2021年即將過去，這一年房地產(chǎn)行業(yè)迎來前所未有的大變局，近600次調控政策落地后，行業(yè)一改過去蒙眼狂奔的發(fā)展狀態(tài)，逐漸向平穩(wěn)、健康的方向轉型。
在此過程中，許多地產(chǎn)人的命運發(fā)生改變，有人在大浪淘沙中揮手告別；有人初心不變選擇堅守。
針對行業(yè)變化，時代周報推出《地產(chǎn)人這一年》專題，記錄大時代下地產(chǎn)人們的不同命運。
“寧要大城一張床，不要小城一套房。”這個段子折射出城市青年留在一線城市的決心，也是一線城市房價高漲的真實寫照。
長期以來，一線城市房價居高不下。步入2021年，針對一線城市的樓市政策持續(xù)出臺，從供需兩側發(fā)力降低購房成本。
這一年，一線城市樓市調控創(chuàng)下諸多先例。
北京“多校劃片”政策結束了入學與房源強相關時代，從源頭上遏制學區(qū)房炒作；上海“三價就低”政策成為銀行降低杠桿率利器，二手房核驗價機制打擊"陰陽合同”；廣州多區(qū)收緊人才落戶政策，防止投機人士以人才之名行購房之實；深圳二手房參考價格機制成為二手房管控樣本，多個城市相繼跟進。全國首個“單邊代理”機制在深圳落地，房產(chǎn)交易日益透明化，吃差價模式推出歷史。
調控逐漸深化，一線城市供應大增，房價從高位回落。房地產(chǎn)交易行業(yè)也從無序走向有序，市場進入規(guī)范化發(fā)展階段。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年前11月，一線城市整體新增供應面積3177萬平方米，同比上升6%，是各能級中唯一錄得增長的梯隊。11月末，一線城市房價增速為4.8%，較高點已有顯著回落。
置身于調控大潮中，房產(chǎn)中介在市場沉浮中起起落落。
有人見證學區(qū)房泡沫褪去，虛假炒作得到懲戒；有人在市場轉冷后多月未開單，但仍選擇堅守等待機會；有人在大浪淘沙中苦練內功，獲得更多發(fā)展機會……他們在一線城市的賣房故事，成為觀察樓市變化的典型樣本。
潛規(guī)則被打擊
2021年，一些曾經(jīng)擾亂行業(yè)秩序的潛規(guī)則，在一輪輪密集調控中黯然退場。
發(fā)布虛假房源吸引客戶線下收割、散布房價暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價……這些在北京房產(chǎn)市場屢試不爽的違規(guī)行為，在2021年得到全方位打擊。
7月， 北京兩名房產(chǎn)經(jīng)紀人在社交平臺發(fā)布學區(qū)房價格異動信息，以此“逼單”。此后，這兩名經(jīng)紀人因涉嫌尋釁滋事被刑拘。2021年，北京市住建房管部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)立案處罰457起，罰款575.5萬元。
北京萬柳片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀人蔣美對規(guī)則變化深有感受。蔣美告訴時代周報記者，她所在的房產(chǎn)中介機構對經(jīng)紀人進行強管控，不能發(fā)布房價漲跌字眼，跟業(yè)主溝通時也不能用以往的話術，朋友圈只能轉發(fā)文章不能做解讀。
多方努力下，北京學區(qū)房市場泡沫逐漸褪去，進入健康發(fā)展階段。
12月28日，蔣美坐在電腦前為業(yè)主下調報價，拿起手機撥下意向購房者號碼。“不考慮了”“明年再看”……幾乎所有客戶都釋放出觀望信號，蔣美已習慣被拒絕。當前市場行情與2021年年初排隊搶房、業(yè)主返價形成鮮明反差。
萬柳因匯集國內頂尖的學校資源而成為北京家長的“朝圣地”。蜂鳥家園小區(qū)是萬柳“頂流”，此前因對口中國最好的小學之一中關村第三小學而備受熱捧。就讀蜂鳥家園小區(qū)，意味著在海淀頂尖教育資源爭奪中占得優(yōu)勢。
蔣美回憶，2021年春節(jié)后，蜂鳥家園小區(qū)掛牌單價直線飆升，均價從14萬元/米 漲至19萬元/米 。部分業(yè)主信心高漲，將房源單價掛牌至20萬元/米 。
“那時買房是要搶的，購房者買房要先報備購房意向，幾個意向客戶集中看房。業(yè)主動不動就漲價，以10萬元為梯度漲，可能多睡一個晚上就要多交幾十萬元。”蔣美告訴時代周報記者，蜂鳥家園小區(qū)買家實力強勁，全款買房者不在少數(shù)。
學區(qū)房擊鼓傳花的游戲，在多校劃片政策中戛然而止。2021年下半年，海淀執(zhí)行多校劃片政策。這意味著買房與入學不再劃等號，學區(qū)房價值大幅縮水。
蔣美表示，從多校劃片執(zhí)行后，蜂鳥家園小區(qū)的看房量和咨詢量與日俱減。客戶砍價以20萬元為梯度，逐層往下砍，有人砍了200多萬元后成交。
最近一個月，她所在的中介公司只成交了一套蜂鳥家園小區(qū)的房源。年底將至，業(yè)主價格再次松動，有業(yè)主在一周內下調兩次報價，總價下調40萬元仍無人問津。
市場調整陣痛難免
持續(xù)升級的上海二手房新政，對市場亂象不斷打擊與整治。
2021年年初，張曉拿下上海某鏈家門店銷冠。她回憶，2020年學區(qū)房行情火熱，一個月能成交10套；2021年年初行情持續(xù)，成交、帶看數(shù)都十分可觀。2021年1月，上海張江集團學校傳出“私轉公”消息，其對口的學區(qū)房單價漲到16萬/米 ，高于浦東陸家嘴核心區(qū)大部分房源價格。
以7月二手房核驗為分界線，上海二手房市場經(jīng)歷了冰與火的變換。新政出臺后，購房者焦慮減輕，不再盲目入市。
“每年行情都是波動的，自己心里也有預期。隨著開單數(shù)量減少，門店里不少經(jīng)紀人迫于經(jīng)濟壓力主動離職。而我最終也選擇辭職單干，這樣起碼心理壓力會小一些。” 張曉表示。
2021年是樓市杠桿的分水嶺，過去高杠桿、快進快出、低買高賣推高房價泡沫，多地出臺降杠桿政策后，市場逐漸回歸理性。
上海房產(chǎn)經(jīng)理人王建國認為，8月出臺“三價就低”政策，釋放出強烈的去杠桿信號。王建國解釋，所謂“三價就低”政策，即參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。買家不能再用陰陽合同騙取高額貸款，銀行資料審核從嚴。
政策增加了首付支付成本，將短期投機行為攔在門外。8月上海二手房成交量出現(xiàn)大幅萎縮，同比下降40%，創(chuàng)下2021年最大跌幅；成交均價亦同比下降5%。
王建國認為，市場短期調整時難免有陣痛，但當調整結束后，真正有購房需求的剛需買家仍會選擇入市。
“這個行業(yè)只要有業(yè)績，好的經(jīng)紀人收入可以一直很好，但差的也很差，甚至即使轉行了也會不適應，畢竟這個職業(yè)靈活和自由。”王建國表示，近期房貸放松，市場有回暖跡象。一時的困難就像冬天，忍一忍，總會過去。
銷冠轉攻新房市場
供職于中國最大的房地產(chǎn)中介公司、從業(yè)超過5年，房產(chǎn)經(jīng)紀人梁麗用“跌宕起伏”來概括自己的2021年。
2021年年初，梁麗依然保持著所在門店的銷冠紀錄。“前3個月，我一共成交了5套房。”梁麗并未透露售出的房源總價及傭金，但其門店所處的天河區(qū)，是廣州房屋均價最高的區(qū)域。
2021年前3月，也是廣州二手市場的黃金時期。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，1月二手住宅成交量為15724宗，為三年內高位水平；2月為10132宗，為歷史上第二次春節(jié)月成交破萬的年份；3月為15013宗，環(huán)比上漲48.17%。
二手房交易持續(xù)上揚，最終引來“密集調控”。4月，廣州接連出臺3個政策，果斷采取措施穩(wěn)控市場。
在梁麗看來，下半年才是廣州二手樓市真正的轉折點。數(shù)據(jù)顯示，廣州6月二手住宅成交量進一步跌至7794宗。7月―8月，廣州二手住宅成交量始終在9000宗以下。
梁麗告訴時代周報記者，7月以來，市場需求減少疊加成交周期明顯拉長，業(yè)主對后市信心有所減弱，部分業(yè)主開始調整報價。在此背景下，房產(chǎn)中介拓寬交易市場，將精力集中于新房領域。
“從6月到12月，我只成交了1套房。”梁麗告訴時代周報記者，除有客戶約看二手房需要陪著，自己大部分精力都放在了一手樓盤的銷售上面。“現(xiàn)在開發(fā)商為促回款，都盡可能使用渠道分銷，給的傭金點數(shù)也很可觀。這個月我們門店賣了十幾套新房，二手才賣兩三套。”
二手房市場持續(xù)疲弱，新房市場卻從10月開始呈現(xiàn)升溫趨勢。10月廣州新房網(wǎng)簽7161宗，環(huán)比上漲3%；11月廣州新房網(wǎng)簽8761宗，環(huán)比上漲22%。
“主要是新房價格受限價政策影響，近期下調很多，不少剛需客剛好趁這個機會上車。”梁麗告訴時代周報記者，近期降息降準政策也在一定程度上利好新房市場，后者在貸款等方面有一定優(yōu)勢。因此，凡是遇到意向客戶，梁麗都會主動向對方推薦新房。
轉行開滴滴、送外賣、跑代駕
2021年2月8日，深圳二手房參考價格落地。此后，西安、成都、東莞等城市相繼跟進，二手房市場進入“參考價”時代。
新政出臺即將滿一年，深圳二手房市場發(fā)生巨大變化，身處其中的房產(chǎn)經(jīng)紀人感受最為明顯。
小型房產(chǎn)中介機構負責人梁煜告訴時代周報記者，2019年此時，深圳二手房市場提前迎來“小陽春”。有房產(chǎn)中介看房檔期排到大年三十，有新房收回折扣臨時加價。但參考價格機制落地后，二手房市場急速降溫。
深圳住建局數(shù)據(jù)顯示，12月1日-29日，深圳二手住宅成交套數(shù)為1875套，創(chuàng)10年新低。2020年12月，深圳共網(wǎng)簽4861套一手住宅，創(chuàng)2016年3月以來的新高，同比上升44.0%；二手住宅成交量接近萬套，為2016年4月以來的最高值，共備案9959套。
梁煜透露，過去深圳房地產(chǎn)成交量高，導致行業(yè)出現(xiàn)人員過剩問題。由于房產(chǎn)中介學歷普遍較低，資源也都集中在房產(chǎn)領域，走出去選擇出路較少。年輕中介還可以跨行從零開始，入行3-5年的中介處境最為尷尬，深圳不少同行轉行送外賣、開滴滴、跑代駕。
12月31日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究部部長華洪對時代周報記者表示，目前成交行情持續(xù)低于行業(yè)榮枯線，難以支撐起此前從業(yè)人員的規(guī)模量級。長期看，大浪淘沙開始集中顯現(xiàn)。深圳房地產(chǎn)依然是市場化程度最高的市場，市場競爭加劇將進一步淘汰粗放式的發(fā)展模式。
在推動交易規(guī)則走向透明化、規(guī)范化的路上，深圳亦走在全國前列。
11月19日，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關于新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線的通知》，這是是在國內首次引用了“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委托，與受托中介機構形成單邊委托關系，中介方“各為其主”。
梁煜認為，“單邊代理”對從業(yè)多年的經(jīng)紀人是利好。通過積累多年的口碑，經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人將獲得更多的代理機會。而在新規(guī)則下，不打擦邊球、規(guī)范交易流程才有可能成為委托對象，這也倒逼從業(yè)者提高服務水平，有利于行業(yè)向上發(fā)展。
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