從大規(guī)模棚戶區(qū)改造到全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，從發(fā)展保障性租賃住房到發(fā)展長租房市場，近年來，我國住房發(fā)展向住有所居目標(biāo)大步邁進(jìn)。金融如何更好服務(wù)居住需求？不同建設(shè)經(jīng)營模式下的融資難題如何破解？記者采訪了多家金融機(jī)構(gòu)。

融資又“融智”，創(chuàng)建多種支持模式

樓體外立面粉刷一新，路面平整干凈，新設(shè)停車位排布有序；秋日暖陽下，老人們在健身器械上邊鍛煉邊談笑，孩子們在一旁嬉戲玩耍……“住了幾十年，好像又住進(jìn)了新小區(qū)。”西安市長安區(qū)長樂小區(qū)居民王倩喜滋滋地介紹，“以前小區(qū)路面坑坑洼洼，下雨天行走困難，路窄車堵，送小孩上學(xué)遲到了好幾次，老舊小區(qū)改造后這些問題一下都解決了。”

長樂小區(qū)不僅改了“面子”，也換了“里子”——電桿不見了、電線入地了，屋面防水、外墻保溫重新鋪設(shè)，供水、供氣、供暖管網(wǎng)全面維修養(yǎng)護(hù)。不光長樂小區(qū)，長安區(qū)135個小區(qū)都已實施老舊小區(qū)改造，改出了4.51萬人的新生活。

而在兩年多前，長安區(qū)老舊小區(qū)改造還面臨著籌資難題。地方政府支持力度很大，但改造量大面廣，不能只依靠財政；居民能出資一部分，但不足以支撐改造。吸引社會資本參與，獲得可持續(xù)融資是關(guān)鍵。然而，老舊小區(qū)改造項目一般收益比較小、資金平衡難度大，改造運(yùn)營企業(yè)想要融資，拿什么做信用支持？

“我們創(chuàng)新構(gòu)建了多種市場化、可持續(xù)的金融支持模式。”國家開發(fā)銀行行業(yè)三部處長郭彥軍介紹，在長安區(qū)老舊小區(qū)改造項目中，國開行陜西分行反復(fù)與地方政府溝通，由政府統(tǒng)籌資源，將相關(guān)經(jīng)營性收益讓渡給國有改造企業(yè)，比如將建筑垃圾收納收費(fèi)權(quán)、停車收費(fèi)權(quán)注入改造企業(yè)，為項目構(gòu)建多元化還款來源，既有利于提升企業(yè)實施老舊小區(qū)改造的意愿，也有利于降低銀行信貸風(fēng)險。

一方面，靈活設(shè)計、創(chuàng)新市場化融資模式，積極研究探索合理的信用結(jié)構(gòu)；另一方面，提高老舊小區(qū)改造項目的融資審批效率，給予老舊小區(qū)改造項目專項利率優(yōu)惠——國開行雙管齊下，向西安市長安區(qū)老舊小區(qū)綜合提升改造項目授信承諾6.5億元，已實現(xiàn)貸款發(fā)放3億元。從全國范圍看，國開行已授信承諾老舊小區(qū)項目貸款229億元，惠及居民超過50萬戶。

作為開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，國開行發(fā)揮了保障房融資主渠道作用，不僅大力支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，還累計發(fā)放公租房項目貸款1747億元，支持建設(shè)保障性租賃住房10.95萬套，助力超過2300萬戶居民“出棚進(jìn)樓”……截至2021年9月底，國開行累計發(fā)放保障性住房貸款5.09萬億元。

加快保障房建設(shè)，金融不僅可以發(fā)揮融資功能，還可以為建設(shè)提供“融智”支持。郭彥軍介紹，國開行通過盡職調(diào)查，綜合評估當(dāng)?shù)厝丝?、收入、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等多方面因素給出融資規(guī)劃建議。比如對棚改項目，要對是否達(dá)到國家棚改標(biāo)準(zhǔn)、拆遷安置面積是否合理等嚴(yán)格把關(guān)；對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，會結(jié)合地方改造規(guī)劃及項目實際，推動將各類改造資源統(tǒng)籌整合利用，謀劃實現(xiàn)財務(wù)整體平衡，為市場化運(yùn)作創(chuàng)造條件……

“國開行還提供‘融制’支持，在借用管還各個環(huán)節(jié)完善制度保障。通過算‘金融賬’幫助地方政府理清‘建設(shè)賬’，積極參與到保障房建設(shè)規(guī)劃和相關(guān)政策研究中。”郭彥軍介紹，金融機(jī)構(gòu)在保障房建設(shè)中深化銀政合作，幫助地方政府排憂解難，助力保障房政策落地見效。

建房又“存房”，整合資源對接供需

有人在公共客廳上網(wǎng)、會友，有人在圖書角翻閱報刊書籍，有人在公共廚房大展廚藝，夜幕降臨，走進(jìn)建融家園上海崮山路社區(qū)，一幅幅溫馨美好的生活圖景映入眼簾。

“平時我們都很喜歡在一樓公共區(qū)域活動，這里的WiFi、水電都是免費(fèi)的，做完飯還有阿姨幫忙打掃。”租客龔心（化名）邊介紹邊領(lǐng)著記者走進(jìn)自己在二樓的房間。干濕分離衛(wèi)生間、小廚房、臥室、工作臺分布合理，沙發(fā)、各色小綠植散發(fā)出休閑氣息，透過弧形的玻璃窗還能看到不遠(yuǎn)處燈火闌珊的陸家嘴。

“我就在陸家嘴上班，住在這兒通勤很方便，而且公寓設(shè)計更符合我們年輕人的居住需求，獨立空間、功能齊全，也有社交區(qū)域和健身房，價格適中，不用交中介費(fèi)也不會隨意漲價。”經(jīng)過與周邊民宅的再三比較，去年剛?cè)肼毜凝徯倪x擇入住這家長租公寓。

這棟長租公寓的改建運(yùn)營由建設(shè)銀行成立的住房服務(wù)專業(yè)子公司建信住房牽頭，是住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟多家企業(yè)分工協(xié)作的結(jié)果。

“這里原先是閑置的商用辦公樓，對其進(jìn)行‘非住改住’后，很受年輕人歡迎，基本滿租！”上海建信住房負(fù)責(zé)人介紹，“我們通過整合、改造盤活閑置的存量房資源，提供能夠與新市民、青年人經(jīng)濟(jì)能力與需求相匹配的 ‘一張床’‘一間房’或‘一小套房’。”

“客戶不僅能在我們這兒‘存錢’， 現(xiàn)在還能在建信住房‘存房’。” 建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部負(fù)責(zé)人介紹，“建行以信貸資金支持建信住房公司，引導(dǎo)企業(yè)和居民個人將閑置住房的租賃權(quán)‘存’到建信住房公司，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營，既為閑置住房帶來了收益，又盤活大批存量房源，增加租賃住房的有效供給。”

金融機(jī)構(gòu)成立子公司建設(shè)運(yùn)營長租房，有何優(yōu)勢？建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部負(fù)責(zé)人介紹，首先母行具有金融服務(wù)優(yōu)勢，長期深耕住房金融業(yè)務(wù)，對于住房領(lǐng)域的市場運(yùn)行機(jī)理和企業(yè)經(jīng)營特點有較為深刻的理解，此外還能發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，“我們既可以有效盤活企事業(yè)客戶的閑置低效資產(chǎn)，又可以充分對接其潛在的員工租房需求，還可建立起緊密的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟合作，加速對接供需兩方，實現(xiàn)資源整合配置，滿足多元租賃需求。”

“存房”模式對擴(kuò)大租賃住房供給頗有成效。建行投入信貸資金支持建信住房公司積極介入閑置資產(chǎn)盤活，目前，包括工業(yè)廠房改建、商業(yè)用房改建、集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等項目在內(nèi)，已累計管理房源超過12萬套（間），其中分散式房源近7萬套（間）、集中式房源約5萬套（間）。

“存房”模式也有助于穩(wěn)定租賃市場價格。建信住房以長期限租賃合同降低收房價格，穩(wěn)定租賃關(guān)系，同時以規(guī)模效應(yīng)控制改造成本，有效平抑租金水平。據(jù)統(tǒng)計，2020年新增“存房”中租期3年以上的超過80%，對外出租價格較市場同類房源低約5%。

創(chuàng)新金融產(chǎn)品，促進(jìn)投資建設(shè)良性循環(huán)

2020年7月1日，由中國建設(shè)銀行擔(dān)任項目協(xié)調(diào)人的北京建信瑞居物業(yè)服務(wù)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓摘牌儀式在北京金融資產(chǎn)交易所舉行，這意味著國內(nèi)首單住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)試點項目順利完成交易。

住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)是參照國際主流不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式推出的一項重大金融創(chuàng)新，該服務(wù)對住房租賃企業(yè)投資范圍、收益來源、負(fù)債比例進(jìn)行了明確規(guī)定，通過嚴(yán)格的信息披露制度和強(qiáng)制的利潤分紅安排，吸引社會資金參與住房租賃企業(yè)股權(quán)份額投資。前期，建行依托建信住房開展了私募形式租賃住房REITs的探索，在北京、江蘇、山東等地推進(jìn)項目促成交易，拓展租賃住房融資來源。

近年來，隨著租賃市場的發(fā)展和國家政策的支持，長租房建設(shè)持續(xù)加速。但通過自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式發(fā)展長租房，投入高、收益率低、回收周期長，極大限制了企業(yè)投資的積極性，而租賃住房REITs能夠很好地解決這個難題。

“對于持有租賃住房的企業(yè)而言，租賃住房REITs是一舉兩得的金融產(chǎn)品。”清華大學(xué)國家金融研究院副院長王嫻分析，一方面，企業(yè)能夠以租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立REITs，向公眾投資者發(fā)行籌集資金，這為住房租賃企業(yè)提供了有效的資金退出渠道，使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時，打造項目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開發(fā)、運(yùn)營、盤活”的新模式，提升住房租賃行業(yè)直接融資比例，降低行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險；另一方面，這一產(chǎn)品還能幫助企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，從重資產(chǎn)的資產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的物業(yè)管理人。

發(fā)展租賃住房REITs，有助于加快租賃住房投資建設(shè)的良性循環(huán)。近期，相關(guān)政策不斷出臺、完善，助力租賃住房REITs發(fā)展不斷取得突破，為住房租賃市場發(fā)展注入更多資金活水。

今年7月，國家發(fā)改委發(fā)布通知，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍拓展到保障性租賃住房。此前，國務(wù)院常務(wù)會議確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，明確租賃企業(yè)向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位等向個人、規(guī)?；赓U企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)初步測算，上述稅收政策將至少增加REITs產(chǎn)品1個百分點的收益率，有利于吸引更多社會資本。