房價(jià)依然僵持不下
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，A股136家上市地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人關(guān)注的萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）和招商地產(chǎn)（000024）四大巨頭，其2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，而去年同期分別為1115.31億元、937.88億元、453.63億元、338.56億元，今年上半年分別同比增長 53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。
按照8月最新銷售數(shù)據(jù)，要想完全消化這些庫存，萬科、保利、金地需要的時(shí)間分別為16.35個(gè)月、23.12個(gè)月、27.29個(gè)月。“到目前為止，通脹壓力依然存在，預(yù)計(jì)貨幣政策不可能得到全面放松，下半年剩下的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)面臨存貨消化不暢，資金回籠壓力。”一位證券分析師稱。
上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，降價(jià)其實(shí)是多數(shù)大型房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略來回籠資金，減輕公司由于調(diào)控而帶來的財(cái)務(wù)上的壓力。
“多數(shù)大型房企具有自我調(diào)節(jié)市場供應(yīng)的能力。” 陸騎麟告訴時(shí)代周報(bào)記者，在當(dāng)前庫存量不斷增加的市場背景下，大型房企一半可以通過階段性的“策略性降價(jià)”，加速項(xiàng)目銷售的方式來減輕市場上庫存量較大的壓力。
根據(jù)測算，目前的上海商品市場的平均銷售量，每周的成交量在15萬-20萬平方米，按照“滬四條”中叫停外地戶籍補(bǔ)稅購房等措施將使未來市場成交量下降30%的說法，上海市商品房市場的成交量將減少4.5萬-6萬平方米/周，按照此數(shù)據(jù)推算，一個(gè)月成交量將減少20萬平方米左右。其實(shí)這樣的成交量相當(dāng)于一個(gè)樓盤成交50套左右100平方米左右的房源，這對(duì)于當(dāng)前市場來講，一些大型開發(fā)企業(yè)很容易做到。
比如，綠地松江名邸、萬科清林徑、中冶祥騰寶月花園、旭輝玫瑰灣近期開盤的銷售量都可以達(dá)到50套左右，甚至更多的也有，比如旭輝玫瑰灣開盤熱銷306套。
“當(dāng)前實(shí)際情況是，多數(shù)開發(fā)企業(yè)仍然普遍看好后市，長期來看，由于我國城市化所帶來的巨大的新增購房需求仍然沒有消化。”張宏偉說，當(dāng)前城市化進(jìn)程的背景下，每年1000萬-1200萬人口進(jìn)城，每年這樣的人口流入到城市，導(dǎo)致自住市場需求依然旺盛。若不是限購導(dǎo)致成交量下降，當(dāng)前的市場庫存量尚顯得微不足道。
種種跡象表明，市場遠(yuǎn)沒有出現(xiàn)人們期待中的拐點(diǎn)性變化。
據(jù)樂居新聞中心數(shù)據(jù)顯示，位于上海川沙板塊的鼎鑫名流苑近日給出了全款7.5折的優(yōu)惠。但比較后可以看出，鼎鑫名流苑網(wǎng)上報(bào)價(jià)為3萬元/平方米左右，優(yōu)惠后均價(jià)約在2.25萬/平方米。而該樓盤周邊樓盤報(bào)價(jià)大多僅為2.1萬/平方米。
類似的情況在北京等其他不少城市同樣出現(xiàn)，開發(fā)商仍在堅(jiān)守。
“當(dāng)前庫存量不構(gòu)成房價(jià)拐點(diǎn)的依據(jù)。”張宏偉分析道，下半年，拿上海來講，“滬四條”等多方面因素決定下半年市場走勢是量增價(jià)穩(wěn)。從價(jià)格角度來講，下半年房價(jià)相對(duì)來說比較平穩(wěn)，漲也漲不到哪去，跌也跌不到哪去。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)則認(rèn)為成交價(jià)格基本持平或小漲的概率最大。他分析說，預(yù)計(jì)下半年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅市場總體仍將繼續(xù)呈現(xiàn)僵持狀態(tài)，用時(shí)間來消化“先行”的房價(jià)，成交量小跌概率最大。
“目前上海的房價(jià)基本沒有下降，都是在開發(fā)商報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)，即使有開發(fā)商降價(jià)，賣掉點(diǎn)房源之后，馬上會(huì)上調(diào)。”陸騎麟告訴時(shí)代周報(bào)記者。
