一些新樓盤撐不住了，“割肉”賣盤
開發(fā)商資金鏈緊張繃不住，一些小開發(fā)商甚至要借高利貸來維持運轉(zhuǎn)。
樓市“金九銀十”漸成泡影，由于很多開發(fā)商資金鏈緊張，降價促銷已成當(dāng)前樓市的普遍現(xiàn)象，二手樓的價格也開始緩慢回調(diào)，房價“拐點”似乎已經(jīng)出現(xiàn)。不過，在銀行人士看來，目前新樓盤降價是開發(fā)商回籠資金的手段，未來房價的調(diào)整幅度有多深難以判斷，關(guān)鍵還是看政策面的走向。隨著一手房降價聲四起，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房價格有望聯(lián)動下調(diào)。
深圳新盤 “降”聲一片
“認(rèn)購享至少11萬優(yōu)惠”、“全款92折，按揭93折”……在部分房企帶頭降價引領(lǐng)之下，深圳眾多在售樓盤10月后繼續(xù)加入了降價范圍，有的優(yōu)惠幅度相當(dāng)明顯，記者了解到不少樓盤采用暗折、加送裝修、贈送面積、直接降價等多種方式進行促銷，此外，送購物卡、“1000抵50000”等多種營銷手段頻頻出現(xiàn)。
記者從市內(nèi)幾大售樓處了解到，在深圳的龍華、布吉、龍崗中心城、寶安西鄉(xiāng)等新房供應(yīng)集中片區(qū)，新開在售樓盤的價格一再走低，一部分樓盤則已經(jīng)出現(xiàn)價格低于周邊樓盤去年同期開盤價格。不少新房單價直降5000元至上萬元，有的豪宅高調(diào)推出特價房，價格跳水至平價住宅。
“目前還說房價堅挺已不符合事實”，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，一些中小開發(fā)商面臨資金鏈出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險，大開發(fā)商也將房價進行了下調(diào)。對一些名氣不大的中小開發(fā)商“甩貨”的壓力不小，一些樓盤為掩蓋直接降價進行的“促銷”也實屬無奈之舉。
世聯(lián)地產(chǎn)一位資深人士也對記者表示，當(dāng)前政策效力已逐步顯現(xiàn)，從未來房價預(yù)期來看，購房者預(yù)期未來房價下跌的比例明顯增加，這是今年以來購房者預(yù)期的重要轉(zhuǎn)折，意味著未來買方市場將發(fā)揮重要作用。
二手房價格 或能聯(lián)動下調(diào)
家住彩田村的陳女士最近有些郁悶，她的一套二手房希望能順利出售，但就在昨天中介報出的價格已從每平方米3.5萬降至3萬元。記者從市內(nèi)幾家地產(chǎn)中介了解到，二手房市場成交近來也十分清淡。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著前期推出的按評估價征稅的調(diào)控政策繼續(xù)實施和一手新房的降價潮襲來，二手房價格或?qū)⒙?lián)動下調(diào)。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，二手房成交下降得非常厲害，最近兩月平均成交數(shù)量僅相當(dāng)于今年前7個月的30%左右，一手房價如果調(diào)整，相應(yīng)也將帶動二手房價的變化。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，上周二手房成交均價為20274.5元/平方米，環(huán)比下跌了28.08%。從各區(qū)看，龍崗、寶安的成交均價上漲，其他各區(qū)的成交均價都下跌。深圳中原市場研究部人士認(rèn)為，宏觀政策走向，使多方普遍看淡后市，購房者堅持觀望，市場觀望空前，隨著資金鏈從緊，開發(fā)商為加緊年底出貨，后市將出現(xiàn)大規(guī)模價格調(diào)[最新消息 價格 戶型 點評]整，二手房方面，放盤量開始增加，議價空間也有所加大，后市降價的空間也將擴大。
分析 首套房利率上浮殺傷力很強
業(yè)內(nèi)人士指出，新樓盤之所以降價銷售，與購買力有著密切的關(guān)系。 業(yè)內(nèi)人士分析，進入三季度后，深圳樓市成交低迷，原因有多方面：
一是限購政策令投資客被擠出市場，有購買力的人無法購買;二是“二手房按評估價征稅”政策的調(diào)整，提前透支了部分購房需求;三是公積金貸款業(yè)務(wù)推遲啟動，也抑制了部分購房者的購房需求;四是銀行對首套房的房貸利率普遍上浮，購房利息支出大幅增長，對剛需族也是一個巨大的打擊。
據(jù)了解，受央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金的影響，今年銀行的信貸額度一直非常緊張。
早在今年1月，深圳便有銀行嘗試對首套房的房貸利率上浮10%，到今年2月，由于貸款額度緊張，很多銀行承諾客戶8.5折的房貸利率優(yōu)惠無法執(zhí)行，客戶必須主動提出將利率上浮10%-20%以后才可放款，這種不守承諾的失信行為，引發(fā)近百名市民到銀監(jiān)局集體投訴，隨后，銀行這種反價行為被深圳銀監(jiān)局嚴(yán)控。
進入10月份后，信貸額度緊張的局面并未緩解，在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)深圳銀行業(yè)首套房貸利率已普遍上浮，只不過上浮幅度有所差異，有的上浮5%，最高的上浮30%。
有的銀行干脆暫停受理房貸業(yè)務(wù)。深發(fā)展三季報顯示，該行今年前三季度的住房按揭貸款余額僅增加1.47億元。“房貸有增長還算是好的，我們的房貸余額應(yīng)該是負(fù)增長，因為我們幾乎沒做房貸。”一家股份制銀行個貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人士稱。
即便是與開發(fā)商合作的銀行，提供基準(zhǔn)利率也非常困難。市民譚先生稱，前不久他在一家售樓處咨詢房貸，4家銀行中有兩家明確表示利率上浮10%，其他兩家銀行也表示要看最終的審批結(jié)果而定。
“首套房的房貸利率從原來的7折優(yōu)惠，到現(xiàn)在普遍上浮10%，這意味著現(xiàn)在申請首套房房貸的利率要比之前高出50%左右，這個對自住剛需一族的人殺傷力很大。”銀行人士稱。
開發(fā)商資金鏈緊張被迫降價
“從我們目前掌握到的情況來看，一手樓市場的價格的確在往下掉，但二手樓還是比較穩(wěn)定。這主要是因為開發(fā)商的資金鏈非常緊張，降價促銷回籠資金也是迫不得已的事。”一家國有銀行某支行行長韋先生說。
據(jù)其分析，一手樓的價格能否穩(wěn)定，主要是看開發(fā)商是否缺錢。開發(fā)商需要用錢的地方有幾方面：一是在建項目需要資金繼續(xù)投入，另一個是貸款到期需要向銀行支付本息。經(jīng)濟形勢一片大好的時候，開發(fā)商可以借新還舊，但由于地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)格，銀行的地產(chǎn)開發(fā)貸款非常難，向銀行借錢借不來了，對開發(fā)商來說，要么借高利貸，要么就降價銷售。
“據(jù)我所知很多小的開發(fā)商由于資金鏈緊張，被迫借高利貸，資金成本每年高達(dá)50%，但這對地產(chǎn)商來說負(fù)擔(dān)太重。”韋先生說，開發(fā)商如果不借高利貸，那就只好降價賣項目。一家地產(chǎn)商前不久就以3萬元的價格銷售了一批小單位，回款3個億，以緩解資金困境。之前，這個樓盤的銷售均在每平方米3.8-4萬元左右。”
據(jù)介紹，由于二三線城市暫時沒有限購，外地的銷售款項可用來彌補深圳本地項目的資金緊張，如果在二三線城市沒有開發(fā)項目的地產(chǎn)商，今年的資金都將非常緊張，降價銷售在建項目也就勢在必行。對二手樓來說，價格主要還是看業(yè)主的心態(tài)。的確有個別的小投資者，由于不堪壓力低價拋售，但整體來說二手房的價格較為穩(wěn)定。
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