監(jiān)管機構封堵“漏洞”

　　針對調(diào)研中暴露的若干問題，監(jiān)管機構已經(jīng)明確要求銀行業(yè)采取相應的措施來未雨綢繆，提前應對房企存在的風險隱患。

　　消息人士透露，監(jiān)管機構要求銀行實行集團并表授信管理，集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。要對集團內(nèi)部關聯(lián)交易進行跟蹤監(jiān)測，嚴防信貸資金轉移或挪用；核實項目資本金的真實來源，防止企業(yè)通過關聯(lián)交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金。

　　某股份制銀行人士指出，很多房企自有資金率一般在20%至30%，其他運營資金主要為銀行貸款，現(xiàn)在銀行必須核實項目資本金完全到位后，才能將銀行資金進入。并且在北京，已經(jīng)實行對預售資金的專項賬戶管理，這等于拿住了房企的七寸，企業(yè)騰挪資金的通道完全閉合。

　　而對于此次比較突出的集團客戶互保問題，監(jiān)管機構提出要嚴格控制貸款關聯(lián)擔保，禁止互保。同時，對于存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門要求銀行應密切關注其經(jīng)營狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應及時采取保全措施。

　　此外，針對部分房企采取各種規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款的行為，監(jiān)管機構已經(jīng)在調(diào)研中有所察覺，并就此給予商業(yè)銀行相應的風險提示。

　　在給商業(yè)銀行下發(fā)的《關于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)整政策有關風險的通知》中，監(jiān)管機構對房企變相“捂盤惜售”；分期或推遲領取領受預售證；關聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉用于房產(chǎn)項目；采用分期開發(fā)方式，一再推遲延后后續(xù)開發(fā)時間的行為給予了明示，要求銀行切實做好房貸管理，嚴控開發(fā)貸款風險。

　　行業(yè)并購整合加速

　　由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè)，銀行資金的斷流對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。一般中小開發(fā)商獲取資金的能力和渠道畢竟有限，而四季度和明年一季度，房地產(chǎn)會面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

　　有人士指出，如果未來中小房企資金壓力加大，尤其是短期資金出現(xiàn)支付困難，那么將是大企業(yè)進行市場并購的絕好機會。中國清科集團研究中心報告顯示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房企并購已經(jīng)呈現(xiàn)加速之勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，第三季度中國并購市場共完成并購案例118宗，同比增76.1%。其中，房地產(chǎn)業(yè)并購案數(shù)量居首，達20起，占比16.9%，涉及金額5.8億美元，平均并購金額289.9萬美元。