試探市場(chǎng)承受力

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，4月份“國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)以后，萬(wàn)科曾在深圳等幾個(gè)城市試探性的進(jìn)行打折促銷，五六月份多采取送面積優(yōu)惠或低價(jià)開盤策略，深圳的萬(wàn)科第五園、金色沁園和清林徑都在促銷中取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)。萬(wàn)科這輪降價(jià)，不排除仍是對(duì)市場(chǎng)的一次試探。

　　2010年，恒大、龍湖、SOHO中國(guó)等多數(shù)房企均已提前完成全年銷售計(jì)劃。萬(wàn)科、保利等房企的銷售也是迭創(chuàng)新高。11月4日萬(wàn)科公布，公司10月實(shí)現(xiàn)銷售面積130.7萬(wàn)平方米，銷售金額155.1億元，分別同比增長(zhǎng)114.9%和137.3%。這是萬(wàn)科在8月份實(shí)現(xiàn)單月銷售超百億元之后，連續(xù)第三個(gè)月創(chuàng)造銷售新紀(jì)錄。今年全年，萬(wàn)科銷售有望突破千億元大關(guān)。

　　“面對(duì)今年的銷售形勢(shì)，萬(wàn)科等企業(yè)沒有必要在年底進(jìn)行促銷。近期不少房企的變相降價(jià)，一是甩尾盤，二是試探市場(chǎng)的價(jià)格承受能力。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松指出。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，政策調(diào)控讓開發(fā)商也陷入觀望，很多擬入市的項(xiàng)目遭遇“定價(jià)難”，尤其是在明年市場(chǎng)走勢(shì)完全不明朗的背景下。開發(fā)商嘗試放出少量低價(jià)盤，如果認(rèn)購(gòu)率符合預(yù)期，就可以此為依據(jù)進(jìn)行定價(jià)。如果認(rèn)購(gòu)不理想，則新盤定價(jià)再行下調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年靚麗的銷售業(yè)績(jī)僅代表過(guò)去，明年的銷售計(jì)劃正在制定中，此次促銷，便是為明年的銷售做準(zhǔn)備。另一方面，多數(shù)地產(chǎn)商注重資金周轉(zhuǎn)，快速銷售和拿地?cái)U(kuò)張并舉，這一定程度上造成了房企資金鏈的緊張。

　　三季報(bào)顯示，A股房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?884億元，而去年同期達(dá)到522億元。與此同時(shí)，上市房企的存貨比年中增加。在嚴(yán)厲調(diào)控打壓下，一旦明年銷售不暢，房企將面臨資金周轉(zhuǎn)困難甚至是資金鏈斷裂。萬(wàn)科在三季報(bào)中便指出，“開發(fā)企業(yè)資金面趨緊仍是主要趨勢(shì)”。

　　變相降價(jià)花樣多

　　為了盡快回籠資金，一些開發(fā)商已經(jīng)變相降價(jià)，手段可謂花樣百出。

　　上海、廣州等地一些小開發(fā)商，自掏腰包推出墊首付活動(dòng)。首次購(gòu)房者可先支付兩成，由開發(fā)商墊付一成，首付提升至五成的二次購(gòu)房者，可以先支付二至三成，剩余部分由開發(fā)商墊資，這部分墊資可在兩三年內(nèi)付清。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著萬(wàn)科促銷戰(zhàn)的打響，樓市變相降價(jià)活動(dòng)將逐步蔓延。

　　地產(chǎn)業(yè)人士透露，部分區(qū)域的開發(fā)商已開始選擇變相促銷手段。最近一周，為推銷上海周邊城市某樓盤，開發(fā)商實(shí)行一成首付的促銷措施，向購(gòu)房者提供為期3年的免息購(gòu)房借款。無(wú)獨(dú)有偶，北京、廣州等周邊城市的樓盤也向購(gòu)房者提供借款，以幫助他們避開限制外地人購(gòu)房的政策。

　　一般而言，開發(fā)商不會(huì)直接降低銷售中房源的價(jià)格，而會(huì)選擇變相降價(jià)，比如低開高走就是一種很普遍的模式。在這種模式下，就算有跌價(jià)，今后一旦市場(chǎng)好轉(zhuǎn)還可以補(bǔ)漲回來(lái)。

　　除了一些拿地成本頗為低廉的大型開發(fā)商會(huì)舍得大幅讓利之外，多數(shù)開發(fā)商不會(huì)選擇輕易降價(jià)。通常，開發(fā)商會(huì)找個(gè)由頭，如企業(yè)十周年、五周年慶，或者慶祝節(jié)假日等進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)。目前，廣州、深圳，以這種形式變相降價(jià)的方法已很普遍。

　　中房信集團(tuán)分析師薛建雄指出，萬(wàn)科等大型開發(fā)商都是采用賺現(xiàn)金流的快速滾動(dòng)開發(fā)模式，在建項(xiàng)目的投資和銀行貸款的歸還壓力非常大。一旦出現(xiàn)調(diào)控銷售下滑，開發(fā)商就必須想辦法促進(jìn)銷售。