這已是周世虹第四年提交關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的提案。
今年全國兩會(huì)，全國政協(xié)委員、民革安徽省委員會(huì)副主委周世虹再次提交《關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售》提案，他表示，多年提交是希望能推動(dòng)相關(guān)政策的早日出臺(tái)。
在周世虹看來，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。周世虹認(rèn)為，如果沒有預(yù)售制度，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)將不會(huì)涉及購房人，將不存在“保交付”等問題，更不存在社會(huì)穩(wěn)定和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)問題。
商品房預(yù)售制度取消已呼吁多年，早些年，南寧、成都、濟(jì)南等多個(gè)城市都曾去預(yù)售而改推現(xiàn)房銷售政策，因涉及房企融資渠道、地方政府土地財(cái)政等問題，最終無奈作罷。
“此次提案，再次把現(xiàn)房銷售推上了熱議話題，客觀理解此類提案的內(nèi)容，有助于把握好此類領(lǐng)域的改革方向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
呼吁逐步取消注商品房預(yù)售制度
商品房預(yù)售制度最早出現(xiàn)于香港，后來傳入內(nèi)地，并于1994年開始正式實(shí)施，其初衷是為了減輕房企資金壓力。經(jīng)過近30年發(fā)展，期房銷售已經(jīng)成為內(nèi)地房地產(chǎn)銷售主要方式。
但是，因部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位，預(yù)售制帶來的偷工減料、延期交房、虛假宣傳、爛尾等問題屢見不鮮，尤其是最近幾年情況愈演愈烈，不少龍頭房企發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
“專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億元甚至達(dá)到萬億元以上，隨時(shí)都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。”周世虹認(rèn)為，產(chǎn)生上述嚴(yán)重后果與我國目前實(shí)施的商品房預(yù)售制度密切相關(guān)。
周世虹表示，預(yù)售制度的實(shí)質(zhì)是購房人預(yù)先付款，開發(fā)商后交房，中間交房等待期一般兩年左右，這期間購房人不但要承擔(dān)銀行貸款利息和首付款收益，還要承擔(dān)逾期交房或不能交房的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，助推了開發(fā)商盲目擴(kuò)張，形成高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，極易引發(fā)開發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾閑置等一系列風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)穩(wěn)定問題。
周世虹強(qiáng)調(diào)，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。
為此，他建議，國務(wù)院及有關(guān)管理部門立即采取措施，徹底廢除商品房預(yù)售制度，在全國范圍內(nèi)全面實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售。
全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明也多次呼吁取消商品房預(yù)售制。他認(rèn)為，預(yù)售行為與房屋實(shí)際交付之間存在一定時(shí)間差，作為商品交易行為來說，預(yù)售已經(jīng)違背公平交易法則，建議實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。
盡管當(dāng)下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的很多系列問題都與預(yù)售制度有關(guān)，但如果全面取消預(yù)售制度，從金融風(fēng)險(xiǎn)角度看，可能引發(fā)房企資金鏈斷裂，產(chǎn)生嚴(yán)重的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；從市場供給角度看，新建商品房供給時(shí)間將推遲至少1-2年，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)惡化。
因此張建明也補(bǔ)充道，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度要避免“欲速則不達(dá)”，留夠窗口期（比如3年），給相關(guān)市場主體評估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備時(shí)間，確保新政有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。
全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東也建議，按照地區(qū)有步驟地逐步取消期房制度。“2020年3月，海南全省宣布新建房屋實(shí)行現(xiàn)房銷售，但各地的情況差別很大，建議按照地區(qū)有步驟地逐步取消期房制度。
全國人大代表、民進(jìn)江西省委員會(huì)副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫也建議可逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，直至過渡為現(xiàn)房銷售。
由于此前預(yù)售制引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要是監(jiān)管長期缺位導(dǎo)致，因此，盧天錫還建議應(yīng)從完善商品房預(yù)售管理制度入手。“鑒于各地房地產(chǎn)主管部門自行制定的預(yù)售資金監(jiān)管辦法較為混亂，且《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》的規(guī)范效力較法律規(guī)章而言相對較低，建議國家層面研究制定《城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，切實(shí)規(guī)范和強(qiáng)化預(yù)售資金全過程監(jiān)管。”
此外，近年來不少購房者不幸買到爛尾房，面臨著房子沒得住、卻得按時(shí)還房貸的境況，頗受社會(huì)關(guān)注。
對此，盧天錫建議調(diào)整購房款付款方式，由購房人按工程進(jìn)度分期付款，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款。申請銀行貸款的，后續(xù)按揭款根據(jù)預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放貸款。
曾多次遭到“廢除”呼聲
實(shí)際上，頻頻出現(xiàn)的偷工減料、延期交房、項(xiàng)目爛尾等系列問題，正是商品房預(yù)售制度飽受爭議的焦點(diǎn)所在。
過去，商品房預(yù)售制度也曾多次遭到“廢除”的呼聲，但因涉及房企融資渠道、地方政府土地財(cái)政等問題，即便早些年南寧、成都、濟(jì)南等多個(gè)城市都曾推出現(xiàn)房銷售政策，終因改革不理想作罷。
申萬宏源證券首席分析師袁豪認(rèn)為，取消預(yù)售制度將導(dǎo)致大量高杠桿中小房企因資金鏈風(fēng)險(xiǎn)而倒閉，另外，短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足。
在樓市地市過熱的2016年，南京、蘇州等城市進(jìn)行土地拍賣時(shí)，也都提出現(xiàn)房銷售的要求。
其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊；蘇州自2016年9月至2018年10月，累計(jì)出讓70宗塊現(xiàn)房銷售地塊。
2017年3月，杭州要求當(dāng)拍賣土地“溢價(jià)率達(dá)到50%，必須現(xiàn)房銷售”，但4個(gè)月后該政策即取消。
直至2020年3月，海南出臺(tái)調(diào)控新政，提出海南實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。至此，海南成為全國首個(gè)也是唯一全省推行現(xiàn)房銷售的省份，并取得了較好成效，邁出重要一步。
不過也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南所擁有的特殊資源和特殊條件，其他地方無法復(fù)制，未必是一份人人能抄的作業(yè)。
一是海南省存量土地規(guī)模較大，在新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)售后，短期內(nèi)實(shí)際市場供應(yīng)量不會(huì)顯著降低，所以將不會(huì)過度干擾市場供需穩(wěn)定性和引發(fā)房價(jià)上漲。
此外，海南省旅游資源豐富，加之被選作自由貿(mào)易港實(shí)驗(yàn)區(qū)，具有明顯的經(jīng)濟(jì)長期向好趨勢，可以在一定范圍內(nèi)承擔(dān)房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)影響。
但中央對于期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售，確有逐漸推進(jìn)的考慮。2021年開始，杭州、北京等多個(gè)城市在集中供地時(shí)陸續(xù)推出“競現(xiàn)房銷售面積”的土拍競價(jià)新規(guī)，從土地出讓環(huán)節(jié)普及現(xiàn)房銷售。
伴隨著中央出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)相關(guān)政策，實(shí)施范圍逐漸擴(kuò)大。在2022年北京首次集中供地中，有50%的地塊要求“競現(xiàn)房銷售面積”。
值得注意的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行以及房企融資面臨嚴(yán)厲監(jiān)管下，越來越多房企出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，使得各地出現(xiàn)爛尾樓問題的可能加大。
在此背景下，部分地方過度升級當(dāng)?shù)刭Y金監(jiān)管政策，使得預(yù)售制度變相成為了“現(xiàn)房銷售”制度，使得所在城市房企現(xiàn)金流進(jìn)一步吃緊，反而造成更多現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
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