廣州市限購(gòu)令于10月15日出臺(tái)，今天剛好是限購(gòu)令滿月之期。據(jù)記者從廣州市各大中介了解到，廣州二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)縮量局面，成交量環(huán)比下降30%左右。
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成交大幅下降30%
據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，從新政出臺(tái)首周到11月第一周，全市成交價(jià)量均呈現(xiàn)先升后降。主要是新政前成交客戶陸續(xù)簽約，故成交量未有立即明顯減少。直至11月第一周，市場(chǎng)成交平淡，成交量比上周大幅下降了57%。除政策影響外，亞運(yùn)會(huì)的交通管制等因素也進(jìn)一步阻礙了成交。中原二手住宅成交均價(jià)從10月18日~24日的13922元/m2，下降至11月1日~7日的13045元/m2，微降6%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)主任黃燕飛表示，這段時(shí)間成交集中在首次置業(yè)者，投資客鐘情的高單價(jià)公寓、小戶型成交比重下降，樓價(jià)只是結(jié)構(gòu)性下調(diào)，并不是業(yè)主真的降價(jià)。
合富置業(yè)有關(guān)人士表示，在政策影響下，部分業(yè)主惜售心態(tài)加重，主要擔(dān)心將來(lái)難以買(mǎi)到合意的單位或房貸困難，導(dǎo)致盤(pán)源供應(yīng)減少，幅度大致在三成左右，業(yè)主提高放盤(pán)價(jià)、反價(jià)的現(xiàn)象有所收斂，但價(jià)格仍維持高位。
地產(chǎn)行調(diào)整策略應(yīng)變
興業(yè)地產(chǎn)中介銷(xiāo)售部總監(jiān)金忠男表示，在限購(gòu)令實(shí)施的第一個(gè)月里，該公司促成的買(mǎi)賣(mài)成交宗數(shù)同比減少30%~40%。他表示，限購(gòu)令之下，因?yàn)槊繎糁豢尚沦?gòu)住房一套，對(duì)部分開(kāi)分店以吸納炒房盤(pán)源的小中介老板影響較大，這些以炒房為主、中介其次的地產(chǎn)行或會(huì)因限購(gòu)令暫時(shí)退市。
合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，該公司成交量減少20%~30%左右，萎縮市況對(duì)該公司開(kāi)店擴(kuò)張的計(jì)劃影響不大，他們依然希望保持分行最多的廣州二手地產(chǎn)公司的地位。
富力美好市場(chǎng)部經(jīng)理林偉佳表示，限購(gòu)令對(duì)住宅市場(chǎng)影響很大，近兩年住宅與商業(yè)價(jià)格倒掛嚴(yán)重，有實(shí)力的投資者已開(kāi)始轉(zhuǎn)移投資商業(yè)地產(chǎn)，大部分住宅投資者由于不懂選鋪或?qū)懽謽嵌鴧s步。他認(rèn)為，在目前濃郁的宏調(diào)氣氛之下，開(kāi)分店會(huì)比較慎重。
據(jù)了解，廣州某大型中介行10月開(kāi)始調(diào)整經(jīng)紀(jì)績(jī)效考核指標(biāo)，以往每月要完成的開(kāi)單數(shù)（行話為“quota”）較高，經(jīng)紀(jì)為完成quota疲于奔命。調(diào)整績(jī)效指標(biāo)后，經(jīng)紀(jì)較輕松即可完成quota。一位經(jīng)紀(jì)告訴記者，限購(gòu)令之下樓市萎縮，他們也不擔(dān)心完不成quota數(shù)，實(shí)在是拜公司改變策略之福。
兩成首付與七折利率優(yōu)惠同告“縮水”
“上車(chē)族”觀望氣氛轉(zhuǎn)濃
近一個(gè)月，首次置業(yè)者可享受的兩成首付和7折利率優(yōu)惠政策接連被取消。目前首次置業(yè)者入市更猶豫，不少買(mǎi)家都將購(gòu)房計(jì)劃延后，觀望樓市走勢(shì)，期待亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后樓價(jià)有所下調(diào)。
現(xiàn)象掃描：
改變?cè)瓉?lái)置業(yè)方案
滿堂紅崗貝分店李小姐表示，目前機(jī)場(chǎng)西板塊有近七成是首置買(mǎi)家，主要選擇30萬(wàn)~60萬(wàn)元的小戶型，雖然各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠取消，但由于買(mǎi)家每月增加負(fù)擔(dān)并不大，如總價(jià)50萬(wàn)~60萬(wàn)元、月供2000多元的物業(yè)，增加的月供還不超過(guò)100元，買(mǎi)家基本不會(huì)受到影響。
中原地產(chǎn)怡芳苑分行黃麗娣表示，現(xiàn)時(shí)首置買(mǎi)家的購(gòu)房預(yù)算基本維持在50萬(wàn)~60萬(wàn)元左右，在芳村大道一帶，該預(yù)算只有60平方米左右的樓梯樓可選擇。
合富置業(yè)機(jī)場(chǎng)西分行主管盧百鳳介紹，新政出臺(tái)后，外地人購(gòu)房受到更多限制，原先約有20%~30%左右有強(qiáng)烈購(gòu)房意愿的買(mǎi)家，現(xiàn)在都轉(zhuǎn)為觀望，直接導(dǎo)致成交的萎縮。據(jù)合富置業(yè)石牌西分行譚智聰介紹，石牌一帶受政策影響較嚴(yán)重的并不是首次置業(yè)者，而是一些二三次置業(yè)的改善型買(mǎi)家。
心態(tài)分析：
上車(chē)族易受政策影響
中原地產(chǎn)東曉南分行陳偉民表示，政府明令取消優(yōu)惠，因首付或月供壓力增大而選擇不入市的買(mǎi)家其實(shí)并不多，主要是動(dòng)搖了買(mǎi)家的入市信心。以較多首置買(mǎi)家選擇的東曉南板塊為例，目前看樓量變化不大，但成交已有所放緩。有部分買(mǎi)家已擱置了購(gòu)房計(jì)劃，寄望樓市在連串政策出臺(tái)后會(huì)有一定降價(jià)空間再抄底。
應(yīng)對(duì)貼士：
做好財(cái)務(wù)安排
按揭業(yè)人士表示，買(mǎi)家除關(guān)心首付與利息優(yōu)惠外，還應(yīng)關(guān)心銀行評(píng)估價(jià)格問(wèn)題。樓齡長(zhǎng)的物業(yè)，銀行可貸成數(shù)不高，造成首置的首付比例要相應(yīng)提高；樓齡新，銀行估值高，上車(chē)族可貸成數(shù)很高，但貸款額大必然帶來(lái)月供壓力，購(gòu)房者要做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)安排，勿為了“上車(chē)”而“超載”。地產(chǎn)界人士表示，符合公積金貸款資格的人士應(yīng)盡量使用公積金貸款。
限購(gòu)令樓市交易特征：
或退市或一步到位 本地人比例“被增加”
一步到位：滿堂紅、興業(yè)地產(chǎn)與合富置業(yè)有關(guān)人士表示，市內(nèi)部分板塊大戶型開(kāi)始吃香，買(mǎi)家出現(xiàn)需求戶型增大的現(xiàn)象，原因在于限購(gòu)政策出臺(tái)后，原計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)過(guò)渡性住房的買(mǎi)家希望一次到位購(gòu)買(mǎi)三房等較大戶型單位。
本地人購(gòu)房比例“被增加”：合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月份非廣州本地買(mǎi)家比例由此前的約六成下降至10月份的三成。限外令使外地買(mǎi)家置業(yè)的比例減少，而本地買(mǎi)家的比例相應(yīng)增加。一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商戶無(wú)法提供社?；蚶U個(gè)稅的證明，又無(wú)力一次性付款，唯有暫時(shí)退市。
退市：在限購(gòu)令出臺(tái)后，受連番政策調(diào)控影響，改善型的買(mǎi)家有明顯減少，原來(lái)有置業(yè)打算的也因?yàn)槭赘短岣叨艞壻?gòu)房，各大中介睇樓量減少50%左右，業(yè)主擔(dān)心“賣(mài)咗買(mǎi)唔番”，也采取封盤(pán)的“退市”措施。番禺區(qū)在新政公布前成交量一度集中在適合首次置業(yè)者的洛溪板塊，隨著新政逐步被市場(chǎng)消化，改善型和帶有投資性質(zhì)的買(mǎi)家亦重回市場(chǎng)。
據(jù)中原地產(chǎn)番禺區(qū)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理袁誠(chéng)林介紹，在新政剛公布的第一周，投資客和改善型買(mǎi)家基本在市場(chǎng)上絕跡，直到11月初，這兩類(lèi)型買(mǎi)家才重出市場(chǎng)。不過(guò)這些投資客已經(jīng)不是以前的純投資客，購(gòu)入物業(yè)是自用帶投資性質(zhì)。受限購(gòu)令影響，他們出手謹(jǐn)慎，只會(huì)選擇一些保值能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)大面積單位。面對(duì)市場(chǎng)淡靜，袁誠(chéng)林表示，舊客戶由于已經(jīng)看樓多時(shí)，即使在新政下，只要市場(chǎng)上有合適的盤(pán)源，有置業(yè)需求的還是會(huì)入市。
