財(cái)聯(lián)社記者今日獲悉，長(zhǎng)城資產(chǎn)獲批在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開發(fā)行100億元人民幣金融債券，募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困及償還到期存量債券。

長(zhǎng)城資產(chǎn)已是今年以來第二家獲批發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目金融債的大型資產(chǎn)管理公司（AMC）。今年2月，東方資產(chǎn)在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開發(fā)行不超過人民幣100億元金融債券的申請(qǐng)獲批，募集資金亦主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，開展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

“這主要是為了落實(shí)1月份金融監(jiān)管部門的相關(guān)要求。”一位AMC行業(yè)相關(guān)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，資產(chǎn)管理公司曾多次參與過地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)豐富。AMC的入場(chǎng)不僅可以為存量風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目提供重組的資金，亦可為其提供綜合性的服務(wù)，讓其恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，為“保交樓”提供相應(yīng)的支持。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前已有兩家大型AMC通過發(fā)債來化解房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，這無(wú)疑是房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一大利好，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多的銀行、AMC等金融機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，這將有利于房地產(chǎn)企業(yè)不良資產(chǎn)的處置，亦將有助于房企資金面的改善。

AMC化解房企風(fēng)險(xiǎn)“辦法多”

今年1月份，金融監(jiān)管部門曾召集幾家大型AMC開會(huì)，研究其按照市場(chǎng)化、法制化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。財(cái)聯(lián)社記者了解，盡管目前僅有兩家AMC獲批發(fā)行針對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的金融債券，但自去年底以來，AMC就參與到了本輪房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解工作之中，多家地方AMC亦在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的處置業(yè)務(wù)。

談及與銀行發(fā)債支持房企進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)的不同點(diǎn)，一位AMC人士稱，雖然都是發(fā)債，但AMC入場(chǎng)主要是為了化解房地產(chǎn)企業(yè)的存量風(fēng)險(xiǎn)，而銀行則主要做新增項(xiàng)目。AMC還可以按照金融與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的方式，來幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目化解風(fēng)險(xiǎn)。該人士預(yù)計(jì)，大型AMC進(jìn)入后或主要聚焦在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的重組上，將重點(diǎn)選擇一些龍頭的、暫時(shí)出現(xiàn)資金短缺的企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行紓困。地方AMC則主要將聚焦本地的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目。

據(jù)財(cái)聯(lián)社記者了解，在實(shí)際案例中，AMC可以協(xié)同發(fā)揮“產(chǎn)業(yè) 金融”的優(yōu)勢(shì)來支持困境地產(chǎn)企業(yè)盤活項(xiàng)目，還可以用基金化的手段為房地產(chǎn)企業(yè)紓困。當(dāng)前，已有多家AMC成立了紓困房地產(chǎn)企業(yè)的基金，并將“房地產(chǎn)市場(chǎng)定向拆彈”作為今年的重點(diǎn)業(yè)務(wù)方向。

植信投資研究院研究員耿欣欣表示，AMC在處置房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過程中，能夠更好協(xié)調(diào)各方資源，加快房企債務(wù)化解進(jìn)程。不少地產(chǎn)項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，化債進(jìn)程緩慢，而AMC可以通過控股出險(xiǎn)房企、全部收購(gòu)買斷出險(xiǎn)房企項(xiàng)目債權(quán)等方式對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，并能很好地協(xié)調(diào)上下游、買賣方和政府資源，協(xié)助出險(xiǎn)房企共同把項(xiàng)目盤活，并實(shí)現(xiàn)原始存量債權(quán)人的退出。

AMC還可以豐富收并購(gòu)的買方市場(chǎng)，穩(wěn)住出險(xiǎn)房企資產(chǎn)價(jià)格。耿欣欣介紹，目前多數(shù)房企受制于“三道紅線”的約束以及銷售回款的不暢，房企均面臨不同程度的資金流動(dòng)性壓力，因此房企間的收并購(gòu)意愿較低、進(jìn)程緩慢。在市場(chǎng)缺少足夠收購(gòu)方的情況下，很可能出現(xiàn)由涉險(xiǎn)房企低價(jià)拋售資產(chǎn)導(dǎo)致的大規(guī)模資產(chǎn)價(jià)格偏離公允價(jià)值的情況，將對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格造成不利影響。

“AMC可以直接出資控股出險(xiǎn)房企或項(xiàng)目，與市場(chǎng)中其他的不良資產(chǎn)買方相比，很可能僅要求微利，有助于穩(wěn)定出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)出售價(jià)格，避免引起市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。”耿欣欣表示。

房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解需多方合力

一位AMC行業(yè)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)候，地產(chǎn)類項(xiàng)目的地段只要不是非常偏僻，回款很快。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在下行周期中，市場(chǎng)信心還未完全恢復(fù)，AMC所面對(duì)的房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解難度有所增加。

記者從上述人士處了解到，其近期接觸的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目不少，但他認(rèn)為可以通過市場(chǎng)化的方式出清風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目占比不高。因此，他也建議，AMC在處置房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)紓困一些暫時(shí)遇到問題但總體相對(duì)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，“抓大放小”以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

“平穩(wěn)化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是重構(gòu) ‘市場(chǎng)信心’和 ‘房企信用’，開啟房地產(chǎn)‘寬貨幣’到‘寬信用’通路的鑰匙。”耿欣欣認(rèn)為，當(dāng)前仍應(yīng)重點(diǎn)圍繞“房地產(chǎn)債務(wù)化解”加強(qiáng)供給端和需求端的政策扶持力度，打通房企“銷售端”和“融資端”資金鏈。

耿欣欣建議，讓更多有條件、有能力的金融機(jī)構(gòu)參與本輪地產(chǎn)債務(wù)化解，同時(shí)應(yīng)加快對(duì)REITs、ABS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批，實(shí)現(xiàn)部分債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解。

“資產(chǎn)證券化是通過資產(chǎn)進(jìn)行融資，企業(yè)的現(xiàn)金和總資產(chǎn)也同步增加，一般不會(huì)對(duì)企業(yè)的負(fù)債率造成明顯惡化，如運(yùn)用得當(dāng)，企業(yè)的負(fù)債率還可能會(huì)因此而降低。”耿欣欣表示，加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的支持力度，可為更多暫時(shí)不具備負(fù)債融資條件、但綜合資質(zhì)仍較好的房企提供融資機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提高債務(wù)化解規(guī)模和速度。