“私募股權(quán)基金有望成為房企融資的最佳途徑。”9月16日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地產(chǎn)金融高峰論壇時指出，自2010年以來，地產(chǎn)私募基金已踴躍登場，但在融資與運營上，依然處于起步階段。
“金秋SAIF”地產(chǎn)金融高峰論壇由上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院(SAIF)和中國金融研究院（CAFR）聯(lián)合主辦旨在探討美債評級風(fēng)暴下，全球經(jīng)濟和金融形勢面臨新的挑戰(zhàn)，以及國內(nèi)宏觀調(diào)控和通脹壓力持續(xù)，信貸緊縮，房產(chǎn)企業(yè)如何獲得新的融資渠道等話題。
銀行不敢“踩雷”
“當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策對市場影響很大。”秦虹坦言，“一方面，貨幣政策對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)影響日益明顯。另一方面，伴隨限購、限貸政策嚴厲執(zhí)行，售房回款速度越來越慢，周期也越來越長。”她認為，沒有開發(fā)企業(yè)愿意通過股權(quán)融資、信托方式來融資，因為其成本都遠高于銀行貸款利率。只有信貸收得越來越緊，開發(fā)企業(yè)貸款越來越難，才可能為新型的金融業(yè)態(tài)提供市場。
城市商業(yè)銀行資金清算中心理事長王世豪則指出，即使今后調(diào)控放松，房地產(chǎn)企業(yè)也很難從銀行獲得貸款。“房地產(chǎn)20萬億元貸款，已成為中國銀行金融業(yè)的一顆‘地雷’。換言之，銀行到現(xiàn)在貸款總量只有55萬億元，所以銀行再無可能，也沒有能力給這個行業(yè)房貸。”
這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商必須另覓出路。王世豪向與會者透露，除了平時所謂占整個銀行貸款比例20%左右的開發(fā)商信貸和個人按揭貸款，還有兩種重要的房地產(chǎn)信貸受到忽視：一為土地儲備貸，一為經(jīng)營性物業(yè)貸。四項累加，約20萬億元。
另一方面，民間資本的發(fā)展和投資性需求推動著地產(chǎn)金融新業(yè)態(tài)的成長。秦虹告訴記者：“民間資本對房地產(chǎn)市場的影響特別大，特別是投資性需求對推動房價有很大的推動作用。另外投資性需求對房價不敏感，只對預(yù)期敏感，不管現(xiàn)在房價多高，只要判斷還會漲就會買，這種情況下控制房價是很難的。”她認為，在投資渠道有限的中國，房地產(chǎn)成為投資首選之一。現(xiàn)在政府要控制投資性需求，可以把這些資金引導(dǎo)到供給端。
PE或成最佳途徑
“房地產(chǎn)開發(fā)必然要進入轉(zhuǎn)型時代，包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)債權(quán)、房地產(chǎn)股權(quán)私募基金、資產(chǎn)證券化，都應(yīng)該是房地產(chǎn)金融的新型業(yè)態(tài)。”不過，秦虹分析稱，信托行業(yè)目前監(jiān)管仍非常嚴；而債券除公租房債券外，也未松口。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）國外經(jīng)驗成熟，國內(nèi)呼之欲出，無奈政府遲遲未予批準。所以，相對而言寬松的私募股權(quán)基金（PE）就有望成為最佳融資途徑。
秦虹指出，不要視其為“縱容房價上漲”，她認為，如果把資金投資到房地產(chǎn)市場供應(yīng)前端，把它變成供應(yīng)，實際有利于緩和供求矛盾，平抑房價上漲。一定程度上，這也將緩解通貨膨脹的壓力。
據(jù)其介紹，房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將更關(guān)注商業(yè)服務(wù)型地產(chǎn)，及物業(yè)附加價值。而地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的主要分支之一即是商業(yè)地產(chǎn)，其核心競爭力來自運營招商、物業(yè)管理等一系列整合經(jīng)營能力，遠非提供融資一途。
此外，如果新型業(yè)態(tài)可以規(guī)范發(fā)展起來，還可以分散銀行的風(fēng)險，“如果讓投資者承擔(dān)投資風(fēng)險，就避免了把房地產(chǎn)市場的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。”與此同時，秦虹認為，在供給階段把銀行杠桿降低的話也有利于減輕房地產(chǎn)市場泡沫。
其實，市場早已開始自主運作。記者了解到，中國房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在2010年前后開始活躍起來。據(jù)了解，2010年國內(nèi)市場涌現(xiàn)20多只房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，資金規(guī)模達到500多億元。
“因此，2010年被稱作房地產(chǎn)基金元年。”作為先行者，復(fù)地投資集團首席執(zhí)行官周純介紹說，此前他們與摩根等傳統(tǒng)外資基金合作，現(xiàn)在也和國內(nèi)各類基金合作，包括金融人士成立的地產(chǎn)基金，還有地產(chǎn)商自發(fā)組建的私募基金。
尚待完善與規(guī)范
當優(yōu)房網(wǎng)首席執(zhí)行官李曉告訴記者，已獲得5億元房地產(chǎn)私募基金融資時，卻被主持人打趣道：“要我看，你們生意不怎樣。說實話，5億元做做天使項目還行，房地產(chǎn)項目你投下去不見得‘冒煙’。”這番話道出了國內(nèi)地產(chǎn)私募股權(quán)基金起航時，在募集上遇到的困難。
就房地產(chǎn)基金而言，易居資本中國基金副總裁兼合伙人吳綺敏坦言，國內(nèi)才剛剛起步：“真正的房地產(chǎn)基金不太多。大多數(shù)基金停留在單個項目的債權(quán)、信托上，這是初級的融資方式。房地產(chǎn)基金可以回到私募股權(quán)基金，就某個目標細分市場在股權(quán)層面融資。”
建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東也贊同這一觀點。他認為，目前地產(chǎn)基金都投入具體的房地產(chǎn)項目，將交易對手首先當成壞人來看待，在這個情況下設(shè)置交易條件。
“部分基金不成熟，表現(xiàn)為就看項目，對企業(yè)發(fā)展遠景并不信任。”對此，中倫律師事務(wù)所合伙人周赟介紹道，“而國外成熟的地產(chǎn)基金基本都是一些具備很高公信力的金融機構(gòu)和開發(fā)商。”
凱龍股權(quán)投資管理（上海）有限公司行政總裁鄭喜明則委婉地表達了國內(nèi)地產(chǎn)基金運營的風(fēng)險隱憂。“我做得慢是摔出來的。”他向記者透露，曾在國外做過很多模式，有些風(fēng)險不敢擔(dān)；國內(nèi)可能剛起步，很多風(fēng)險不一定看得到，卻做得很快。
對此，秦虹表示，“這種新的模式和政策制度的建設(shè)是相互推動的，你不起來，政策不關(guān)注你，你起來了，政策必須規(guī)范你。”
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