CBD最低樓面價(jià)

對(duì)于中服地塊的價(jià)格,北京市政府十分在意。而其一次流標(biāo),一次修改規(guī)劃,均與控制地價(jià)傳遞的預(yù)期關(guān)系緊密。

中服地塊的第一次出讓,實(shí)際上本可以在2009年底就完成。時(shí)年,完成土地一級(jí)開發(fā)的中服地塊整體出讓,立即被市場(chǎng)冠之以百億地王的預(yù)期,最終,忌憚新一輪調(diào)控的北京市政府,在中服地塊流標(biāo)之后,將其收回并調(diào)整規(guī)劃。

“之前就有說法,要把中服地塊改建成一個(gè)高密度的地塊。”SOHO(中國(guó))原高級(jí)副總裁許洋曾表示,而這種改建成高密度的地塊,直接的核心思路,就是可以降低土地出讓之后的樓面單價(jià)——避免創(chuàng)下總價(jià)、單價(jià)紀(jì)錄,向市場(chǎng)傳遞與穩(wěn)定房?jī)r(jià)相反的預(yù)期。

仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)顯示,CBD核心區(qū)的商業(yè)用地價(jià)格,樓面成本價(jià),在2005年之后一直維持在3~4萬元/平方米的水平,個(gè)別項(xiàng)目的樓面成本價(jià),甚至已經(jīng)逼近5萬元大關(guān)。只不過因?yàn)檫@些商用物業(yè)多不銷售,所以在地價(jià)的官方統(tǒng)計(jì)中,顯得并不突出。

記者了解到,在基本確定綜合評(píng)標(biāo)的座次后,相關(guān)政府部門還曾專門測(cè)算過樓面成本價(jià)的平均水平,即把報(bào)價(jià)和調(diào)整后的規(guī)劃建筑面積加總相除,得出的樓面平均價(jià)在20000元/平方米左右,北京市領(lǐng)導(dǎo)曾專門指出,要求中服地塊重新出讓的價(jià)格,不要高出先行的CBD區(qū)域的售價(jià)水平,以避免傳遞與調(diào)控相反的市場(chǎng)預(yù)期。

6幅土地招標(biāo)文件顯示,6幅土地的規(guī)劃建筑總面積為58萬平方米,之前整體出讓的招標(biāo)文件顯示,其規(guī)劃建筑面積為32.7萬平方米,增加的規(guī)劃建筑面積令樓面成本價(jià)的下降成為了可能。

也正是在這樣的背景下,CBD近年來最低的樓面價(jià)格才可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。“至少不會(huì)起到推高周邊房?jī)r(jià)的作用,而且,中信集團(tuán)能領(lǐng)先,很大程度上是規(guī)劃方案和企業(yè)背景,而不是因?yàn)槌^60億元的報(bào)價(jià)。”前述北京市土地儲(chǔ)備中心的官員稱。