著，未來(lái)15個(gè)月內(nèi)，將有627.23億美元到期未償還的債務(wù)。

未來(lái)房企資金流動(dòng)性能否緩解？

目前，房企美元債違約已引發(fā)廣泛關(guān)注。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，匯生國(guó)際資本總裁黃立沖建議，增加經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流及融資現(xiàn)金流入，減少投資現(xiàn)金流流出。也就是說(shuō)，一方面減少買地，減少投資，減少成本，另一方面清理存貨，加快存貨出售，并增加貸款融資。

按照目前的政策，黃立沖預(yù)計(jì)四季度融資市場(chǎng)不會(huì)改善，應(yīng)該依然持續(xù)低迷，除非國(guó)家出臺(tái)貨幣寬松政策，或是出現(xiàn)大型的房地產(chǎn)利好。

不過(guò)，此次第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上主管部門表態(tài)似乎給了市場(chǎng)一定的信心。對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，此次季度會(huì)議特別提及房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題，并為“三線四檔”正視聽，糾正部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)政策的誤讀。近期房企普遍面臨較大的流動(dòng)性壓力，金融體系在前期“去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)”的思路下，部分機(jī)構(gòu)執(zhí)行得比較“緊”，當(dāng)下央行是在指導(dǎo)銀行與金融機(jī)構(gòu)恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)轉(zhuǎn)，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

潘浩認(rèn)為，此次會(huì)議將有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的修復(fù)以及金融市場(chǎng)的常態(tài)化運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)四季度房企整體資金流動(dòng)性將得到一定程度的緩解。