保險(xiǎn)資金在租賃住房領(lǐng)域迎來機(jī)遇期，相關(guān)政策在不斷加碼。此前，保險(xiǎn)資金一直被禁止涉足租賃住房、住宅開發(fā)等領(lǐng)域。隨著鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金為保障性租賃住房項(xiàng)目提供長(zhǎng)期資金支持，將利好險(xiǎn)資資產(chǎn)端。此外，險(xiǎn)資期限長(zhǎng)，租賃住房是非常合適的投資標(biāo)的。

但業(yè)內(nèi)人士也表示，保障房制度的轉(zhuǎn)型之路并不簡(jiǎn)單，既要考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力，又要求從輕資產(chǎn)走向重資產(chǎn)持有，減少空置形成盤活。發(fā)展保障性住房的難點(diǎn)在于合適的項(xiàng)目太少，除了險(xiǎn)資參與外，也需要建筑商和運(yùn)營(yíng)商的加入。

政策不斷加碼 與險(xiǎn)資特性匹配

監(jiān)管鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金支持保障性租賃住房政策一直在持續(xù)加碼。

2021年3月的《十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》最早提出，將保障性租賃住房作為實(shí)現(xiàn)“房住不炒”政策的重要措施。此后，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)言人在2021年9月指出，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房支持，推動(dòng)保險(xiǎn)資金支持長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展。上周五，銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為用于保障性租賃住房項(xiàng)目的公司債券等。

此前，考慮到住宅及租賃市場(chǎng)的民生特征及調(diào)控壓力，金融機(jī)構(gòu)一直未被允許涉足租賃住房領(lǐng)域。“2010年，保險(xiǎn)行業(yè)開放投資不動(dòng)產(chǎn)，但禁止保險(xiǎn)資金投資開發(fā)商業(yè)住宅、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級(jí)土地開發(fā)）也不允許不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。“保險(xiǎn)資管行業(yè)資深人士王傳振表示。

王傳振表示，保障性租賃住房屬于政府民生工程，租金收入雖然低廉，但非常穩(wěn)定，符合保險(xiǎn)資金的要求。保險(xiǎn)資金規(guī)模巨大，可以給保障性租賃住房提供充足的資金供給。保險(xiǎn)資金期限長(zhǎng)、規(guī)模大，對(duì)投資收益的穩(wěn)定性要求高，租賃住房是非常合適的投資標(biāo)的。

此外，雖然此前嚴(yán)格限制保險(xiǎn)資金涉及住宅領(lǐng)域，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻開了“口子”。

“保險(xiǎn)公司禁止投資房地產(chǎn)，指的是住宅地產(chǎn)，明確禁止保險(xiǎn)的債權(quán)計(jì)劃也就是借貸的方式去投資住宅，包括通過信托的方式投資住宅。但保險(xiǎn)公司可以借貸的方式投資商業(yè)地產(chǎn)，包括商場(chǎng)，寫字樓，物流，也就是非住宅類的地產(chǎn)保險(xiǎn)公司的資金都可以投資”，另外一家保險(xiǎn)資管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

但上述相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，保障房項(xiàng)目的租金非常的穩(wěn)定，現(xiàn)金流可以預(yù)測(cè)。目前商業(yè)地產(chǎn)租金并不是很好，現(xiàn)金流也不穩(wěn)定，保險(xiǎn)公司對(duì)于非核心城市非核心地段的商業(yè)地產(chǎn)投資比較謹(jǐn)慎。

難點(diǎn)何在？ 匹配的項(xiàng)目太少

業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)展保障性租賃住房政策主要有幾大意義，一是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要政策支持，二是落實(shí)“房住不炒”房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管政策的有力保障，三是變革租賃市場(chǎng)的主要推動(dòng)力。

“隨著‘房住不炒’政策的深入和居民購(gòu)房預(yù)期理性回歸，以及國(guó)家構(gòu)建‘以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系’逐漸清晰，當(dāng)前，引入銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與保障性租賃住房建設(shè)，并配套系統(tǒng)嚴(yán)格的監(jiān)管要求，可謂恰逢其時(shí)。既體現(xiàn)了以人民為中心，緩解住房難題，又符合市場(chǎng)化導(dǎo)向，合理引導(dǎo)金融資源優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。”王傳振表示。

“四年以來，我在北京只看到一個(gè)保障房的融資需求”，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。在政策持續(xù)加碼下，為何不見險(xiǎn)資躬身入局？

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，找不到合適的項(xiàng)目是困難之一。險(xiǎn)資不太可能自己去建設(shè)運(yùn)營(yíng)。險(xiǎn)資承擔(dān)更多的角色是提供資金支持。“保障性住房的難點(diǎn)在于，地產(chǎn)商不愿意做，投入大回收周期長(zhǎng)，險(xiǎn)資只是資金特性匹配，但角色不是蓋房子和運(yùn)營(yíng)的。”

也有保險(xiǎn)資管業(yè)內(nèi)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者指出，很多保障房政策與傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)投資差別較大，保障房制度包括租售并舉（房住），盈利限制總體（不炒）等特征，更多是一種由開發(fā)出售為主，轉(zhuǎn)向建設(shè)盤活運(yùn)營(yíng)增加能夠?qū)嶋H匹配到需求的供應(yīng)，相應(yīng)投資回報(bào)來源于運(yùn)營(yíng)租金，而不是待價(jià)而沽。

但保障房制度的轉(zhuǎn)型之路并不簡(jiǎn)單，既要考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力，又要求從輕資產(chǎn)走向重資產(chǎn)持有，減少空置形成盤活。保險(xiǎn)資金為這類資產(chǎn)提供資金和保障，不應(yīng)當(dāng)視為一種“放開”限制，更多是共同富裕背景與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)同健康發(fā)展。上述業(yè)內(nèi)人士表示。