央行1月14日宣布，從20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點至19%，這是央行自2010年初以來第七次上調(diào)，該消息連同上海“土地使用權(quán)到期無償收回”事件，引發(fā)了本周一地產(chǎn)股全線下跌。

　　 市場分析人士指出，此次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，加劇了市場對后期緊縮貨幣政策的擔(dān)憂，加之房地產(chǎn)資本市場融資已暫停，房產(chǎn)信托又被嚴(yán)控，限購等打壓需求的政策繼續(xù)進行，開發(fā)商回款難度加大，2011年房企資金來源將持續(xù)下降，資金鏈隱憂顯現(xiàn)。

　　 調(diào)控手段仍有多種備用選擇

　　 1月17日，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，令連漲四周的地產(chǎn)股全線回調(diào)。

　　 “在房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了連續(xù)四周的反彈后，投資者對房地產(chǎn)調(diào)控消息更加敏感。”中信建投分析師陳瑩說，由于資本市場停融資，一季度房企傳統(tǒng)的業(yè)績高增長和高送轉(zhuǎn)行情在今年已無可能，政策成為決定房地產(chǎn)板塊走向的主要因素。

　　 包括陳瑩在內(nèi)的分析人士普遍認為，樓市調(diào)控2011年不會放松。“在全年調(diào)控的大背景之下，房價仍沒有得到明顯抑制，”國金證券分析師曹旭特指出，這是因為存量貨幣過剩，且市場預(yù)期仍較樂觀，銷售沒有出現(xiàn)明顯萎縮。

　　 根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年的土地價格上漲仍然偏快，房價在嚴(yán)厲的調(diào)控之中繼續(xù)上漲。在此背景下，去年共計16個宣布實行限購政策的城市中，?？凇⒏Ｖ?、廈門、溫州都宣布順延執(zhí)行此項政策，且沒再明確有效期。并有新的城市加入限購行列。“我們估計，限購令可能還會繼續(xù)蔓延至其它二線城市。”廣發(fā)證券分析人士認為，調(diào)控政策只可能會繼續(xù)深入甚至加碼，而不大可能放松。

　　 這也是包括萬科、保利、金地、招商等大型房企在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士的共識。保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表黃海對記者表示，2011年樓市調(diào)控可用的手段還有多種，房產(chǎn)稅是一種，甚至取消預(yù)售制度也是一種。這取決于決策層如何行動。住建部部長姜偉新此前透露，有關(guān)部門還儲備了其他調(diào)控政策。

　　 世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松(博客)預(yù)計，今年上半年還將有5個城市加入住宅限購；住房貸款優(yōu)惠利率取消；首付成數(shù)進一步提高；預(yù)售資金監(jiān)管擴大范圍；物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)試點細則出臺。

　　 目前來看，本報記者的調(diào)查顯示，1月份，上海、深圳等地的銀行房貸優(yōu)惠利率已經(jīng)取消，多數(shù)銀行首套房的利率都已提至9折以上。

　　 “今年的房貸額度更趨緊張，銀行普遍醞釀取消首套房利率優(yōu)惠，以保證有限額度下的利潤最大化。”長城證券分析師劉昆認為，對于首套置業(yè)而言，從8.5折利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率，相當(dāng)于加息4次；對二次置業(yè)，信貸額度的緊張同樣意味著放貸時間的延期。

　　 房企資金來源下降

　　 信貸緊縮政策隨之而來的，是房企的資金來源持續(xù)下降。

　　 曹旭特測算得出，由于貨幣政策的調(diào)整和銷售增速的下滑，2010年開發(fā)商資金來源增速同比下降了23個百分點，為25.4%。其中資金來源結(jié)構(gòu)也發(fā)生了調(diào)整，企業(yè)自籌資金比例由2009年的31%上升至37%，借貸資金比例的下降，表明開發(fā)商杠桿率和ROE 的下降。2011年貨幣總量進一步緊縮，開發(fā)商獲得資金難度也將加大。

　　 保利地產(chǎn)有關(guān)人士認為，2011年央行將繼續(xù)靈活運用存款準(zhǔn)備金率和加息來管理流動性，行業(yè)資金面趨緊。萬科總裁郁亮則對記者表示，他本人對2011年資本市場融資毫無預(yù)期，萬科更多地采用了與其他公司合作的方式，來進行融資和業(yè)務(wù)擴展。而且萬科對合作對象沒有限制，國企、民企都可以。

　　 渤海證券分析師陳慧預(yù)計，本次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率會凍結(jié)3500億元資金，一次性上調(diào)影響不大，但是連續(xù)7次上調(diào)的累積效應(yīng)不容忽視。此外，瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇1月18日指出，差異化信貸政策的持續(xù)，也會使得開發(fā)商資金鏈的緊縮繼續(xù)加強。“不但是借錢無門，甚至融資的困難度也在增大。”

　　 曹旭特認為，開發(fā)商將被動調(diào)整融資結(jié)構(gòu)。進入1月份，許多房企轉(zhuǎn)而進行海外融資。恒 大、合生等房企紛紛在香港發(fā)起票據(jù)融資，繼去年11月之后掀起新一波融資潮，涉資達到上百億。

　　 但利用外資也不容易。商務(wù)部發(fā)言人姚堅1月18日表示，今年將和有關(guān)土地建設(shè)、外匯、金融部門加強合作，進一步加強外資進入房地產(chǎn)的監(jiān)管，規(guī)范審批外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　 加息影響更大

　　 根據(jù)多家公司所作的資金測算顯示，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對房企影響不大，“我們最怕的是加息，多次加息將導(dǎo)致成本大幅上升，銷售也會受到影響，”深圳本地一家大型上市房企人士表示。

　　 申銀萬國證券最新報告預(yù)計，未來準(zhǔn)備金率還將繼續(xù)上調(diào)，并有望超過20%；同時，春節(jié)前后亦有可能加息。摩根士丹利最新研究報告顯示，中國央行或許在上半年加息2-3次，且不對稱升息的幾率也將上升，M2貨幣供應(yīng)量增速目標(biāo)約在15%。陳勁松也預(yù)計，今年上半年將加息3次。 

　　 這將大大影響房地產(chǎn)公司的流動性和資金鏈。一些在2010年沒能跑贏大市的公司資金危機隱現(xiàn)。1月14日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布最新評級報告，將恒盛地產(chǎn)穩(wěn)定評級展望調(diào)整為負面。

　　 但也有一些公司或?qū)⒗^續(xù)受益于調(diào)控。中投證券分析師李少明認為，2011年對客戶、資金、土地資源的爭奪使得行業(yè)整合加快，市場集中度進一步提高。