又近年底，樓市事多。依官方口徑：房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持不放松，部分限購年底到底城市，據(jù)稱將被迫延期。1000萬套保障房提前完工，但三分之一存在“挖坑”現(xiàn)象。房價(jià)開始下跌，各地年度房價(jià)控制目標(biāo)能否完成？

 

    樓市寒氣濃，消息滿天飛，矛盾幾重重。房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)市場，真有些“剪不斷、理還亂”的味道。面對這種局面，恐怕很多業(yè)內(nèi)外人士，有點(diǎn)找不著北了。筆者試圖略做梳理，暫且作為年終盤點(diǎn)與算帳吧。

 

    首先，不能不談房價(jià)。房價(jià)回落的程度，決定著政策變化的方向。2009年12月，中央拉開了這一大輪樓市緊縮的大幕。其間，經(jīng)歷了四波調(diào)控，主要目標(biāo)是遏制房價(jià)過快上漲，以及使房價(jià)回歸合理水平。最近的一次調(diào)控，是今年1月的“新國八條”，其中要求各地出臺(tái)年度房價(jià)控制目標(biāo)，除了北京提出“普通住房價(jià)格穩(wěn)中有落”之外，絕大部分城市皆以房價(jià)增幅不超過GDP和人均收入幅度為標(biāo)準(zhǔn)。

 

    2009年調(diào)控以來，除了2010年6月，70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)曾曇花一現(xiàn)式的下跌一個(gè)月之外，全國房價(jià)總體保持上漲態(tài)勢。直到今年10月，70個(gè)大中城市房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)，首次真正環(huán)比下跌，而且還將下跌多個(gè)月份。從這一房價(jià)指數(shù)來看，今年10月新建商品住宅價(jià)格比去年10月上漲了約3%。從成交均價(jià)來看，今年前10個(gè)月，全國商品住宅成交均價(jià)同比上漲6.7% 預(yù)期計(jì)全年漲幅為4%左右。

 

    今年前三季度，全國GDP增幅為9.4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增長13.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.8%。這就意味著，全國絕大多數(shù)城市的年度房價(jià)控制目標(biāo)都能完成。因?yàn)椋陆ㄉ唐纷≌瑑r(jià)格全年增幅將明顯低于GDP或居民收入增幅。當(dāng)然，這只是全國總體情況，也不排除少數(shù)城市達(dá)標(biāo)有一定難度，比如中山市和珠海市，因此迫不得已于上個(gè)月實(shí)行嚴(yán)格限價(jià)措施，從而幫助他們完成任務(wù)。

 

    其次，保障房是另一個(gè)重頭戲。“新國八條”中，為地方政府列出了兩項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)：一是保障房開工量，二是房價(jià)控制目標(biāo)。按規(guī)定，若地方政府年底不能達(dá)標(biāo)，則將被約談或問責(zé)。房價(jià)控制目標(biāo)的結(jié)局基本是“皆大歡喜”，而保障房表面看似“提前完成任務(wù)”，卻存在隱憂。原本要求各地11月底之前1000萬套保障房和棚改房全部開工，結(jié)果上個(gè)月官方公布10月底即完成。不過卻存在三分之一“挖坑待建”的說法。為此，據(jù)報(bào)道近期住建部正在奔赴各地進(jìn)行督查。估計(jì)，個(gè)別地方可能過不了關(guān)。保障房是個(gè)長期的系統(tǒng)工程，短期內(nèi)建設(shè)量過大，加之資金存在缺口，地方政府難免會(huì)手忙腳亂、手足無措。

 

    最后，房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向。近期政府領(lǐng)導(dǎo)幾次表態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控不能動(dòng)搖，在房價(jià)剛剛開始下跌，調(diào)控效果尚未達(dá)到預(yù)期的情況下，確實(shí)不能松綁。正是在這一背景下，近期有媒體報(bào)道，住建部已知會(huì)地方政府，對于限購政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對限購政策進(jìn)行延續(xù)。當(dāng)前實(shí)行限購的城市共計(jì)46個(gè)，其中當(dāng)初提出時(shí)間暫定截止到今年年底的共有7個(gè)：廈門、青島、石家莊、貴陽、濟(jì)南、長春、金華，另外合肥、南寧、徐州的日期為明年上半年中的某個(gè)時(shí)點(diǎn)。

 

    關(guān)于限購令，國家文件中幾次提及“在一定時(shí)間內(nèi)”，即承認(rèn)這是一種臨時(shí)性的管制措施。上述城市暫定截止日期，也無可厚非。但當(dāng)前中央政策的口徑仍然從緊，那么年底這些城市將限購令延期的可能性就非常大。前段時(shí)間，佛山和成都曾試圖放松（還不是取消）限購，很快就迫于壓力而放棄努力，充分證明地方政府松動(dòng)限購的時(shí)機(jī)尚不成熟。筆者認(rèn)為，隨著房價(jià)的持續(xù)下跌，調(diào)控效果的趨于顯著化，外加經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，明年年中前后，中央政策存在局部松動(dòng)的可能性，屆時(shí)地方政策才有松綁的周旋空間。