土地“壓倉(cāng)”借新還舊風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)巨額土地儲(chǔ)備貸款還本付息的壓力，北京市政府正在研究應(yīng)對(duì)之策。
上述接近北京市國(guó)土局的人士說(shuō)，政府正在采取一系列積極的動(dòng)作推地，希望能夠在三季度突擊增加土地出讓收入，以保證土地財(cái)政不斷鏈。
北京市土地儲(chǔ)備中心大量推出經(jīng)營(yíng)性用地吸引開(kāi)發(fā)商。并將大量的住宅用地出讓方式由招標(biāo)改為掛牌，以避免投標(biāo)開(kāi)發(fā)商不滿(mǎn)3家而出現(xiàn)流標(biāo)。
6月上旬，北京市將最好的土地——CBD剩余的9塊土地一起推出，預(yù)計(jì)可以獲得200億元左右的出讓金收入。
相比2010年時(shí)出讓的CBD地塊，此次CBD地塊的評(píng)分體系已悄然改變。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投報(bào)僅占20分。在剩余80分中，投標(biāo)價(jià)格得分占到50分。投標(biāo)人財(cái)務(wù)及資信、開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)理念、資質(zhì)及業(yè)績(jī)?nèi)?xiàng)所占比重相應(yīng)下調(diào)。這無(wú)疑有利于推高招標(biāo)的最終成交價(jià)。
同時(shí)，動(dòng)員國(guó)有房地產(chǎn)商積極拿地，進(jìn)行托市。
另一個(gè)辦法就是借新還舊。
李偉介紹說(shuō)，2010年下半年開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)對(duì)地方融資平臺(tái)進(jìn)行整頓，大部分地方融資平臺(tái)在還清舊賬之前，不能再借新賬。但在土地財(cái)政的困局下，變相借新還舊，成為地方政府渡過(guò)資金難關(guān)的主要手段。
值得注意的是，北京市土地儲(chǔ)備中心于2010年12月份，啟動(dòng)名為“藍(lán)德計(jì)劃（Land）”的債券投資計(jì)劃，即北京市土地儲(chǔ)備整理中心與太保、國(guó)壽、平安、人保等國(guó)內(nèi)七家保險(xiǎn)公司簽訂總金額或高達(dá)700億-800億元的債權(quán)投資計(jì)劃。該計(jì)劃募集的資金將用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，不涉及二級(jí)市場(chǎng)。
根據(jù)設(shè)想方案，由上述7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司通過(guò)發(fā)行債權(quán)計(jì)劃把百億保險(xiǎn)資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)。
北京市絕大部分保障房都采取在商品房用地中配建的方式。這樣一來(lái)，配建有少量保障房的商品房用地的一級(jí)開(kāi)發(fā)投入，也可以運(yùn)用保險(xiǎn)資金。
上述接近北京市國(guó)土局的人士說(shuō)，實(shí)際上土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是不分保障房還是商品房的，其用途在二級(jí)出讓時(shí)才會(huì)安排，而且配建保障房的比例也會(huì)調(diào)整。
這位人士認(rèn)為，對(duì)于北京市土地儲(chǔ)備中心來(lái)說(shuō)，500億-800億元的保險(xiǎn)資金，是緩解其目前土地儲(chǔ)備貸款還本付息壓力的及時(shí)雨。而且不必像其他城市政府一樣，以求助于民間高利貸的辦法來(lái)借新還舊。
但對(duì)于保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)，要保證回報(bào)率，如果僅僅是投資保障房規(guī)劃用途用地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，則虧本的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。北京市規(guī)定土地拆遷按照市價(jià)補(bǔ)償，而保障房售價(jià)僅有市場(chǎng)商品房售價(jià)的幾分之一，“這樣比例的反差，純保障房項(xiàng)目用地的一級(jí)開(kāi)發(fā)很難操作。”
某保險(xiǎn)公司的相關(guān)人員也認(rèn)為，“融資是以?xún)?chǔ)備的土地進(jìn)行抵押，還款是依靠土地出讓金，如果未來(lái)樓市調(diào)控走到一定程度，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆殇J減，土地出讓金回籠過(guò)慢，未來(lái)還款可能會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)。”
對(duì)此，金永祥分析說(shuō)，土地儲(chǔ)備中心和保險(xiǎn)資金進(jìn)行合作能在一定程度上緩解政府的資金之困，而且保險(xiǎn)資金的利率比較低，加上北京市政府的信用比較好，兩者的合作還是比較容易談攏的。
但這也只是把今天的問(wèn)題拖延到明天。“因?yàn)檫€了銀行的錢(qián)，卻又重新欠了保險(xiǎn)公司的錢(qián)。”
并且，保險(xiǎn)資金相較而言規(guī)模太小，難以從根本上解決政府的融資問(wèn)題。
為此，金永祥表示，要根本解決問(wèn)題，就要向體制開(kāi)刀。
“現(xiàn)在政府的一個(gè)突出問(wèn)題就是大包大攬，所有項(xiàng)目都由政府說(shuō)了算，這就給政府財(cái)政造成很大壓力。如果能夠在一些項(xiàng)目上向社會(huì)資本開(kāi)放，就不但能減輕政府負(fù)擔(dān)，還能增加效率。”金永祥說(shuō)，金融危機(jī)當(dāng)中，歐美很多國(guó)家面臨財(cái)政困難時(shí)，采取的措施就是開(kāi)放項(xiàng)目，出讓國(guó)有股份，引進(jìn)社會(huì)資本。
