近期北京整體房價變化顯著，不少項目出現(xiàn)價格大幅跳水。從其成交價格來看，不論是老項目后期還是新開樓盤，均已在挑戰(zhàn)對應(yīng)區(qū)域兩年以來的樓盤價格底線。“北京樓市平均價格逼近兩年前水準(zhǔn)”的說法不脛而走。

 

    11月北京住宅成交均價接近2009年同期

 

    來自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月北京不包括別墅的普通商品住宅的成交均價為18909元/平方米，這一價格水平已接近于2009年同期，2009年11月份，北京普通住宅的成交均價為17176元/平方米，而就在去年年底，2010年11月份，這一類型的均價曾高達(dá)21171元/平方米。而從別墅市場來看，價格的上漲與回落也十分明顯。2009年11月份，北京別墅市場的成交均價為21602元/平方米；到2010的11月份，均價已上升至26990元/平方米，價格上漲幅度高達(dá)23%，而到了今年，雖然下跌狀況沒有普通住宅市場嚴(yán)重，但是11月份均價也已回落至23060元/平方米。

 

    “限購的行政手段起到了非常大的作用，另外由于受到信貸緊縮的影響，住房貸款的放款額度與速度也明顯減少放緩，直接導(dǎo)致了全年度成交量的低迷。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，從開發(fā)商角度來看，信貸緊縮也帶來開發(fā)貸的減少，其他融資渠道堵塞，銷售回款不力，尤其是到了年底，開發(fā)商到了需要支付工程款等各種款項的時候，現(xiàn)金流顯得尤為緊張，因此部分開發(fā)企業(yè)只能加大樓盤的折扣力度，寄希望于銷售款來回籠資金。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)一方面使得整體市場均價大幅回落，已經(jīng)接近回落到2009年底的水平，另一方面，也使得市場上出現(xiàn)了很多性價比比較高的樓盤，值得購房者關(guān)注。

 

    中原地產(chǎn)分析師張大偉接受采訪時表示，為應(yīng)對目前的困局，北京開發(fā)商頻頻推出各種活動，包括特價房、團(tuán)購、低起價、“降價補(bǔ)差價”等，盡管開發(fā)商使出“渾身解數(shù)”，但獲得的市場回應(yīng)似乎離各降價樓盤的預(yù)期還相差甚遠(yuǎn)，除個別項目降價銷售情況確實(shí)不錯外，大多數(shù)樓盤依然遭遇著“賠本也賺不著吆喝”的尷尬。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，截至11月27日，北京11月新開項目24個，報價上有折扣的項目12個，占比達(dá)到50%，比10月高出21%。24個項目中，仍有13個尚未出現(xiàn)簽約。

 

    而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周北京市商品住宅成交均價僅為17020元/平方米，環(huán)比下降3434元，降幅高達(dá)16.8%，與去年同期23987元/平方米的成交均價相比，降幅高達(dá)29%，與2009年11月成交均價基本持平。

 

    各區(qū)域名盤價格競相“跳水”

 

    近期備受關(guān)注的大興領(lǐng)海朗文世家項目，11月份銷售均價為14714元/平方米，相比其最高售價時的21303元/平方米，價格下調(diào)幅度高達(dá)44.8%。而這一價格水平也已接近其2009年底的售價，2009年11月份，該項目前期領(lǐng)海天使灣成交均價為13155元/平方米。

 

    除大興區(qū)外，其他各個區(qū)域也均有價格跌回2009年的現(xiàn)象出現(xiàn)。例如朝陽區(qū)的中弘北京像素，其2009年底LOFT產(chǎn)品的成交均價為18000元/平方米左右，而近期其銷售的LOFT產(chǎn)品價格也在18000元/平方米左右，而平層的成交價格也僅為11600元/平方米左右。位于傳統(tǒng)品質(zhì)居住區(qū)朝青板塊的御翠尚府近期推出的低密度洋房產(chǎn)品起價23000元/平方米，成交均價在27000元/平方米左右，這一價格與周邊二手房價相比也至少存在3000元/平方米左右的價格落差，而與之相臨的另一高端住宅北京星河灣兩年前最后一期的開盤價格就已經(jīng)在34000元/平方米，甫一入市立刻引發(fā)“區(qū)域地震”。

 

    另外，位于通州區(qū)的京貿(mào)國際城項目，11月份成交均價為14625元/平方米，相比2009年底的售價也僅高出不到1000元/平方米；而該區(qū)域近期即將入市的東亞逸品閣項目，預(yù)計起價13200元/平方米，這一價格水平也直指2009年底的區(qū)域均價。雖然由于受到部分項目價格堅挺的支持，通州區(qū)的整體均價水平未出現(xiàn)大幅回落，但是區(qū)域內(nèi)在售主力樓盤售價都已降至15000元/平方米左右，這一水平也已接近2009年底的整體區(qū)域價格。

 

    多位專家采訪中表示，11月30日，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，此舉雖然對樓市沒有直接的影響，但是反應(yīng)出的是一種政策的信號，貨幣政策已經(jīng)由緊縮逐漸寬松，對房地產(chǎn)行業(yè)更多是信心上的影響，從迷茫到看清方向，因此可能會有更多的開發(fā)企業(yè)選擇繼續(xù)“多扛幾個月”。因此目前這種價格回落的現(xiàn)象更多的可以被認(rèn)為是一種“間歇式回歸”，建議具有剛性需求的置業(yè)群體，可以在年末多把握合理的出手機(jī)會。