滕泰認為，由于高房價已經(jīng)成為社會矛盾的聚焦點，本輪調(diào)控與歷史上前三次房地產(chǎn)調(diào)控有本質(zhì)的區(qū)別。即便是未來幾個月房價有實質(zhì)性回落，本輪調(diào)控政策從緊態(tài)勢兩年內(nèi)也難有變化政策合力之下中國房地產(chǎn)價格的走勢預判。

    滕泰，經(jīng)濟學博士，現(xiàn)任民生證券副總裁、首席經(jīng)濟學家。畢業(yè)于復旦大學，曾在美國沃頓商學院做訪問學者，中國證券業(yè)協(xié)會分析師委員會副主任委員，人民大學、中央財經(jīng)大學兼職教授。專注于國際經(jīng)濟、宏觀經(jīng)濟和金融資本市場和財富戰(zhàn)略研究，代表作《新財富論》、《財富的覺醒》等。

    今年以來，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。為重塑調(diào)控的決心，防止房價在政策作用下出現(xiàn)反彈，行業(yè)調(diào)控政策有不斷加碼的態(tài)勢。在政策合力的推動下，未來中國房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)何種走勢？今天，做客本期“首席觀點”欄目的嘉賓民生證券副總裁、首席經(jīng)濟學家滕泰博士針對短期、中長期不同階段提出自己判斷：商品房可售面積、房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況及銷售預期三項要素決定了房價短期內(nèi)有調(diào)整壓力，而房產(chǎn)稅政策、信貸政策、利率政策、土地政策、保障性住房建設五大政策則將引導預期，穩(wěn)定中期房價。

    預計調(diào)控政策兩年內(nèi)不會放松

    記者：自90年代以來，國內(nèi)房價就呈現(xiàn)不斷上漲態(tài)勢，但與此同時，政府也進行了不同程度的調(diào)控。對于本輪調(diào)控政策，您如何看待？

    滕泰：本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2009年12月，4月17日“新國十條”頒布，標志著調(diào)控全面深入。本輪調(diào)控具有三個新的歷史背景：

    第一個背景是居民預期難以扭轉(zhuǎn)。經(jīng)過1996年、2003年、2007年三輪調(diào)控之后，城市居民不僅認識到中國房地產(chǎn)價格長期上漲的歷史規(guī)律，而且很多人都錯誤地認為本輪房地產(chǎn)調(diào)控跟前面三輪一樣具有短期性特點。因此盡管出臺了很多調(diào)控政策，居民購房需求仍然保持旺盛。

    第二個背景是中國房價問題已經(jīng)從一個經(jīng)濟問題變成一個社會問題和政治問題。在人均收入接近4000美元的特定歷史階段，拉美的很多國家由于沒有解決好城市低收入居民的居住問題，結(jié)果造成大量貧民窟的出現(xiàn)和一系列發(fā)展問題。而新加坡、香港地區(qū)則依靠供租房等制度保持了良好的社會環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展勢頭。

    第三個背景，政府最近幾年才認識到“加大保障性住房建設才是解決城市中低收入者居民住房問題根本之道”，而保障性住房的大規(guī)模建設完成并形成現(xiàn)實供應，需要較長的時間。

    以上三個背景決定了，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不同以往，不僅調(diào)控的難度大，調(diào)控的力度大，而且可能要持續(xù)較長時間。為了防止前幾次房地產(chǎn)調(diào)控政策松動后房價的大幅反彈的現(xiàn)象，預計這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策至少還要持續(xù)兩年以上，直到保障性住房建設真正見到成效、覆蓋范圍明顯擴大。

    僅從房地產(chǎn)本身來看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)明顯回落，可是房價卻依然堅挺，并沒有達到政策預期的效果。從房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟政策的影響來看，高房價已經(jīng)成為制約經(jīng)濟刺激政策，尤其是貨幣政策轉(zhuǎn)向的主要因素。如果房價不跌，整個經(jīng)濟政策就不能專注于明年“保增長”的目標，整個中國就要為房地產(chǎn)這個行業(yè)的利益而付出慘重的代價。此外，圍繞“高房價”所暴露出的社會問題日益突出，其中包括收入差距過大的問題、中央和地方財政收入問題、貨幣流動性和資產(chǎn)價格問題、甚至腐敗問題，等等。既然已經(jīng)成為一個時代社會矛盾的聚焦點，即便是未來幾個月房價有實質(zhì)性回落以后，對房價的調(diào)控政策也不可能改變。