2022年的政府工作報告提出，有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建筑和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進無障礙環(huán)境建設和適老化改造。
其中，推進無障礙環(huán)境建設和適老化改造方面，在我國房地產(chǎn)領域并不陌生。早在今年之前，不少房企就已積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有業(yè)內(nèi)人士認為，如果形成了一定規(guī)模效應，無障礙環(huán)境建設和適老化改造可以成為房企的“第二賽道”；而物業(yè)公司在這一領域有先天優(yōu)勢，也可將其發(fā)展成增值服務的亮點。值得關注的是，未來房企和物業(yè)公司，在這一領域該如何發(fā)力？業(yè)務模式方面又將如何調(diào)整？
今年的政府工作報告中提出“推進無障礙環(huán)境建設和適老化改造”。圖片來源/IC photo
老舊小區(qū)適老化改造更為迫切
隨著人口老齡化的來臨，城市、社區(qū)、家庭的空間都急需推進無障礙環(huán)境建設和適老化改造，從而為居家養(yǎng)老、就近養(yǎng)老提供支撐。今年的政府工作報告中就提出，有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建筑和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進無障礙環(huán)境建設和適老化改造。
此前的2月21日，國務院印發(fā)的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》也提出，“十四五”時期，新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建設養(yǎng)老服務設施達標率要達到100%。與此同時，提升社區(qū)和家庭適老化水平，有序推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，完成小區(qū)路面平整、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理等，在樓梯沿墻加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅等，做好應急避險等安全防護；有條件的小區(qū)可建設涼亭、休閑座椅等。
事實上，雖然部分品牌開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)細分領域籌謀多年，配套養(yǎng)老功能的樓盤項目也已有所嘗試，但大部分項目中，很少出現(xiàn)以老年人口作為主體進行的空間設計，也很少有無障礙的設計，這一問題在老舊小區(qū)內(nèi)尤為突出。
在接受新京報記者采訪時，全國政協(xié)委員莫天全指出，目前部分老舊小區(qū)沒有物業(yè)服務或者物業(yè)服務相對簡單，僅提供保潔、垃圾清運等基礎項目，不足以助力適老化改造，“這樣的小區(qū)在大中城市占比較高，也是改造難度最大的。但與此同時，老齡人口在這樣的小區(qū)占比卻很高，改造需求更為迫切。”
在莫天全看來，適老化改造要有先后、有層次、因地制宜地推動。在新小區(qū)開工建設的同時，就要考慮到適老化需求的建設，為未來養(yǎng)老做準備，而不是等到后期改造。而對于適老化改造難度較大的老舊小區(qū)，建議將項目市場化，挑選條件適當?shù)男^(qū)，引入專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)來進行改造設計，打造適老化樣板工程；然后總結(jié)經(jīng)驗，擴大適老化項目的成果，以點帶面鋪開。
適老化改造或能成為房企“第二賽道”
當前，適老化改造已是大勢所趨。從房企層面來看，安馨康養(yǎng)集團董事長鄂俊宇認為，存量物業(yè)、適老化改造是房企必然面臨的發(fā)展路徑，如果房企意識不到這是長期趨勢，不為此趨勢做內(nèi)功儲備，包括人才結(jié)構(gòu)、運營模式進行相應改變，沒有存量改造的能力，在地產(chǎn)增量收縮背景下，可能會逐步退出市場。
近年來，已有不少房企紛紛布局城市更新、老舊小區(qū)改造，但涉及養(yǎng)老領域的無障礙環(huán)境建設和適老化改造，則更為細分。這對于房企而言，機遇與挑戰(zhàn)并存。
“對于無障礙環(huán)境建設和適老化改造來說，本身就存在著諸多機遇，如果形成了一定規(guī)模效應，可以成為房企的‘第二賽道’，提高房企的營收來源，擴大市場空間，同時也有利于品牌溢價率的提升。”全國人大代表姚勁波如是說。
不過，姚勁波同時強調(diào)，相對于開發(fā)行業(yè)，適老化改造尤其是在老舊小區(qū)進行適老化改造，本身面臨的挑戰(zhàn)并不小，對房企來說面臨著資金缺口大、各方利益平衡難度大以及長期維護壓力等諸多問題，想要在短時間內(nèi)快速形成一套統(tǒng)一的操作模式，并通過規(guī)模優(yōu)勢取勝，可能性極小。
在鄂俊宇看來，房企切入適老化改造這一領域，最關鍵的是需要在戰(zhàn)略和觀念認知上進行轉(zhuǎn)變，即從過去類金融化銷售型物業(yè)形態(tài)向持有、運營型轉(zhuǎn)變，從原來高投入、高周轉(zhuǎn)，以及伴隨而來的有可能是高利益、高風險的模式，轉(zhuǎn)向小投入、長周期、掙慢錢的模式。“這需要看房企在戰(zhàn)略和認知上是否有決心，有沒有足夠耐心愿意為這一機遇深耕。此外，在財務指標上，房企也需要對團隊考核指標有個重新定義，如果依然用原先的思維或模式來考量，可能很難適應和堅持。”鄂俊宇如是說。
而在具體發(fā)展路徑上，姚勁波指出，對房企而言，重要的是要因地制宜，“南北方的適老化有明顯差異，一二線城市和三四線城市的適老化需求不同，養(yǎng)老有共性需求，但更重要的是個性化需求，需要在了解各地風俗習慣、地理環(huán)境等諸多差異后，有針對性開展改造建議，并不斷落地和優(yōu)化改造方案。”
物企“前期準備”尚不充分，未來有望突圍
值得一提的是，適老化改造方面，物業(yè)企業(yè)有其先天優(yōu)勢。恰如江蘇三三德玖物業(yè)服務有限公司董事長林志偉所言：物業(yè)服務可以零距離貼近，可轉(zhuǎn)變“不舍得花錢養(yǎng)老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，使養(yǎng)老轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)生；也可以轉(zhuǎn)變商業(yè)化服務模式，提倡社會化和公益化養(yǎng)老。此外，在政府決策指導下，可實現(xiàn)小投入大產(chǎn)出，引導社區(qū)養(yǎng)老形成共識。
不過，截至目前，物業(yè)企業(yè)在居家養(yǎng)老、適老化改造方面尚未探索出較成功的先例。那么，物業(yè)企業(yè)目前面臨哪些挑戰(zhàn)？又該如何調(diào)整？
鄂俊宇指出，居家養(yǎng)老、適老化改造是物業(yè)企業(yè)介入康養(yǎng)社區(qū)服務一個較好的路徑。目前的問題在于，物業(yè)企業(yè)對適老化改造這一特殊模式理解得還不夠深入，對于客群需求、服務標準可以選擇的合作方范圍較窄，尤其在沒有形成規(guī)?；臉影搴褪痉稌r，物業(yè)企業(yè)可能會淺嘗輒止。“物業(yè)企業(yè)需要有耐心，將它當作一個重要的必選項或長期業(yè)務，才能迎來較成熟的發(fā)展模式。”鄂俊宇稱。
姚勁波指出，物業(yè)企業(yè)目前的主要工作依然體現(xiàn)在保潔和安保兩項，雖然一些品牌物業(yè)企業(yè)也在不斷推出各類增值服務，但其收益所占比重很小。同時，提供居家養(yǎng)老相配套的專業(yè)服務，本身專業(yè)度高求較高，沒有經(jīng)過專業(yè)培訓的人員也很難勝任此類工作。對于物業(yè)企業(yè)來說，如果要大規(guī)模進入，必然在前期需要大量人員和資金投入，但在現(xiàn)實中，物業(yè)企業(yè)目前在這方面所做的前期準備并不充分。
“隨著改造標準不斷完善，居家養(yǎng)老配套服務標準逐步確立，物業(yè)企業(yè)的參與度一定會明顯提升，也將誕生一批以優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務為特色的企業(yè)品牌。”姚勁波如是說。
新京報記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 盧茜
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