轉(zhuǎn)眼間，中國(guó)樓市在史無(wú)前例的嚴(yán)峻調(diào)控下，已經(jīng)有三個(gè)月時(shí)間。

7月14日，DTZ戴德梁行發(fā)布了2010上半年中國(guó)住宅市場(chǎng)的回顧以及展望。數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年月均成交量較2009年同期下降52%，自2009年1月起，房?jī)r(jià)連續(xù)18個(gè)月快速上漲，飆升至歷史最高水平，一線城市及二線城市目前房?jī)r(jià)同比08年高峰期分別增長(zhǎng)39%及28%。

泡沫與失衡

戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮指出：“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫十分嚴(yán)重，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，然而卻沒(méi)有得到成交量的支撐。”實(shí)際上，在今年的5月份，新華社的報(bào)道第一次用了“泡沫”兩個(gè)字。這是中央的媒體里從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的，可見政府對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注十分迫切。

同時(shí)，大量“出逃”的居民儲(chǔ)蓄貸款也是泡沫的一個(gè)證據(jù)，蔣尚禮指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求泛濫，自去年1月以來(lái)，大約有4.3萬(wàn)億元的居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)流出銀行賬戶，回流到資產(chǎn)市場(chǎng)，而基于通脹的預(yù)期，不少的儲(chǔ)蓄存款流向房地產(chǎn)行業(yè)。“4.3萬(wàn)億元的規(guī)模相當(dāng)于全國(guó)的一年房地產(chǎn)的住宅新房銷售量。”蔣尚禮比喻。

在房?jī)r(jià)泡沫泛起的同時(shí)，伴隨出現(xiàn)的是市場(chǎng)新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，在去年，新房市場(chǎng)供應(yīng)中，經(jīng)濟(jì)適用房占到總量的4%，90平方米以下的商品房占33%，而90平方米以上的商品房占到了55%，別墅以及高檔住宅占到8%。

蔣尚禮指出，實(shí)際上，新房供應(yīng)與市場(chǎng)真正的居住需求形成差距，90平米以下的商品房?jī)H占到供應(yīng)總額的33.3%，這與中央70%的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

“中檔戶型的，小戶型的商品房，供應(yīng)非常缺乏，一些企業(yè)，或者一些中下階層、一般的白領(lǐng)想要購(gòu)買房子，但是市場(chǎng)沒(méi)有供應(yīng)。”蔣尚禮表示。

而新政后，投資性需求受到打壓。“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)得知，現(xiàn)在市場(chǎng)上中小戶型的項(xiàng)目很熱銷，豪宅基本上賣不動(dòng)。”蔣尚禮指出。

回歸理性

在庫(kù)存量方面，蔣尚禮指出，對(duì)于市場(chǎng)而言，庫(kù)存量在3到10個(gè)月之間為比較理想的水平，除了上海、廣州及長(zhǎng)沙三個(gè)城市呈負(fù)庫(kù)存的情況，短期內(nèi)將對(duì)市場(chǎng)價(jià)格提供一定支持或上漲空間，其余城市存量皆有剩余，其中以深圳和武漢積壓稍顯過(guò)剩，達(dá)到8.6個(gè)月以及12個(gè)月。

“預(yù)計(jì)此‘滯銷狀態(tài)’或會(huì)引起當(dāng)?shù)夭糠钟匈Y金回流壓力的開發(fā)商做出一定程度的降價(jià)舉措。”蔣尚禮指出：“開發(fā)商第一個(gè)月賣房賣少了，還可以預(yù)付，兩個(gè)月賣房賣少了，可能還得預(yù)付。如果連續(xù)三個(gè)月都賣少的話，那么資金鏈就開始會(huì)斷了。”

然而，新政出臺(tái)三個(gè)月以來(lái)，全國(guó)整體房?jī)r(jià)水平持平，開發(fā)商方面除了恒大、萬(wàn)科、綠地三家高調(diào)降價(jià)以外，各大城市的房?jī)r(jià)依然固若金湯。蔣尚禮對(duì)此解釋，今年的情況要比08年底要好得多。因此開發(fā)商對(duì)于中央這一輪的政策暫時(shí)沒(méi)有行動(dòng)，主要是因?yàn)閹?kù)存量還沒(méi)有到一個(gè)危險(xiǎn)的水平。

“然而也有些開發(fā)商已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)調(diào)整銷售策略。比如把一些中小戶型的樓盤推出來(lái)，對(duì)于市場(chǎng)有還一定的效果。所以看到，雖然整體的成交量是低迷，但是普通住宅在6月份已經(jīng)占了66%，中高檔、豪宅占34%。”蔣尚禮表示。

他又指，從更宏觀方面來(lái)講，根據(jù)我們的判斷，中國(guó)已經(jīng)是全世界第一個(gè)退市的國(guó)家，盡管中央并沒(méi)有表態(tài)。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在退市的過(guò)程里面，無(wú)論發(fā)生什么樣的副作用，都將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要的影響。

從一方面來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性。蔣尚禮指出，預(yù)計(jì)下半年，一線城市一手住宅價(jià)格將較一季度下調(diào)20%-25%；二線城市一手住宅價(jià)格將較一季度下調(diào)15%-20%。

而在成交量方面，其中一線城市成交量將比上半年上漲50%，但是今年全年同比將減少40%。二線城市下半年樓市成交量預(yù)計(jì)將比上半年上漲10%，今年全年同比將減少30%。