政策合力推動(dòng)房價(jià)短期調(diào)整

    記者：您是主要根據(jù)哪些要素來判斷短期內(nèi)房價(jià)的走勢？

     滕泰：短期內(nèi)房價(jià)走勢主要看銷售情況，企業(yè)資金變化。短期內(nèi)決定房價(jià)三要素分別為：商品房可售面積、房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況及銷售預(yù)期。

    具體而言，首先，各大城市可售面積正在呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。2010年8月份重點(diǎn)城市(北京、上海、深圳、杭州、重慶、武漢)可售面積為4622.98萬平方米，比4月份4350萬平方米上升了7%，并連續(xù)5個(gè)月保持緩慢上升的態(tài)勢。隨著2009年中期大量新開工面積轉(zhuǎn)化為有效供給，商品房的可售面積有望進(jìn)一步上升。

    其次，房地產(chǎn)企業(yè)資金較年初緊張，內(nèi)部降價(jià)動(dòng)力正在逐步形成。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2010年8月份數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸方面受到抑制，定金及預(yù)收款也連續(xù)三個(gè)月負(fù)增長。從上市公司來看，通過信托等模式貸款的公司逐步增多，信托成本普遍高于同期貸款利率兩倍以上，部分開發(fā)企業(yè)確實(shí)遭遇資金難題。在房貸和開發(fā)貸門檻日趨嚴(yán)厲，預(yù)收款監(jiān)管，嚴(yán)查銀信合作等多種政策作用下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部降價(jià)的動(dòng)力在逐步增大。

    最后，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策也正不斷扭轉(zhuǎn)公眾購房預(yù)期?！　?010年以來，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，為重塑調(diào)控的決心，防止房價(jià)在政策作用下出現(xiàn)反彈，行業(yè)調(diào)控政策有不斷加碼的態(tài)勢。

    目前一線城市房地產(chǎn)價(jià)格較2010年4月份高點(diǎn)下降了10%左右，二線城市變化不大。如果按照這個(gè)房價(jià)水平，到明年一季度，房價(jià)仍將下跌10%左右。

    中期房價(jià)看預(yù)期 長期房價(jià)看供求

    記者：國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及政策導(dǎo)向通常會(huì)影響購房者預(yù)期，這些政策這對于房價(jià)中期走勢是否也有影響？

    滕泰：是的。不論投資性需求還是剛性需求，均會(huì)在購房行為發(fā)生前對房地產(chǎn)價(jià)格形成預(yù)期，預(yù)期房價(jià)上漲者進(jìn)入商品房市場。而公眾購房重要的看點(diǎn)是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)劃。因此，中期內(nèi)房產(chǎn)稅、信貸政策、利率政策、土地政策、保障性住房建設(shè)等五大政策將會(huì)引導(dǎo)購房預(yù)期，進(jìn)而影響中期房價(jià)走勢。

    比如，房產(chǎn)稅政策對中期房價(jià)上漲抑制作用明顯。房產(chǎn)稅的實(shí)行將是大勢所趨。目前國際上大多數(shù)國家出臺了物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅政策。從各國的經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅的出臺在中短期對房價(jià)有影響，長期內(nèi)影響不大。按照0.8~1.2%的征收標(biāo)準(zhǔn)，100萬的商品房每年稅收為8000~1.2萬元，累計(jì)效應(yīng)會(huì)使得投資性住房持有成本明顯上升，投資回收期延長。如果這種壓力不能有效轉(zhuǎn)嫁，則會(huì)增加對存量房的拋售量，增加市場供給，平抑房價(jià)。

    再如，信貸和利率政策對房價(jià)上漲抑制作用更為直接。信貸資金變化，尤其是住房抵押貸款的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢更明顯。我國居民中長期新增貸款中有80%左右為住房抵押貸款。中期來看，對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策將更為嚴(yán)厲，比如居民購房首付比例一律提高到30%以上，國家對房地產(chǎn)開發(fā)貸款作了約束性指引，資金方面的約束對房價(jià)過快上漲抑制作用更為直接。此外，按照五年期以上真實(shí)貸款利率統(tǒng)計(jì)(五年期以上貸款利率-CPI)，真實(shí)利率波動(dòng)與房價(jià)的波動(dòng)方向在大多數(shù)歷史時(shí)期內(nèi)處于反向波動(dòng)狀態(tài)。中期來看，名義貸款利率上升、CPI下降的概率在增加，這將導(dǎo)致真實(shí)貸款利率上升，帶來房價(jià)漲幅向下波動(dòng)，這也將抑制房價(jià)上漲。

    總之，從中期決定房價(jià)的五個(gè)因素來看，信貸政策對房價(jià)影響偏中性，而房產(chǎn)稅政策、利率政策、土地政策、保障房建設(shè)這四個(gè)因素對房價(jià)過快上漲均有抑制作用，因此房價(jià)長期雖有上漲壓力，但中期各類因素的合力會(huì)使得房價(jià)上漲態(tài)勢得到有效控制。中期房價(jià)有望保持相對穩(wěn)定，不會(huì)有大幅度波動(dòng)，我們看平中期房價(jià)。

    至于從更長的時(shí)期來看，房價(jià)從根本上是由其供求決定的。城市新增居民、居民可支配收入持續(xù)上漲、房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中比例的提升、房地產(chǎn)金融對購房需求的杠桿化支持構(gòu)成支撐房價(jià)長期上漲的需求動(dòng)力，土地供給的有限也進(jìn)一步影響了長期房價(jià)的走勢。