調(diào)控政策初見底

 

    從政策走向?qū)Ρ壬希?008年三季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯下滑，樓市更是出現(xiàn)量價齊跌的清淡景象，于是中央和地方政府開始采取各種手段救市，從計劃投資9000億的安居保障工程到4萬億的建設(shè)投資計劃，從稅收減免到利率優(yōu)惠，多項財政、金融政策的出臺，促使我國經(jīng)濟(jì)和樓市，在2009年出現(xiàn)快速增長。而當(dāng)前形勢與2008年明顯不同，經(jīng)濟(jì)只是穩(wěn)中有落，通脹仍處高位，宏觀經(jīng)濟(jì)政策僅剛剛開始定向?qū)捤?，樓市政策剛剛見底，預(yù)期本輪政策放松力度，將遠(yuǎn)遜于2008年，放松的節(jié)奏也將比較慢。

 

    市場方面，今年9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.41，比8月份降低0.7個百分點，比去年同期回落3.1個百分點，國房景氣指數(shù)連續(xù)4個月下滑。自2010年3月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)指數(shù)開始波動下行，但至今仍未跌至100點以下的不景氣區(qū)間。與2008年相比，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)下行速度相對較快，在2008年10月份就沖破100，進(jìn)入不景氣區(qū)間，反映出房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入相對艱難時期。分析認(rèn)為，目前國房景氣指數(shù)尚未完成筑底，在中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下，未來國房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)處于下行通道，四季度將跌至100以下的不景氣區(qū)間，預(yù)計明年一季度前后可能見底。與2008年相比，本輪調(diào)整時間較長。

 

    土地市場冷過2008

 

    此次，土地市場也開始回歸理性，“地王”頻現(xiàn)的日子一去不復(fù)返，開發(fā)商不再盲目拿地，而是對新購?fù)恋氐男睦韮r位逐漸降低。這點和2008年不太相同，2008年，土地價格受影響相對較小，上半年不少開發(fā)商仍然愿意高價拿地。報告預(yù)計今年四季度土地成交量將可能小幅下降，土地流標(biāo)率將上升，企業(yè)拿地意愿低迷，僅有少量大型企業(yè)有抄底意愿。

 

    受庫存壓力加大、資金狀況不佳等問題的影響，隨著年底供應(yīng)量的放大，以及越來越多的項目進(jìn)行促銷，需求將會隨之出現(xiàn)一定程度的釋放，估計四季度商品住宅成交量將穩(wěn)中有增；另外，部分產(chǎn)權(quán)式保障房的成交量保持增長。預(yù)期今年全年全國商品住宅成交量仍將保持10%左右的正增長。

 

    值得關(guān)注的是，受房價過高和限購政策的影響，今年1-9月份，按交易中心口徑，一線城市和部分二線城市的商品住宅成交量陷入低迷，北京、上海等城市成交量更是大幅下降44%和38%，降幅驚人。當(dāng)前，多數(shù)一二線城市商品住宅庫存壓力很大，隨著四季度供應(yīng)增加和促銷范圍擴(kuò)大，成交量有望小幅回升，但全年成交量低迷的形勢已經(jīng)基本確定。

 

    價格上，預(yù)計四季度，將有越來越多的房企加入到大幅折扣的陣營，房價下跌的城市也將進(jìn)一步增加，未來半年市場將以下跌為主基調(diào)。