克而瑞此前在一份研報中也指出，當前融資端口的破封對于經(jīng)營狀況良好，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)來說是機會，房企仍應(yīng)積極推動自身降負債，并加大現(xiàn)金回款，保證企業(yè)資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。

房地產(chǎn)行業(yè)融資暖風(fēng)吹拂。

近期，一行兩會紛紛發(fā)聲促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展，其中銀保監(jiān)會表示，將在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度。

在監(jiān)管層的發(fā)聲下，多家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)布境內(nèi)融資計劃。2021年11月30日晚間，保利發(fā)展公告，公司擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模不超過100億元；銀行間市場交易商協(xié)會網(wǎng)站信息顯示，2021年12月1日，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司和重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司的債務(wù)融資工具注冊發(fā)行計劃也已被受理。

需要強調(diào)的是，盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資整體上有松綁的跡象，但企業(yè)之間的分化仍然存在。本輪計劃在境內(nèi)融資的房地產(chǎn)企業(yè)，均為信用級別較高而且運營較為精細的企業(yè)。在“三道紅線”的約束下，高杠桿、高負債和高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式不再，房地產(chǎn)行業(yè)去金融化的趨勢仍然不變。

支持合理融資

受到某大型房企流動性危機的影響，今年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資趨冷。不過，近期監(jiān)管層的表態(tài)，讓行業(yè)看到了新的希望。2021年12月3日，央行表示，短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)。

隨后，證監(jiān)會也表示，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購，近期，已有大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)啟動相關(guān)債券發(fā)行工作。同時，將積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，探索推動不動產(chǎn)投資信托基金(REITS)支持保障性住房等租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型。金融市場也將繼續(xù)為房地產(chǎn)提供融資渠道，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。

事實上，高信用房企合理的融資需求的確得到了滿足與回應(yīng)。例如，萬科擬于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，并計劃于12月將2021年內(nèi)供應(yīng)鏈ABS額度發(fā)行完畢；龍光集團全資子公司深圳市龍光控股有限公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券的申請，已經(jīng)獲得證監(jiān)會及上交所審核批準。

從數(shù)據(jù)上來看，房企債券融資也有持續(xù)回暖的趨勢。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2021年11月單月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，房企債務(wù)融資工具發(fā)行金額285億元，環(huán)比增長128%。

實際上，不僅是債券融資，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放速度也明顯加快。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，2021年11月，房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比同比雙升態(tài)勢，初步預(yù)計同比多增約2000億元。

此前的10月，房地產(chǎn)貸款投放已經(jīng)較9月明顯放量，環(huán)比多增超過1500億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億元，個人住房貸款環(huán)比多增超1000億元。

馬太效應(yīng)凸顯

盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資有所放開，不過對于信用級別不同的企業(yè)，感受也不盡相同。

招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆近期對房企融資的動向發(fā)表看法指出，“我們判斷監(jiān)管層面對行業(yè)降杠桿的導(dǎo)向不會轉(zhuǎn)變，但滿足監(jiān)管要求的房企融資會得到支持。房住不炒是基本原則，房地產(chǎn)去金融化的大勢不會改變。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會及證券交易所始終支持優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展，積極滿足優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，促進房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。”

金融機構(gòu)的看法也與之類似。一位股份制銀行員工告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前他所在銀行對開發(fā)貸款采取白名單制，對房企的資質(zhì)審核有一定要求，“要看實力，對每一家企業(yè)每一個項目，都要進行評估核定。”

明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也指出，相比之前最近融資確實寬松了一些，但還是精準的寬松，優(yōu)等生受益，無論是之前的招商蛇口，保利等準備在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，還是最近碧桂園、龍湖和龍光發(fā)布融資信息，無一例外都是穩(wěn)健房企。

可供印證的是，目前穆迪、惠譽等國際評級機構(gòu)給予碧桂園“投資級”評級，而摩根士丹利、國泰君安等國內(nèi)外市場機構(gòu)亦紛紛看好碧桂園財務(wù)狀況及未來發(fā)展空間，給予“買入”、“增持”等較高評級。

而龍湖也是房地產(chǎn)行業(yè)中債務(wù)結(jié)構(gòu)和財務(wù)指標表現(xiàn)良好的企業(yè)。截至2021年6月,龍湖平均融資成本為4.21%，處于行業(yè)的最低區(qū)間，凈負債率為46.0％；現(xiàn)金短債比為5.48倍。

故此，盡管融資面暖風(fēng)吹拂，但是從資本市場和金融機構(gòu)的反饋來看，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化仍然存在。一位不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在監(jiān)管層表態(tài)之后，房地產(chǎn)行業(yè)接下去會邊際回暖，整體上是很積極的，但是那些高負債高杠桿的企業(yè)，面臨的挑戰(zhàn)較大。

克而瑞此前在一份研報中也指出，當前融資端口的破封對于經(jīng)營狀況良好，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)來說是機會，房企仍應(yīng)積極推動自身降負債，并加大現(xiàn)金回款，保證企業(yè)資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。