真正難題：建立完善透明體系

　　 據(jù)國家審計署最新公布的審計報告，8個省區(qū)16個城市中，有10個城市2010年廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地計劃未全面落實，實際少供地7335畝。4個城市保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房建設(shè)用地未按規(guī)定達到住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。因管理辦法不完善、配套設(shè)施不健全、部門協(xié)調(diào)不力等，有4407套廉租住房被違規(guī)租售或另作他用，有4247套廉租住房分給了不符合條件的家庭，還有4428套保障性住房長期空置。一些地方保障性住房資金管理也不夠嚴(yán)格，此次審計共發(fā)現(xiàn)少提取廉租住房保障資金21.49億元，多申報和挪用等問題金額0.9億元。

　　 這些問題讓許多企業(yè)望而卻步。不同性質(zhì)的房企，不能、不愿或不敢參與相應(yīng)特點的保障房項目背后的關(guān)鍵原因，就在于保障房體系本身還有太多需要進一步完善的地方。

　　 “地方政府手里能夠自主支配的，是土地。而地方政府的管理者們也明白，只有給開發(fā)商點‘好處’，才能讓開發(fā)商來參建保障房。而這‘好處’并非保障房自身杯水車薪的盈利，最實惠的也還是土地。”張宏偉直言。

　　 資金瓶頸依然是目前保障房工程面對的第一大難題。據(jù)用益信托工作室最新報告測算，目前保障房資金主要通過三個途徑解決，一是中央財政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約為10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%~20%，由此結(jié)合相關(guān)官方披露的數(shù)據(jù)測算，除政府資金外，保障房建設(shè)還存在著8000億的巨額資金缺口。

　　 有關(guān)部門一周之內(nèi)兩次從政策方面為保障房建設(shè)開辟融資渠道，張宏偉則認(rèn)為，盡管政策上為保障性住房在融資渠道上敞開了大門，但這兩種渠道的融資規(guī)模，尚不能證實可以支撐保障性住房這么龐大的工程。“地方發(fā)債支持保障房建設(shè)不像商品房那樣有利可圖，同時由于資金監(jiān)管等體制上尚不完善，會帶來一系列問題。”

　　 中房信分析師崔琳指出，未來保障房的政策走向直接取決于2011年保障房完成情況，但從長遠來看，保障房政策的成敗與否，則更多的在于后期的持有及運營，前期建設(shè)和投入力度越大，后期持有風(fēng)險也越大。“首先體現(xiàn)在分配機制上，保障房對現(xiàn)有公共政策帶來極大的考驗。其次，就目前來看，保障房后期管理上往往以政府為主導(dǎo)，而非走市場化運作路徑。政府對保障房的持續(xù)運營和維護能力，是個考驗。”