監(jiān)管機構封堵“漏洞”
針對調(diào)研中暴露的若干問題,監(jiān)管機構已經(jīng)明確要求銀行業(yè)采取相應的措施來未雨綢繆,提前應對房企存在的風險隱患。
消息人士透露,監(jiān)管機構要求銀行實行集團并表授信管理,集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。要對集團內(nèi)部關聯(lián)交易進行跟蹤監(jiān)測,嚴防信貸資金轉移或挪用;核實項目資本金的真實來源,防止企業(yè)通過關聯(lián)交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金。
某股份制銀行人士指出,很多房企自有資金率一般在20%至30%,其他運營資金主要為銀行貸款,現(xiàn)在銀行必須核實項目資本金完全到位后,才能將銀行資金進入。并且在北京,已經(jīng)實行對預售資金的專項賬戶管理,這等于拿住了房企的七寸,企業(yè)騰挪資金的通道完全閉合。
而對于此次比較突出的集團客戶互保問題,監(jiān)管機構提出要嚴格控制貸款關聯(lián)擔保,禁止互保。同時,對于存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),監(jiān)管部門要求銀行應密切關注其經(jīng)營狀況,一旦資金回籠出現(xiàn)緊張,應及時采取保全措施。
此外,針對部分房企采取各種規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款的行為,監(jiān)管機構已經(jīng)在調(diào)研中有所察覺,并就此給予商業(yè)銀行相應的風險提示。
在給商業(yè)銀行下發(fā)的《關于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)整政策有關風險的通知》中,監(jiān)管機構對房企變相“捂盤惜售”;分期或推遲領取領受預售證;關聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉用于房產(chǎn)項目;采用分期開發(fā)方式,一再推遲延后后續(xù)開發(fā)時間的行為給予了明示,要求銀行切實做好房貸管理,嚴控開發(fā)貸款風險。
行業(yè)并購整合加速
由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè),銀行資金的斷流對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。一般中小開發(fā)商獲取資金的能力和渠道畢竟有限,而四季度和明年一季度,房地產(chǎn)會面臨較大的現(xiàn)金流壓力。
有人士指出,如果未來中小房企資金壓力加大,尤其是短期資金出現(xiàn)支付困難,那么將是大企業(yè)進行市場并購的絕好機會。中國清科集團研究中心報告顯示,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入,房企并購已經(jīng)呈現(xiàn)加速之勢。
數(shù)據(jù)顯示,第三季度中國并購市場共完成并購案例118宗,同比增76.1%。其中,房地產(chǎn)業(yè)并購案數(shù)量居首,達20起,占比16.9%,涉及金額5.8億美元,平均并購金額289.9萬美元。