從成立之初到現(xiàn)在，金地集團(tuán)一直都是一個(gè)純粹的住宅開發(fā)商。但是，去年九月份，金地集團(tuán)成立了商業(yè)地產(chǎn)公司，從一個(gè)純粹的住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)而涉足商業(yè)地產(chǎn)。金地的轉(zhuǎn)型并不是個(gè)案。從2009年開始，大概中國(guó)排名前二十的住宅開發(fā)商，80%都開始做商業(yè)地產(chǎn)，突然之間商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域變得擁擠起來(lái)。應(yīng)該說(shuō)，住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，是因?yàn)榇蠹叶伎吹竭@樣幾個(gè)趨勢(shì)：
趨勢(shì)一：從中國(guó)城市化進(jìn)程角度來(lái)講，去年城市化水平達(dá)到46.9%。一般到這個(gè)水平的時(shí)候，城市化的進(jìn)程會(huì)開始放緩，住宅地產(chǎn)在頂峰之后，會(huì)開始呈現(xiàn)一個(gè)緩慢下降的趨勢(shì)，它的利潤(rùn)空間包括拿地的機(jī)會(huì)都開始減少。我估計(jì)很多公司看到了這一點(diǎn)。
趨勢(shì)二：還有一個(gè)很重要的數(shù)字：2009年中國(guó)的社會(huì)零售品總額的增長(zhǎng)率一直是GDP的2倍以上，保持在15%到20%之間。從2009年開始，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)真正地開始成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力之一，這個(gè)時(shí)候?qū)ι虡I(yè)的渴求就特別多。再加上政府的不斷調(diào)控，從某種意義上來(lái)講，調(diào)控把大量的資本從住宅地產(chǎn)擠到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從去年九月份開始，北京、上海住宅的交易量和商鋪的交易量明顯發(fā)生變化，就是商鋪開始高于住宅了，所以這是明顯的擠出的效應(yīng)，我估計(jì)在今后的五到十年這種變化會(huì)更加明顯。
總而言之，大量的房地產(chǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。但是，最后誰(shuí)會(huì)活下來(lái)，是一個(gè)很大的問(wèn)題。我先做一個(gè)預(yù)測(cè)。
剛才我說(shuō)過(guò)從2009年開始，各種各樣的公司大批地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，群雄并起、中原逐鹿，搶地、搶人、搶錢，競(jìng)爭(zhēng)非常地激烈。但是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身有自己的規(guī)律，它的門檻比較高，專業(yè)性比較高、對(duì)資本的要求比較高，另外，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模還是有限的，所以我估計(jì)五到八年，最長(zhǎng)八年以后，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)從戰(zhàn)國(guó)時(shí)代變成三國(guó)時(shí)代。到時(shí)候，剩下的具有全國(guó)性影響力的公司我估計(jì)不會(huì)超過(guò)5家，變成三國(guó)鼎立。如果我的預(yù)測(cè)不準(zhǔn)的話，8年以后我就退出這個(gè)行業(yè)，因?yàn)槲夜烙?jì)那時(shí)候我也沒什么工作可干了。
為什么這樣說(shuō)？我認(rèn)為現(xiàn)在所有的商業(yè)地產(chǎn)的公司，都面臨著四個(gè)比較大的挑戰(zhàn)。
挑戰(zhàn)一：商業(yè)資源明顯匱乏。換句話講叫“僧多粥少”?？陀^來(lái)講，中國(guó)的商業(yè)本身發(fā)展比較落后，有的學(xué)者說(shuō)，中國(guó)的現(xiàn)代商業(yè)可能要從1995年家樂(lè)福進(jìn)入北京市場(chǎng)開始算起。這個(gè)說(shuō)法比較容易引起爭(zhēng)議，但是我覺得是有道理的。在此之前，中國(guó)的商業(yè)就是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和傳統(tǒng)的百貨店，幾乎沒有現(xiàn)代化，連超市都沒有，更不要說(shuō)購(gòu)物中心和現(xiàn)代化的商業(yè)。
中國(guó)商業(yè)發(fā)展歷史非常短，這就導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源特別少，而國(guó)外優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源進(jìn)入國(guó)內(nèi)的也不多。我記得有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，北京是全國(guó)商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，但是北京只擁有33.2%的商業(yè)品牌，其他城市就更不用說(shuō)了，這就意味著大家都在搶這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源。
我們看過(guò)很多這樣的報(bào)道，成都今后兩、三年要建50個(gè)購(gòu)物中心，天津也要建幾十個(gè)，那么商家有多少呢？我曾經(jīng)做過(guò)商家?guī)?，?yōu)質(zhì)商家非常少。舉一個(gè)超市的例子：真正能夠成為合作伙伴的超市，以我的標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)8家。幾百個(gè)購(gòu)物中心搶這8家超市，這就是我說(shuō)的商業(yè)資源明顯匱乏，僧多粥少，招不來(lái)商，即使招來(lái)商同質(zhì)化現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。這是一個(gè)挑戰(zhàn)。
挑戰(zhàn)二：人才匱乏。剛才說(shuō)中國(guó)的商業(yè)很落后，其實(shí)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)本身發(fā)展也很短，頂多從2000年算起，或者從萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]開始做商業(yè)地產(chǎn)的2002年開始算起，不超過(guò)10年的時(shí)間。一個(gè)行業(yè)不超過(guò)10年的發(fā)展會(huì)有多少人才儲(chǔ)備呢？非常少，大部分是像我這樣半路出家的人，專業(yè)人才非常之少，但是又有這么多的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，找人怎么找？根本找不到。人力資源供不應(yīng)求，對(duì)企業(yè)來(lái)講意味著什么？成本上升。
給大家舉一個(gè)非常典型的例子。2006年的時(shí)候，我招過(guò)一個(gè)經(jīng)理，當(dāng)時(shí)是從西南政法大學(xué)畢業(yè)的一個(gè)碩士研究生，招到我手下做經(jīng)理，當(dāng)時(shí)3500塊錢一個(gè)月。去年年底，我離開萬(wàn)達(dá)，他也離開萬(wàn)達(dá)。后來(lái)我問(wèn)他，你找工作找得怎么樣？他說(shuō)：還行，我也做商業(yè)地產(chǎn)了，我開價(jià)70，對(duì)方還了60我不想去。就是說(shuō)，他開了70萬(wàn)年薪，對(duì)方還了60萬(wàn)年薪但是他沒去。后來(lái)他找了一個(gè)50萬(wàn)年薪的，但是有提成而且提成不封頂。這個(gè)例子反映出，人才短缺造成人才市場(chǎng)的價(jià)格被扭曲了。
