低地價時代

“北京市政府明確提出過要求,投標的企業(yè)不要報太高的價格,要以規(guī)劃和發(fā)展取勝。”12月16日下午,一位剛剛參加完政府土地吹風會的國有開發(fā)商高管告訴記者。他強調,北京市現(xiàn)在十分重視樓面成本價與區(qū)域當前價格的平衡。

北京正在進入一個行政手段控制之下的“低地價時代”,而中服地塊的走勢,恰是這個時代的開始。而此時,CBD核心區(qū)剩余六塊土地的第二輪招標將于2011年進行,土地出讓金收入同樣將劃入2011年。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的2010年城市土地出讓金排名顯示,雖遭遇史上最嚴厲的地產(chǎn)調控,截至11月22日,北京市2010年土地出讓金達到1004.48億元,比去年同期增加57.2%。北京的土地財政并不缺錢。

故此,北京市提出試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式,將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。

據(jù)了解,這一土地出讓方式的核心是設定合理土地上限價格,當競買報價達到上限時,不再接受更高報價,轉為通過現(xiàn)場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。開發(fā)商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價格等因素,將作為重要評標條件加以考量。

據(jù)有關部門統(tǒng)計,2009年全國商品房用地出讓交易中,采用招標方式的占2%,根據(jù)“價高者得”的原則確定買家出讓方式——拍賣和掛牌,分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。

中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說,“采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價快速上漲,另一方面,還可增加政策性住房供應量。從這個意義上講,是個好事。”

他認為,這種出讓方式,直接控制了居住用地的價格,增強了土地參與宏觀調控的靈活性。以往不設定價格上限的情況下,如果幾家企業(yè)都看中某地塊,輪番競價很容易制造出高價地。